Den enkelte seksjonseier i et boligsameie kan ikke fremme krav mot utbygger om utbedring av mangler ved fellesarealene. Et slikt krav må fremmes gjennom sameiets organer.
Dette slår Høyesterett fast i en nylig avsagt dom (HR-2021-493-A), hvor spørsmålet var om enkelte av seksjonseierne kunne kreve at utbygger utbedret mangler i et felles garasjeanlegg.
Når det avdekkes mangler ved fellesareal, er utgangspunktet at en kjøper av en eierseksjon kan rette krav som følge av mangelen mot selger, som vil være utbygger eller forrige seksjonseier. Kravet fra vedkommende kjøper på grunn av slik mangel kan imidlertid ikke være krav om utbedring, men vil kunne være krav om erstatning eller prisavslag.
Hvorvidt det foreligger en mangel, må avgjøres på grunnlag av den enkelte seksjonseiers rettsstilling, herunder kjøpekontrakten. Gjelder kjøpet bolig under oppføring, kommer bustadoppføringslova til anvendelse. For andre tilfeller er det avhendingslova som gjelder.
Kjøp etter bustadoppføringslova gir i utgangspunktet den enkelte kjøper en rett til å kreve at enhver mangel utbedres av selger, men dette forholder seg altså annerledes når det gjelder mangler knyttet til fellesarealer.
Et styre kan heller ikke samtykke til at enkelte seksjonseiere forfølger et krav om utbedring
I den nylig avsagte høyesterettsdommen ble det konkludert med at krav om utbedring må fremmes av styret i sameiet, på vegne av seksjonseierne, alternativt av alle sameierne i fellesskap. Et styre kan heller ikke samtykke til at enkelte seksjonseiere forfølger et krav om utbedring.
En seksjonseier er etter dette henvist til å fremsette et prisavslagskrav mot utbygger ved mangler knyttet til fellesareal, dersom krav om utbedring ikke forfølges av styret eller av sameierne i fellesskap. Dette i likhet med kjøp regulert av avhendingslova, hvor utbedring som utgangspunkt ikke kan kreves av en kjøper.
Et prisavslagskrav skal i utgangspunktet tilsvare kostnaden ved å få mangelen rettet. En enkelt seksjonseier kan derimot ikke kreve den fulle utbedringskostnad for mangler knyttet til fellesareal. Som utgangspunkt kan en seksjonseier kreve et forholdsmessig prisavslag, som tilsvarer vedkommendes eierbrøk i sameiet. Koster utbedringen 100.000 kroner, og seksjonseieren har en eierbrøk på 1/5, vil følgelig prisavslagskravet utgjøre 20.000 kroner.
Dette gjelder ikke dersom mangelen er særskilt tilknyttet kjøpers bruksenhet. I henhold til en annen høyesterettsdom, Rt 2010 s.1305, kan seksjonseier da kreve et prisavslag tilsvarende hele utbedringskostnaden. Hvorvidt det foreligger en særskilt tilknytning, beror på en konkret vurdering. Et eksempel på «særskilt tilknytning» kan være manglende fall mot sluk på balkong som er regulert som et fellesareal, men som kun er tilknyttet en bruksenhet.
I den nylig avsagte høyesterettsavgjørelsen ble det ikke tatt stilling til om én eller flere kjøpere etter bustadoppføringslova kan kreve at utbygger utbedrer mangler i slikt fellesareal som har en særskilt tilknytning til vedkommendes bruksenhet(er). Det kan dermed tenkes at én eller flere kjøpere, i de tilfeller hvor fullt prisavslag kan kreves, også som et alternativ vil kunne kreve at utbygger utbedrer mangelen.
Harald Fosse
Partner i Advokatfirmaet Hjort
Julie Kjeldseth
Advokatfullmektig i Advokatfirmaet Hjort
