Ny dom begrenser aggressiv eiendomsbeskatning

Sel kommune tapte nylig en viktig sak i lagmannsretten vedrørende eiendomsskatt på et industribygg. Skatteregningen ble mer enn halvert for fabrikkeieren.  Avgjørelsen inneholder sentrale vurderinger av hva som medregnes i eiendommens verdi ved fastsettelse av eiendomsskatt.

Ukens Vin
Skatt på maskinerEiendomsskatt i Sel kommuneTakstgrunnlagetHvilke maskiner skal med?Tilknytning mellom eiendommen og maskineneAdskillelse uten uforholdsmessige økonomiske ofreAnnen økonomisk utnyttelseDommens betydningArtikkelen er skrevet av advokat Hanne Reese Holm, .
Saken dreide seg om grunnlaget for eiendomsskatt på en fabrikk på Otta hvor NorDan-konsernet produserer vinduer. Fabrikkeier Johs. Rasmussen AS gikk i 2015 til sak mot Sel kommune med krav om at de fleste maskinene i fabrikken ikke skulle medregnes i eiendomsskattegrunnlaget. Selskapet tapte i tingretten, men har nå vunnet i Eidsivating lagmannsrett og fått mer enn halvert eiendomsskatten. Hvis dommen blir stående, vil den få stor betydning for flere industribedrifter og kommunenes inntekter fra eiendomsskatt.Hver kommune avgjør selv om det skal ilegges eiendomsskatt. Kommunene kan også, til en viss grad, velge hvilke typer eiendom det skal ilegges eiendomsskatt på, og hvilken sats som skal benyttes. Satsen for eiendomsskatt i Sel kommune er 7 promille av takstgrunnlaget for den aktuelle eiendommen, og dette er maksimal sats.Det var enighet i saken om at eiendomsskatt kunne ilegges på eiendommen, som besto av en tomt med en fabrikk og maskiner. Eiendomsskatt beregnes ut ifra et takstgrunnlag på eiendommen som fastsettes av kommunen. Sel kommune hadde fastsatt takstgrunnlaget for fabrikken på Otta til kr 13 650 000. Over halvparten av takstgrunnlaget (kr 7 750 000) gjaldt produksjonsutstyr i form av maskiner og anlegg som var i fabrikkbygget. Resten av takstgrunnlaget (kr 5 900 000) gjaldt den faste eiendommen, altså tomten og selve bygget. Den årlige eiendomsskatten på fabrikken utgjorde kr 95 550.Fabrikkeieren var ikke uenig i at enkelte maskiner kunne medregnes i eiendomsskattegrunnlaget. Fabrikkeieren mente imidlertid at flere av maskinene som Sel kommune hadde inkludert i grunnlaget, skulle tas ut. Selskapet krevde at takstgrunnlaget som gjaldt produksjonsutstyret, skulle reduseres til kr 350 000.Ifølge loven skal maskiner og driftsutstyr kun regnes med i grunnlaget for eiendomsskatt når disse er «en del av» eiendommen. Hva som ligger i dette kravet har vært behandlet i flere rettssaker. I den ene enden av skalaen finner vi bygninger som er oppført og innredet med tanke på de aktuelle maskinene som installeres der, og som ikke kan brukes på annen måte enn akkurat slik de er bygget for. Da vil det normalt være klart at maskinene er «en del av» eiendommen. Dette vil være tilfelle for mange fabrikker i tungindustrien. I den andre enden av skalaen finner vi standard industribygg som kan ha ulike anvendelsesområder, og huse mange forskjellige typer maskiner og «mykere» industrier.Sentralt i vurderingen av spørsmålet om maskiner er «en del av» eiendommen er hvorvidt maskinene kan skilles fra eiendommen uten uforholdsmessige økonomiske ofre, og om eiendommen har en alternativ økonomisk utnyttelse. Dersom det er tilfelle, skal maskinene holdes utenfor.Lagmannsretten viste til at det ikke er den rent fysiske eller tekniske samhørigheten mellom maskiner og anlegg som var sentral, men den forretningsmessige eller økonomiske forbindelsen. Det betyr altså at selv om en maskin er fastmontert i bygningen, er det ikke uten videre gitt at maskinen kan regnes med som en del av eiendommen når eiendomsskattegrunnlaget skal fastsettes. Et sentralt tema i vurderingen var hvorvidt maskiner og anlegg kan skilles fra hverandre «uten uforholdsmessige økonomiske ofre». I den aktuelle saken var kostnaden med å flytte vindusfabrikkens maskiner anslått å være mellom kr 600 000 og kr 1 000 000. Lagmannsretten mente at disse kostnadene ikke kunne anses som et uforholdsmessig økonomisk offer ved en virksomhet av Otta-fabrikkens omfang.Videre drøftet lagmannsretten muligheten for annen økonomisk utnyttelse av bygningene. Sel kommune hadde anført at det var en betydelig forretningsmessig tilknytning mellom eiendommen og maskinene, og at maskinene på et sted som Otta i større grad definerte verdien av bygget enn i Oslo. Ved å fjerne maskinene ville det være usikkert om bygget kunne leies ut til en ny virksomhet eller selges til noe annet enn en symbolsk sum.Lagmannsretten avfeide disse anførslene ved å si at vurderingen av muligheten for annen økonomisk utnyttelse av bygningen måtte bero på en objektiv vurdering. Det var bygningens beskaffenhet, og ikke hvordan markedet for næringseiendommer var på det aktuelle stedet, som var avgjørende.Eiendommens beliggenhet hadde dermed ingen betydning for vurderingen av muligheten for annen økonomisk utnyttelse. Lagmannsretten ga fabrikkeieren fullt medhold i kravet om redusering av eiendomsskattegrunnlaget.Avgjørelsen er avklarende for når maskiner skal medregnes og ikke. Hvis dommen blir stående, vil den trolig få stor betydning for mange kommuners eiendomsskattegrunnlag. Mange bedrifter vil ikke lenger måtte finne seg i enkeltes kommuners aggressive beskatning av driftsmidlene som en del av eiendommen.