Vil ha 15 millioner for tre bygårder midt i Larvik

- Her blir det ikke noe romjulsrabatt, for å si det sånn, sier megler.

Næringseiendom

Transaksjonsvolumet for norsk næringseiendom har slått alle rekorder i 2015, og Vestfold er intet unntak.- Vi er i ferd med å legge bak oss et usedvanlig bra år. Bare i dag har vi landet to salg, og flere blir det før året er omme, sier Rune Allerød til Hegnar.no.Dobler omsetningenDen daglige lederen for Eiendomsmegler 1 Næringsmegling Vestfold styrer mot rekordvolum med god margin.- I fjor satte vi all-time high for kontoret, med 53 omsetninger. Etter dagens salg passerte vi 600 millioner kroner i omsatt eiendom. Til slutt vil vi nok havne rundt 95 omsetninger i år, og dermed tilnærmet doble omsetningen fra fjoråret.- Omløpshastigheten har vært veldig høy, og vi er nå nesten sluttsolgte, fortsetter Allerød.Mangelen av objekter har også vært en medvirkende faktor.- Det har nesten ikke vært noe å få kjøpt, og det gjelder ikke bare denne regionen. Mange sitter på gode eiendommer, men hvorfor selge når det ikke er noe annet å få kjøpt?- Flere salg i høst har vært initiert av kjøpere som har banket på døren hos selgere, og noen har gått utenom markedet, fortsetter megleren.Artikkelen fortsetter under bildet.

 - Lave renter motorenKontoret han leder har solgt over 20 bygårder rundt om i Vestfold i år.- Prisene er gode, men ikke på 2007-nivå. Det skyldes bankenes krav til egenkapital. Kjøpere låner penger til 2,5-2,7 prosent, og handler på 6-8 prosent yield (netto leieinntekter i forhold til kjøpesum, journ. anm). Vi snakker altså om et balansert marked, sier Allerød.- Lave renter er selvfølgelig hovedmotoren bak etterspørselen vi opplever, i tillegg til en søken etter trygge havner, fortsetter han.Artikkelen fortsetter under bildet.
 - Ekstrem beliggenhetMegleren står faktisk på farten til en visning når Hegnar.no slår på tråden. Aksjene i selskapet AS Torget nr. 4 i Larvik ble lagt ut for salg på Finn.no i går.I dette selskapet ligger tre bygårder praktisk talt på byens torg.- Her har vi fått umiddelbar respons , forteller Allerød til Hegnar.no.- Eiendommene har en ekstrem beliggenhet, og har aldri vært ute på det åpne markedet før. Vi har mange seriøse interessenter, og salget kan bli sluttført allerede i romjulen, føyer han til.Interessentene kommer fra hele Østlandet, ifølge megleren «som altid».- I 70 prosent av tilfellene snakker vi om Oslo-investorer. Disse synes kanskje at markedet i hovedstaden har blitt for hett, og ser nedover hit for mer attraktive yield-nivåer, sier Allerød.Artikkelen fortsetter under bildet.
 - Ingen romjulsrabattMen her blir likevel ikke snakk om noe romjulsrabatt?- Nei, det kan vi sette to streker under. De andre bygårdene vi har solgt i år har blitt gjort på rundt 14 dager, så jeg tipper vi får solgt rundt prisantydning rundt nyttår, svarer Allerød.Bygårdene har et bruttoareal på 2.285 kvadratmeter, og er priset til 15 millioner kroner.Arealet er fordelt omtrent 50/50 mellom butikker/kontorer og leiligheter. Næringsarealet er ca. 80 prosent utleid, inklusive den nye leietakeren LOS Digital som flytter inn fra nyttår.Den ene av fire leiligheter, et objekt på rundt 120 kvadratmeter, står ledig etter at selger selv har bodd her de siste årene.Artikkelen fortsetter under bildet.
 130 år gamle lokalerMed unntak av den delen hvor den nye leietakeren flytter inn, snakker vi også om et stort oppgraderingsbehov, og Allerød tør ikke å anslå hvor store summer som må legges inn.- I hovedsak snakker vi om 130 år gamle lokaler. En må brette opp ermene, men potensialet er stort, sier han, og peker på at de tomme næringslokalene kan konverteres til boliger.- Det er nok lettere enn å fylle dem opp med ny næring, så jeg ser for meg at disse lokalene blir gjort om til bolig. Bygårdene er i utgangspunktet uregulert, men er ifølge kommuneplan satt av til sentrumsformål - enten næring eller bolig, fortsetter megleren i Eiendomsmegler 1.Allerød har mange eksempler på tilsvarende bygårder ellers i Vestfold der kommunene har vært positive til bruksendringer.Artikkelen fortsetter under bildet.
 Nettoleie: Én millionPrisingen av bygårdene i Larvik synes han har vært veldig vanskelig.- Du har noe kontantstrøm, en ekstrem beliggenhet, en del ledige arealer, utviklingpotensiale og altså oppgraderingsbehov. Vi har priset ut fra en yield på 7,0 prosent, sier Allerød.Leieinntektene ligger i 2016 på 1,2 millioner brutto, og ca. én million kroner etter fratrekk for eierkostnader.Hva kan kontantstrømmen bli med fullt utleide, oppgraderte lokaler?- Da kan vi på litt sikt komme opp i 1,7-1,8 millioner kroner, anslår megleren.Familie selger til proffeEiendommene i kjernen av Larvik har gjennom generasjoner vært eid av en familie, som nå synes tiden er inne for å selge.- Det er ingen hemmelighet at eiendommene har et stort vedlikeholdsetterslep, som krever oppgradering. Vi har dermed kommet til et skille. Familien som eier i dag ser at en såpass stor portefølje fortjener en profesjonell driver, så dette er en naturlig prosess, forklarer Allerød.

Nyheter
Næringseiendom