Vi opplever ofte at klienter søker juridisk bistand for sent, slik at rettmessige mangelskrav dermed har gått tapt. Dette skyldes som regel manglende kunnskap om reklamasjons- og foreldelsesreglene.
Det er et utstrakt behov for opplysning på dette feltet, og det vil derfor bli gitt en overordnet fremstilling av hvilke frister man må forholde seg til ved kjøp av bolig i nybygg og bruktbolig.
Reklamasjon
En reklamasjon er en – helst skriftlig – beskjed til selger / kontraktsmotpart om at man mener det foreligger et kontraktsbrudd, hva kontraktsbruddet går ut på og at man vil gjøre gjeldende et krav som følge av kontraktsbruddet. Det er ikke nødvendig å konkretisere kravet i reklamasjonen – dette kan fremsettes i en påfølgende reklamasjon.
Mange er kjent med at det ved kjøp av bolig gjelder en reklamasjonsfrist på fem år. Dette kalles «den absolutte reklamasjonsfristen», og innebærer at kjøper – i utgangspunktet – ikke kan reklamere senere enn fem år etter overtakelse. Innenfor denne femårsperioden gjelder det imidlertid også en såkalt «relativ reklamasjonsfrist». I kontraktslovgivningen er denne formulert slik at kjøper må reklamere innen «rimelig tid» etter at mangelen ble eller burde vært oppdaget.
Hva som må anses som «rimelig tid» må vurderes i det konkrete tilfellet, hvor det blant annet legges vekt på mangelens karakter og om kjøper er forbruker eller næringsdrivende. I henhold til rettspraksis er den relative reklamasjonsfristen ansett å være opptil 2-3 måneder. Den klare oppfordringen fra vår side er imidlertid å reklamere så fort man oppdager et forhold man tror utgjør en mangel.
Det gjelder imidlertid et unntak fra den absolutte reklamasjonsfristen i tilfeller hvor mangelen skyldes grov uaktsomhet fra kontraktsmotpartens side. Terskelen for grov uaktsomhet er høy, men i slike tilfeller kan kjøper reklamere og gjøre gjeldende mangelskrav – retting, prisavslag, erstatning og heving – også etter at både den absolutte og relative reklamasjonsfristen har utløpt.
Foreldelse
Parallelt med reklamasjonsfristene, løper det også en foreldelsesfrist. Det er særlig her mange kan miste sine ellers berettigede krav. Man har reklamert rettidig, men er ukjent med foreldelsesreglene. Den alminnelige foreldelsesfristen er på tre år og begynner å løpe ved overtakelse. Foreldelse avbrytes ikke ved reklamasjon, noe som innebærer at selv om man har reklamert i tide, kan kravet likevel ha gått tapt som følge av foreldelse.
Eksempelvis hvis man overtok en bolig 1. januar 2020, oppdaget en mangel 31. desember 2021 og reklamerte på denne innen rimelig tid, og man etter dette havner i diskusjon eller forhandlinger med kontraktsmotpart / selger om en løsning, vil kravet være foreldet 1. januar 2023 – med mindre man innen da har avbrutt foreldelse.
Foreldelse avbrytes eksempelvis ved erkjennelse av ansvar for mangelen fra selgers / kontraktsmotpartens side, eller ved rettslige skritt – altså ved forliksklage til forliksrådet eller stevning til tingretten.
Utover den alminnelige foreldelsesfristen, gir foreldelsesloven en tilleggsfrist på ett år for skjulte mangler som oppdages etter overtakelse. Denne tilleggsfristen vil eksempelvis kunne påberopes i et tilfelle hvor man overtok en bolig 1. januar 2020 og oppdaget mangelen først1. januar 2024 – altså etter at den alminnelige foreldelsesfristen har utløpt. I et slikt tilfelle foreldes ikke mangelskravet før 1. januar 2025.
Tilleggsfristen på ett år kan ikke forlenge foreldelsestiden mer enn i ti år etter at den alminnelige foreldelsesfristen har utløpt. Dette innebærer at alle mangelskrav er foreldet senest 13 år etter overtakelse.
Grov uaktsomhet fra selgers / kontraktsmotpartens side har ingen betydning for foreldelsesreglene – de ovennevnte fristene gjelder uansett.
Særlig om reklamasjon i forbindelse med bolig i nybygg
Overtakelse av bolig i nybygg skjer som hovedregel ved en overtakelsesforretning. I den forbindelse har bustadoppføringslova en særregel som sier at mangler som forbrukeren / kjøperen burde ha oppdaget ved overtakelsesforretningen må gjøres gjeldende «så snart råd er». Her gjelder altså en kortere reklamasjonsfrist enn «rimelig tid», noe som er viktig å merke seg.
I tillegg har bustadoppføringslova en bestemmelse om at partene kan kreve at det gjennomføres en ettårsbefaring. Det er en utbredt misforståelse at man i løpet av det første året kan notere seg de mangler man måtte oppdage, og vente til ettårsbefaringen med å reklamere. Dersom man oppdager en mangel, men venter med å reklamere på denne til ettårsbefaringen, risikerer man å tape mangelskravet, ref. den relative reklamasjonsfristen.
Oppsummering
I utgangspunktet gjelder det en absolutt reklamasjonsfrist på fem år, men innenfor denne femårsperioden må man passe på å reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde vært oppdaget. Skyldes mangelen grov uaktsomhet fra selgers / kontraktsmotpartens side, kan man reklamere og gjøre gjeldende mangelskrav også etter at både den relative og absolutte reklamasjonsfristen har utløpt.
Selv om man har reklamert i tide, kan mangelskravet foreldes dersom man ikke avbryter foreldelse innen den alminnelige foreldelsesfristen eller tilleggsfristen, har utløpt – enten ved erkjennelse eller rettslige skritt.
Reklamasjons- og foreldelsesreglene gjelder også i andre kontraktsforhold enn ved kjøp av bolig – eksempelvis ved kjøp av håndverkertjenester eller overtakelse av fellesareal i boligsameier og borettslag.
Reklamer umiddelbart etter at mangelen er oppdaget og søk juridisk bistand for å sikre at foreldelsesfristen ikke oversittes.
Artikkelen er skrevet av senioradvokat Henrik W. Waale, Bing Hodneland advokatselskap DA.
