Skjerpet krav til eiendomsmeglere!

I dom av 22. mars 2018 har Borgarting lagmannsrett konkludert med at det er i strid med god meglerskikk, og erstatningsbetingende uaktsomt, for en megler å unnlate å gi råd om skatte- og avgiftmessige forhold ved et salg. Selv om det var en konkret vurdering, skjerper dommen kravene til god meglerskikk og hva en eiendomsmegler må gi råd om.

Krav til eiendomsmeglereEiendomsmegling er mellommannsvirksomhet både ved utleie og omsetning av fast eiendom, og er regulert i eiendomsmeglingsloven og overvåkes av Finanstilsynet. Eiendomsmegleren skal legge til rette for at kjøp og salg av eiendommer skjer på en trygg og effektiv måte, og i samsvar med lov og god meglerskikk. God meglerskikk – profesjonsansvar God meglerskikk er å utføre eiendomsmegleroppdrag i overensstemmelse med den oppfatning av etiske og faglige prinsipper som til enhver tid er alminnelig anerkjente og praktisert av dyktige og ansvarsbevisste utøvere av yrket.Sentralt i eiendomsmegleroppdraget ligger det også at megleren skal dra omsorg ikke bare for selgeren, men også for kjøperen. Megleren skal i denne forbindelse gi råd til både kjøper og selger, og opptre i samsvar med forsvarlig yrkesutøvelse.Megleren har et profesjonsansvar og holdes erstatningsansvarlig for tap som oppstår som følge av feil eller manglende råd.Lagmannsrettens domDen aktuelle saken gjaldt salg en eiendom på 25 mål, med hovedhus, kårbolig, driftsbygning med stallplasser, stabbur, garasje og stor ridehall på 1728 m2.Ridehallen ble bygget av tidligere eier, og driftsbygningen ble også oppgradert og påkostet og stallplasser installert. Eiendommen ble brukt både til bolig og til næringsvirksomhet gjennom et enkeltmannsforetak. Investeringene i ridehallen og driftsbygningen var en del av den avgiftspliktige virksomheten eieren drev på eiendommen, og eieren hadde derfor fått fradrag for inngående merverdiavgift på kostnadene.Problemet i saken var at salget utløser en justeringsplikt, som innebærer at selger må tilbakeføre merverdiavgift ved overdragelse før utløpet av justeringsperioden. Dette med mindre justeringsplikten ble overdratt og ny eier med samme bruk av eiendommen samtykker til dette.Kjøpekontrakten i denne saken var imidlertid basert på kontraktstandarden for boligeiendom og inneholdt ikke en slik regulering om overføring av justeringspliktige anskaffelser som standarden for næringseiendom.Spørsmålet ble derfor om eiendomsmegleren er ansvarlig for å ha unnlatt å rådgi selgeren om justeringsplikten som ville oppstå ved eiendomssalget, og om muligheten for å overdra justeringsplikten til kjøper ved avtale.Krav til opplysninger og rådDet klare utgangspunkt er at eiendomsmeglere, som profesjonelle mellommenn, har plikt til å gi opplysninger om faktiske og rettslige forhold som har betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Megleren bør også i noen grad ha plikt til å gi råd om de foreliggende forhold knyttet til eiendomstransaksjonen. Rådene kan også gjelde generelle spørsmål omkring konsesjonsordninger, dokumentavgift, grunnleggende skattespørsmål mm.Det kan imidlertid ikke forlanges at megleren skal være bygningskyndig eller kunne svare på mer kompliserte skattespørsmål. Her vil meglerens plikt i utgangspunktet være begrenset til å peke på de vansker han ser eller bør se, og eventuelt henvise til andre rådgivere. Også i denne sammenhengen vil den nærmere fastleggingen av meglerens plikter måtte bli skjønnsmessig og avhenge av hva som må regnes å følge av god meglerskikk.Skjønte eller burde ha skjøntHøyesterett har tidligere lagt til grunn at en eiendomsmegler som hovedregel ikke har noen alminnelig plikt til å ta opp de skattemessige aspekter av et eiendomssalg, men at megleren kan ha plikt til å si fra til oppdragsgiver hvis han eller hun skjønte eller burde ha skjønt at det ville oppstå skatteplikt ved salg.Det kan forventes og legges til grunn for ansvarsvurdering, at en megler behersker de alminnelige skattereglene om bolig- og fritidsboligbeskatning. Dersom megleren ikke behersker dette bør megleren av eget tiltak i det konkrete vurdere om det er nødvendig å bringe på banen spørsmål om skatte- eller avgiftsmessige konsekvenser og eventuelt sørget for at dette blir utredet av en sakkyndig og regulert i kjøpekontrakten.Markedsendringer og utviklingLagmannsretten legger vekt på at regelverket knyttet til omsetning av fast eiendom er under stadig endring, og at det må forventes at eiendomsmeglere holder seg oppdatert på utviklingen. Dette gjelder ikke minst hvor nye eller endrede regler kan ha stor økonomisk betydning for selger og/eller kjøper.Reglene om justering av merverdiavgift for fast eiendom ble innført i 2008 og anses som blant de mest sentrale avgiftsreglene vedrørende fast eiendom. Det er i dommen poengtert at undervisning om justeringsreglene inngår i bachelorstudiet for eiendomsmeglere. I meglerstandarden for næringseiendom er overføring av justeringsplikten (og justeringsretten) særskilt regulert, slik at reglene må anses alminnelig kjent i eiendomsmeglerbransjen.Lagmannsretten viser også til at utviklingen de siste årene har gått i retning av økt krav til eiendomsmeglers utdanning og kompetanse. Skjerpede kompetansekrav ble innført med eiendomsmeglingsloven 2007 for å imøtekomme behovet for å skjerpe kompetansen i bransjen, noe som også tillegges vekt ved vurderingen av hva som bør kunne forventes av kompetansenivået hos den enkelte megler.Hva er synlig for megleren? Konkret vurderingDet går en grense for hvor langt meglers rådgivningsplikt og profesjonsansvar kan trekkes, og lagmannsretten har også begrenset rekkevidden til de tilfeller der det er eller burde være synlig for megler.Plikten til å for eksempel ta opp avgiftsmessige aspekter av et eiendomssalg vil derfor som regel ikke foreligge ved salg av vanlig boligeiendom, i det boligeiendom i alminnelighet ikke benyttes i avgiftspliktig virksomhet. En slik plikt vil derimot være mer nærliggende ved salg av næringseiendom. Lagmannsretten har poengtert at hver sak må vurderes konkret.Bruk av standardkontraktMeglerstandarden for boligeiendom inneholder ikke – i motsetning til standarden for næringseiendom – en klausul om at selgers justeringsplikt.Selv om dette var en overdragelse av boligeiendom, la lagmannsretten til grunn at det ikke har betydning hvilken standardkontrakt som ble benyttet. Dette ettersom megler uansett hadde et ansvar for å tilpasse den valgte meglerstandarden slik at den ivaretok kjøpers og selgers interesse i den konkrete handelen. Lagmannsretten legger til grunn at en slik plikt til å tilpasse meglerstandarden til de konkrete forholdene ved salget, gjelder uansett hva som er avtalt i oppdragsavtalen.Lagmannsretten konkluderte med at megler handlet erstatningsbetingende uaktsomt når meglerstandarden for boligeiendom, som ble brukt ved salget, ikke ble tilpasset til det aktuelle salget og avgiftsmessige forhold.Strengt uaktsomhetsansvarEiendomsmeglere vil alltid bli betraktet som en profesjonelle part og det klare utgangspunkter er at det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere.Dommen presiserer at avgiftsmessige spørsmål, på lik linje med skatterettslige forhold, er omfattet av meglers profesjonsansvar. Lagmannsretten konkluderer med at megler på eget initiativ burde påpekt de avgiftsrettslige konsekvensene av salget, eller at megler i det minste burde anbefalt en ekstern vurdering, slik at dette kunne reguleres i kjøpekontrakten.Dommens rekkeviddeI den aktuelle saken var selger en privatperson, noe som vil kunne påvirke uaktsomhetsvurderingen og det kan tenkes et annet resultat om selger hadde vært næringsdrivende. Dommen er imidlertid en klar påminnelse om at meglere må gjøre en konkret vurdering og dersom megler ikke har nødvendig kompetanse må det oppfordres til å innhente ekstern bistand.Avslutningsvis bemerkes at dommen – pr den 20. april – ikke er rettskraftig, og at det således er mulig at saken ankes til Høyesterett.Artikkelen er skrevet av advokat Jarle Edler, .


Daglig leder

RH Raadgiverhuset Rekruttering • Statsbygd i Trøndelag

Les også