Norwegian Property - fra kvalitet til kvantitet

Strategien til Norwegian Property har vært å kjøpe og leie ut førsteklasses kontoreiendommer. Nå vannes strategien ut med over 70 hotelleiendommer. Kvalitetsstrategien er blitt en kvantitetsstrategi, der oppjustering av eiendomsverdier har vært nøkkelen til "lønnsomhet".

Scanpix / Scanpix
Næringseiendom

Norwegian Property (NPRO) har kjøpt og leid ut indrefileten av kontoreiendommer. Nå bygges det på med armer og bein i form av mer eller mindre perifert beliggende hotelleiendommer i Norge, Sverige, Danmark og Finland, for å bli størst i Norden. Er det stormannsgalskapen som har tatt overhånd?Litt av galskapen kommer til syne ved at NPRO nå sluker hotelleiendommer som hotellringrevene Christian Ringnes, Petter Stordalen og Lars Wenaas i sin tid ikke lengre ville ha i sin portefølje med indrefilet hotelleiendommer. De ble dyttet inn i det som skulle bli Norgani Hotels, med et par milliarder kroner i gevinst til smartingene.Det kan være greit å ha i bakhodet hvis NPRO fortsetter å justere opp verdien på hotelleiendommene på samme måte som de har oppjustert verdiene på indrefileten med kontoreiendommer.Norgani har for øvrig selv fulgt den samme strategien, i samme målestokk og med samme "lønnsomme" resultat.Oppjusteringer rett på driftenNorgani har oppjustert verdien på eiendommene i tråd med såkalt "fair value adjustments" med til sammen 769 millioner kroner i 2006 og 1. kvartal 2007. Uten dette ville driftsresultatet i hotelleiendomsselskapet vært mager. Resultat etter skatt i samme tidsrom var 818 millioner kroner.Noe av det samme ser vi i Norwegian Property. Så langt i år har selskapet justert opp verdien på eiendommene med over en milliard kroner. Selv om det ikke nødvendigvis ennå er speilet i leiekontraktene som er inngått, slår det rett ut på driftsresultatet med samme beløp, 1.057.530.000 kroner.Oppjusteringen utgjør 71 prosent av driftsresultatet på 1.490.261 kroner i første halvår. Og uten denne oppjusteringen ville resultat etter skatt i første halvår vært kraftig redusert.Det store spørsmålet er hvor reelle disse oppjusteringene er, og om de tas ut i forkant av at leiekontraktene oppjusteres tilsvarende.Hva svarer Norwegian Property?HegnarOnline har stilt økonomi- og finansdirektør Svein Hov Skjelle i Norwegian Property noen spørsmål rundt selskapet og praksisen med oppjustering av verdier.- Hittil i år har Norwegian Property justert opp verdiene på eiendommene med over 1 milliard kroner. Bare i Q2 var oppjusteringen på 830 millioner kroner. Hvordan er dere kommet frem til det tallet?- Hvert kvartal siden vi ble etablert har DTZ Realkapital gjennomført uavhengige verdivurderinger av våre eiendommer som input til våre regnskaper. Vi har gjort selvstendige vurderinger, men har som et nystartet selskap valgt å benytte DTZs takster i regnskapene, sier økonomi- og finansdirektør i Norwegian Property, Svein Hov Skjelle.- DTZ baserer vurderingen på sin egen metodikk. Som input til taksten gjør DTZ egne vurderinger av markedsleie for alle eiendommene, NPRO gir input av oppdaterte leietakerlister (dvs. Hva dagens leie utgjør). De gjør også selvstendige vurderinger av yield-krav ved omsetning av eiendom, og bruker langsiktige swap-renter som basis for diskontering. I forbindelse med takstene har DTZ også besiktiget alle eiendommene for å vurdere vedlikeholdsbehov og driftskostnader. - Hvor mye hadde det vært om dere ikke hadde justert for risiko og den høyere lånerenten?- I kvartalspresentasjonen, som er tilgjengelig på vår hjemmeside, har vi brutt ned endringene i verdiene i 2. Kvartal.Av økningen på 830 millioner kroner er nedbrytningen følgende:- økning relatert til økte markedsleier (DTZs vurderinger) - 754 millioner kroner.- økning relatert til nye leiekontrakter, endring inflasjon etc. - 95 millioner kroner.- reduksjon relatert til rentenivå og yieldbetraktninger - minus 19 millioner kroner.- Vi har også gitt sensitiviteter for endring i nøkkelfaktorer. Eksempel: Det er forutsatt at inflasjonen som basis for justering av leiene i 2008 er 0,82 prosent (basert på snitt av prognoser fra SSB Norges Bank og markedsaktører). Hvis inflasjonen blir 1 prosent høyere (som vel ikke er helt realistisk) - øker verdien av porteføljen med 168,2 millioner kroner.- DTZ Realkapital henviser til dere når vi spør dem hvordan de beregner dette. Har dere gitt dem instrukser om dette? Er det noe der som ikke tåler dagens lys?- NPRO er DTZs oppdragsgiver, og det er normalt ved slike spørsmål at man henviser til oppdragsgiver, svarer Skjelle.- 71 prosent av driftsresultatet kommer fra oppjusteringer av verdier. Speiles dette i kontraktsfestede økte leiepriser eller tar dere ut gevinstene på forskudd?- Vi fører regnskap i henhold til IFRS (International Financial Reporting Standards), og er pålagt å markedsverdivurdere eiendommene. Eiendomsverdiene øker når leienivåene øker (riktignok mindre for kontrakter med lengre leiekontrakter). I forhold til løpende "operativt" resultat vil vi først få resultateffektene ved fornyelse. Også her prøver vi å vise markedet hvordan dette henger sammen. I presentasjonen vår (side 16) vil du se forfallstrukturen på våre leiekontrakter.- Ser vi på resultat etter skatt og minoritetsinteresser i 1. halvår, og trekker fra verdijusteringene, sitter dere igjen med et overskudd på 503.000 kroner. Det er ikke mye å skryte av?- Dette blir litt feil fordi mye av skatten og minoriteten er relatert til verdijusteringen, sier Skjelle. Følgende blir riktigere, mener han:Driftsresultat før verdiendringer: 214,2 millioner kroner.Netto finansposter: - 148,6 millioner kroner (*)"ordinær" drift før verdiendringer: 65,6 millioner kroner.(*) netto finans viser + 97,5 millioner kroner, men inneholder verdiendringer på derivater med mer som reelt sett ikke er knyttet til drift.- Kalkulatorisk skatt er 28 prosent, men på grunn av fremførbare underskudd og eiendomsavskrivninger har vi ingen betalbar skatt.- Det bør også opplyses at vi har ytterligere leieinntekter fra Aker Hus (leiesubstitutt i utbyggingsperioden og garantileier på samlet 23,4 millioner kroner, som vi ikke får lov å føre i regnskapene ihht. IFRS). "Reelt" operativt resultat før skatt er dermed rett i underkant av 90 millioner kroner når vi tar hensynt til verdiendringer på eiendom etc.- Hvis vi sammenligner med Olav Thon Eiendomsselskap (som i Q1 hadde samme bokførte verdi på eiendommene sine som dere) oppjusterte de verdien på eiendommene med 84,1 mill. i Q1, mens dere justerte opp verdiene med 227,5 mill. Er dere flinkere enn OLT til å vurdere verdiene eller kan det være at OLT er mer nøktern og forsiktig?- OLT må svare for sine verdivurderinger. Det er imidlertid stor forskjell på eiendomsporteføljene. Vi har i stor grad eiendommer med sentral beliggenhet i sentrale Oslo og i Stavanger. Det er i disse områdene leieprisutviklingen har vært sterkest. Vi viser i den sammenheng til flere avisartikler de siste månedene med leieprisrekorder, hvor NPRO nådde toppnotering på 4 300 kroner per kvm i juni. Dette påvirker verdiene på eiendommene (ref forklaring rundt hvordan verdivurderingene beregnes).- Dere hadde kostnader til drift og vedlikehold på 14,1 millioner kroner i 1. kvartal og 28,4 millioner kroner i 1. halvår, tilsvarende 5,7 prosent og 5,8 prosent av brutto leieinntekter. Er det tilstrekkelig i det lange løp?- Vi har lave driftskostnader av en rekke årsaker, sier Skjelle og ramser opp:- mange bygg som har èn leietaker (lite leietageradministrasjon)- mange bygg hvor leietaker betaler større andel av kostnadene enn normalt (bare boat)- forholdsvis nye og godt vedlikeholdte bygg- begrenset antall fornyelser av leiekontrakter- svært liten ledighet, og dermed betaler leietakere i praksis alle felleskostnader- vi har kjørt en systematisk gjennomgang av kostnadsstrukturen for å ta ut synergier- Hvis vi sammenligner med OLT har dere bare en brøkdel av kostnadene (5,7 prosent NPRO vs. 36,3 prosent OLT av leieinntektene i Q1). Er dere mye flinkere enn OLT på dette med kostnader eller skyver dere kostnadene foran dere?- Igjen må OLT svare for sine kostnader. Uten at jeg kjenner OLT for godt, bør du kanskje se på følgende:- Sammensetning av eiendommer (jfr. ovenfor)- Er felleskostnader ført brutto eller netto (vi fører felleskostnader netto, dette utgjør rundt 100 millioner kroner), avslutter Skjelle.

Nyheter
Børs