Så mye vil høye trelastpriser påvirke boliginvesteringene

Inflasjon er fortsatt et hett tema i finansmarkedene. Gjenåpning av samfunnet, med tilhørende friksjoner mellom produksjonskapasitet og etterspørsel, kombinert med sterke basisvirkninger, har nemlig sendt inflasjonen kraftig oppover. Blikket er særlig rettet mot USA, hvor både total- og kjerneinflasjonen har steget markert i løpet av våren. Her hjemme er imidlertid situasjonen en litt annen, hvor kjerneinflasjonen har falt godt tilbake fra toppnivåene i fjor sommer. Men det betyr ikke at samtlige sektorer i Norge er forskånet fra sterke inflasjonsimpulser. Jeg tenker da spesielt på byggebransjen, som nå opplever at materialkostnadene stiger kraftig. 

Prisene på en rekke råvarer, ikke minst trelast, har i perioder vist en nærmest eksplosiv utvikling denne våren. Forklaringen er sammensatt. Sterke finanspolitiske stimulanser, særlig i USA, har i kombinasjon med begrensede sosiale muligheter under pandemien satt i gang en bygge- og oppussingsboom. Varelagrene har også vært lave i forkant av pandemien. Situasjonen har heller ikke blitt bedre av at naturen har blandet seg inn. Barkebiller har nemlig redusert uttaket av tømmer fra Canada. Store importører, som USA, har måttet vende seg mer mot Europa, og dermed også lagt ytterligere press på markedet.

Når det er sagt har tømmerprisene falt mye fra toppen. Store tømmerprodusenter viser til at gjenåpningen av samfunnet har kommet lenger. Med det har nok også lysten til å oppgradere eget hjem blitt mer erstattet av et ønske om å gjenoppta sosiale aktiviteter. Men selv om prisene har falt mye fra toppen, er de fortsatt høye. Det amerikanske terminmarkedet viser at tømmerprisene fortsatt er klart høyere enn ved forrige topp i 2018. Prisene er også om lag tre ganger høyere enn sitt historiske gjennomsnitt.

Marius Gonsholt Hov. Foto: NTB

Dyrere boliger

Det høye prisnivået synes også godt her hjemme. SSBs statistikk for byggekostnader publiseres med et tidsetterslep, og har da vist en kraftig økning i prisene på trelast – og dermed materialkostnader, i perioden frem til og med juni. Jamfør utviklingen i terminprisene, kan vi imidlertid se for oss at de innrapporterte kostnadene vil passere toppen. Men likevel holde forholdsvis høye nivåer.

Spørsmålet er hva dette vil ha å si for utviklingen i boliginvesteringene her hjemme? I det siste har vi nemlig kunnet lese om frustrerte par som opplever at byggingen av drømmehuset har blitt mye dyrere enn planlagt, eller at planene må settes på vent. Boligprodusentene bekymrer seg naturlig nok for at boligbyggingen skal bli for lav de neste årene.

For å forsøke å sette tall på denne situasjonen har jeg sett nærmere på sammenhengene mellom tømmerpriser og totale byggekostnader. Deretter forholdet mellom boligpriser og byggekostnader, og hvordan dette til slutt påvirker nivået på investeringene i det norske boligmarkedet. Vi kan her merke oss at boliginvesteringer er et relativt vidt begrep i nasjonalregnskapet. Investeringer i nybygg utgjør den største enkeltkomponenten. Men også rehabilitering og oppussingsarbeider utgjør vesentlige andeler. I alt utgjør boliginvesteringene vel 6 prosent av Fastlands-BNP (målt i volum).

Analysen er utført ved hjelp av et par enkle modeller, som er estimert i den rekkefølgen at jeg først gjør et anslag på den videre utviklingen i byggekostnadene. Under antagelsen om at de nominelle boligprisene ikke vil endres særlig mye i tiden fremover, gir denne regneøvelsen også et direkte anslag på utviklingen i realboligprisene. Det er videre en nær sammenheng mellom utviklingen i de nevnte realboligprisene, og nivået på boliginvesteringene i neste runde. Den estimerte modellen gir nemlig støtte til hypotesen om at det er et én-til-én forhold mellom realboligprisene og investeringene: Dersom realboligprisene stiger (faller) med 1 prosent, stiger (faller) også boliginvesteringene tilsvarende i den neste runden.

NED FRA TOPPEN: Trelastprisene har falt mye fra toppen, men er fortsatt høye. Foto: Iván Kverme

Vingeslag

Ved hjelp av disse øvelsene kan jeg altså gjøre et anslag på boliginvesteringene fremover. Og deretter sammenligne med et alternativt scenario, hvor det er antatt at trelast- og materialprisene heller lå fast på nivåene fra starten av året. Konklusjonen? Selv om boliginvesteringene forventes å stige klart i tiden fremover, kan de – over en toårsperiode, bli 5-6 prosent lavere enn i et scenario hvor kostnadsøkningen ble unngått. Det er et signifikant utslag.

I dagligtalen brukes begrepet «sommerfugleffekten» med liten grad av presisjon. Begrepet er opprinnelig knyttet til kaosteori, som beskriver hvordan små endringer i startbetingelsene kan gi store utslag senere; jamfør det kjente eksempelet med at vingeslagene fra en sommerfugl i Brasil kan forårsake en tornado i Texas. Men det fungerer som en assosiasjon. Det ser i hvert fall ut til å kunne gå en linje fra en endring i vekstvilkårene til barkebillene i Canada, til nivået på boliginvesteringene her i vinterlandet Norge.