Nå kommer det endringer i beregningen av boligprisene

Å beregne utviklingen i boligprisene er ikke bare å samle inn dataene. Og hvor sikre kan vi være på at boligprisene i Stavanger faktisk hadde en oppgang på 0,96 prosent i mai - og at boligprisene i Oslo falt med 1,39 prosent?

Publisert 16. juni 2017 kl. 11.47
Oppdatert 16. juni 2017 klokken 14.07
Lesetid: 5 minutter
Artikkellengde er 1036 ord

Boligprisene i Norge falt med 1,1 prosent i mai og korrigert for sesongvariasjoner var prisene ned 0,7 prosent.Ifølge Eiendom Norge var boligprisene i Norge da 8,3 prosent høyere enn i samme måned i 2016.Oppgangen siden desember var på 3,7 prosent og uendrede priser ut året vil gi en oppgang på 7,7 prosent.Oslo og StavangerI Oslo var fallet på 1,4 prosent, men det siste året var prisene likevel opp 16,5 prosent. Oppgangen siden desember var på 4,4 prosent.I Stavanger var det oppgang i mai og dermed forsetter den positive trenden i oljehovedstaden.Statistikken fra Eiendomsverdi viste en oppgang i boligprisene i Stavanger i mai på 1,0 prosent. Siden desember hadde boligprisene i Stavanger steget med 3,8 prosent.Fordi oppgangen i Stavanger ikke begynte før i januar var oppgangen det siste året på 0,7 prosent. Det var for øvrig første gang Stavanger hadde en positiv årsvekst siden oktober 2013.Toppen i Stavanger ble nådd i mai 2013 og boligprisene må stige over 10 prosent før de er tilbake på det nivået.Ned 9,2 prosentI etterkant av finanskrisen, fra desember 2008 til toppen i mai 2013, steg boligprisene i Stavanger med 61,2 prosent.Fra toppen og frem til januar 2017 falt boligprisene i Stavanger. Det kom i kjølvannet av at oljehovedstaden hadde fått et oljeprisfall fra 120 dollar til langt under det halve rett i fanget.Til tross for hestekursen næringslivet i Stavanger måtte gjennom, frem til 2016, der tusenvis av oljejobber forsvant, ble altså ikke fallet i boligprisene på mer enn 9,2 prosent. StatistikkI mai 2017 var det oppgang i alle de store byene, med unntak av Oslo, der det ble omsatt 2.148 boliger.Den største oppgangen hadde bydelen Eiganes og Våland i Stavanger (46 boliger), mens det største fallet kom på Grünerløkka i Oslo (251 boliger), med en nedgang på 1,8 prosent.Men hvor sikre kan vi være på at disse tallene forteller hele sannheten?Eiendomsverdi utarbeider statistikken på vegne av Eiendom Norge, og det er en stor og komplisert jobb.Eiendomsverdi konstruerer boligprisindekser for Eiendom Norge for 94 områder med ulikt aggregeringsnivå. Den mest finmaskede geografiske inndelingen er Oslo; med 15 bydelsområder. Alle områder segmenteres inn i boligtyper, står det i forklaringen til metoden Eiendomsverdi har utviklet.Mye støyFor å ekstrahere signalet i tallserier med stokastisk støy, benytter Eiendomsverdi seg av en 2-stegs-teknikk. I første steg beregnes såkalte SPAR-brøker (SPAR-brøker er forholdet mellom observert transaksjonspris og en modellpredikert verdi) for alle observerte transaksjoner.I andre steg anvendes en glattings/de-glattings-teknikk, i to trinn. I første trinn beregnes et bevegelig gjennomsnitt på et angitt område, og dette bevegelige gjennomsnittet i andre trinn korrigeres med et forholdstall.Forholdstallet beregnes ved å finne forholdet mellom et bevegelig gjennomsnitt på et mer overordnet område (hele Norge) og den ubearbeidede tallserien for dette overordnete området. Denne de-glattingen korrigerer glattingen.Fjerner tilfeldige avvikMetoden er konstruert for å kunne trekke ut og vise en trend med kurvatur, og for å fjerne tilfeldige avvik. Dette har den konsekvens at den, i perioder med mulige trendskifter, kan fange oppslaget med en tidsforsinkelse.Men inntil nå har dette opplegget levert tilfredsstillende indekser i hele aggregeringsspektret, heter det i forklaringen.- Eiendomverdi hari en periode observert en økning i heterogeniseringsgraden av det norske boligmarkedet, og derfor registrert en følsomhet overfor valg av hvilket område vi velger for korreksjonstallet i de-glattingen. Det har derfor vokst seg fram et behov for raffinering av de-glattings-prosedyren, forklarer Erling Røed Larsen, forskningssjef i Eiendomsverdi.Fra og med mai 2017 har Eiendomsverdi derfor justert område-inndelingen for de-glattings-faktorer.- Vi inndeler Norge nå i seks områder. Justeringen berører ikke indeksen for hele Norge, som beregnes som før, men alle regionale under-områder. Fordi vi nå opererer med mer disaggregerte de-glattings-faktorer, beregnes disse fra et datagrunnlag basert på de siste to måneders transaksjoner. Selve transaksjonstallene som inngår i SPAR-brøken, er uendret. De er fremdeles hentet kun fra data for inneværende måned, forklarer han.- Hva betyr så det i klartekst?- Dette betyr at vi nå har justert indeksen slik at den er mer følsom i regionene. Følsomheten har en gevinst og en kostnad. Gevinsten er at den raskt fanger opp prissignaler. Kostnaden er at den i noen grad også kan slå mer ut på det som kan være statistisk støy. Så nå er de regionale indeksene konstruert slik at vi må forvente noe mer volatilitet. Et annet poeng er at den nasjonale indeksen nå ikke er direkte sammenliknbar med de regionale fordi teknikkene er litt forskjellige, forklarer Erling Røed Larsen- Hvor sikre kan vi være på at boligprisene i Stavanger faktisk hadde en oppgang på 0,96 prosent i mai - og at boligprisene i Oslo falt med 1,39 prosent?- I statistisk arbeid er det både kunst og vitenskap å skille signal fra støy. Det er rett og slett en utfordring. Det er derfor statistiske arbeider ofte blir levert med såkalte konfidens-intervaller. I vår sammenheng kan vi ikke være sikre på hundredelene. Noen ganger ikke engang på tiendelene. Sånn sett er det mulig å argumentere for at statistikere bare skulle rapportere heltall på regionale områder. Men det er etterspørsel etter tiendeler, og derfor gjør vi det. De profesjonelle brukerne er klar over usikkerheten i tallene. Uansett, en nedgang på over 1 prosent betyr at det høyst sannsynlig var en nedgang. Og en oppgang på omkring 1 prosent, betyr at det høyst sannsynlig var en oppgang. Men igjen: det er usikkerhet knyttet til tiendelen, sier han.Ikke sammenlignbareKonsekvensen er at indeksen for hele Norge ikke er direkte sammenliknbar med indeksene for regionale områder. Det betyr også at indeksen kan være mer riktig for hele landet enn for byene og de regionale områdene.- Vi endrer ikke historikken i denne omgang. Begrunnelsen er at ovennevnte justering leverer økt presisjon i den månedlige overvåkning av boligmarkedet og at flere endringer på samme tidspunkt kan forstyrre hovedhensikten, nemlig den månedlige overvåkningen, forklarer han.I tillegg kommer at brukerne har nytte av god tid i varsling av historikk-endring, og at Eiendomsverdi ser nytten av å forberede historikk-overgangen.- Vi endrer derfor historikken på et mest mulig gunstig tidspunkt. Da er valget å gjøre overgangen tilsvarende overgangen i 2013, da vi først justerte måned-til-måned beregningen på vårparten og historikken ved årskiftet, 1.1.2014. Det innebærer at vi justerer historikken 1.1.2018 for inneværende justering.- Hvordan vil vi merke denne endringen?- De fleste vil neppe merke noe til den. Den største interessen er knyttet til de månedlige endringene, avslutter Erling Røed Larsen i Eiendomsverdi.