Gevinst ved salg av eiendom er som hovedregel skattepliktig. Det er et særskilt unntak fra gevinstbeskatning dersom selgeren på realisasjonstidspunktet har eid eiendommen i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst et av de siste to årene forut for realisasjonen.
Men: Selv om disse vilkårene for skattefrihet er oppfylt, kan gevinsten likevel i sin helhet være skattepliktig som realisasjon av tomt dersom følgende to vilkår er oppfylt:
Hvorvidt det er grunnlag for å behandle et boligsalg som et skattepliktig tomtesalg, har vært behandlet av domstolene flere ganger. I en dom fra Borgarting lagmannsrett tidligere i år konkluderte retten med at det var grunnlag for tomtebeskatning. Saksforholdet i saken var i korte trekk at et ektepar solgte en boligeiendom i Bærum kommune til en eiendomsutvikler for 34 millioner kroner i 2017. I tillegg mottok ekteparet en rabatt på 4 millioner ved kjøp av to nye leiligheter i prosjektet til eiendomsutvikleren. Samlet kjøpesum for utvikleren var dermed 38 millioner kroner.
Vilkårene om eier- og brukstid for skattefritt salg av bolig var oppfylt. Borgarting lagmannsrett kom til at det ikke var holdepunkter for at prisen på 38 millioner kroner ga uttrykk for den alminnelige markedsverdien på boligeiendommen. Det var utviklingsmulighetene uten bebyggelsen som var bestemmende for prisen.
Boligselger (bør) under avtaleforhandlingene vurdere muligheten for å kreve at eiendomsutvikler helt eller delvis dekker eventuell gevinstskatt
Det ble blant annet vist til at salgsprisen som bolig lå rundt 15 millioner kroner, og at man fikk om lag 2,5 ganger denne verdien ved transaksjonen. Det var heller ikke en økonomisk rimelig og påregnelig mulighet for at en kjøper ville beholde eiendommen i det vesentlige uforandret som boligeiendom. Gevinsten på vel 30 millioner kroner var dermed skattepliktig, med en betalbar skatt på rundt 7,2 millioner kroner.
Dommen er konkret begrunnet, og godt egnet til å illustrere vurderinger både boligselger og eiendomsutvikler må gjøre ved overdragelse av fullt utbygd eiendom i et utviklingsprosjekt. Høyesterett har tidligere uttalt at vurderingen etter tomtebeskatningsregelen i det vesentlige er objektiv og knytter seg til det aktuelle strøkets utvikling. Salgsprisen er sentral i vurderingen. Kjøpers subjektive forutsetninger for utnyttelse av arealet er ikke avgjørende, men vil kun være et moment i vurderingen av om det er gitt tomtepris. At boligeiendommen selges til et AS fremfor en privatperson, vil ikke i seg selv ha avgjørende betydning for selgers eventuelle skatteplikt.
Dersom det er usikkerhet knyttet til den skattemessige behandlingen av et salg, bør boligselger under avtaleforhandlingene vurdere muligheten for å kreve at eiendomsutvikler helt eller delvis dekker eventuell gevinstskatt. Eventuelle krav fra selger bør vurderes nøye av eiendomsutvikler, herunder selgers skatteposisjon.
Selger må ellers gi fullstendig og riktige opplysninger om salget i skattemeldingen for salgsåret. Gis slike opplysninger, reduseres fristen for skattekontoret til å endre skattefastsettelsen ved uenighet fra ti år til fem år. Det vil da heller ikke være grunnlag for skattekontoret å ilegge tilleggsskatt.
Sigve Braaten
Partner i Advokatfirmaet Hjort
