- Feil at leietaker har krav på å kjøpe leiligheten billig

HAS

Leserne får feil inntrykk, mener advokat om alle Ivar Tollefsen-artiklene.

I den senere tid har det florert av artikler som omtaler Ivar Tollefsens ferd mot rikdom.I flere artikler, eksempelvis denne, sammenblandes ulike lovregler som dermed gir leserne et inntrykk av at utøvelse av kommunal forkjøpsrett skulle innebære et rettskrav for leietaker til å kjøpe leilighet til 80 prosent av markedsverdi.Det er ikke tilfellet. På visse vilkår gir loven kommunen hjemmel til å tre inn i kontrakten med selger, men da til omsetningsverdi, jf. Leiegårdsloven § 2, jf. § 7. Tapt rett - en feiloppfatningLeietakers eventuelle rettskrav på kjøp av leilighet til 80 prosent av markedsverdi fulgte tidligere av eierseksjonsloven (1997) § 14, og oppsto først ved kommunens vedtak om seksjonering av eiendommen. Denne retten for leietaker gjelder imidlertid ikke ved seksjonering etter at kommunal forkjøpsrett er utøvd på vegne av kommunen eller beboere, jf. eierseksjonsloven § 14 (4).Det er dermed en feiloppfatning at manglende melding til kommunen ihht. Lov om kommunal forkjøpsrett har medført at leietakere har tapt en rett til kjøp av leilighet basert på 80 prosent av markedsverdi. Denne retten ble for øvrig opphevet 1/1 2018.I et innlegg i DN har Ivar Tollefsen uttalt at kun én av 1.136 beboere ikke har fått varsel om sin rett til å kjøpe til 80 prosent av markedsverdi.Dersom Tollefsens opplysninger er korrekte, kan mye av det svært kritiske som er skrevet om Tollefsen vanskelig forsvares.

Meldeplikt er trolig bortfaltEt annet sentralt spørsmål i sakene omhandler konsekvensene av at meldeplikten ikke er overholdt. Mye kan tyde på at meldeplikten er bortfalt pga. foreldelse.Utgangspunktet er at meldeplikten foreldes tre år etter at eiendommene ble kjøpt. Tilleggsfristen løper fra kommunen ble kjent med, eller burde blitt kjent med overdragelsen. Normalt er tinglysing av erverv tilstrekkelig til å slå fast at kommunen burde ha blitt kjent med overdragelsen.Videre er det grunn til å tro at kommunen også på annen måte har fått kunnskap om overdragelsen, f.eks. gjennom innkreving av skatter og avgifter. Om meldeplikten ikke skulle være foreldet, kan det synes som at konsekvensene av feilene er langt mindre enn hva mange aktører synes å legge til grunn.Dersom meldeplikten består, kan kommunen kreve fremlagt lovpålagte opplysninger om transaksjonene.Beboer har ingen ubetinget rettDeretter oppstår det interessante; Hva skal betales for eiendommen?Forutsatt at eiendommene på tidspunktet Fredensborg ervervet dem var lagt i et selskap, skal kommunens kjøpesum fastsettes ved skjønn. Dette følger direkte av leiegårdsloven § 7 (3). Videre fremgår det av ekspropriasjonserstatningslovens § 10, som kommer til anvendelse, at skjønnsretten skal fastsette verdien på det tidspunkt skjønnet blir avholdt.Dette innebærer følgelig at det er dagens omsetningsverdi for eiendommen som skal legges til grunn. Inntrykket leseren sitter igjen med, er derimot at beboer ubetinget har rett på å kjøpe (billig) til en tidligere kjøpesum. Jeg kan imidlertid ikke se at det er støtte for en slik tolkning i lovverket.Kommunen og beboerne vil trolig hevde at det foreligger spesielle omstendigheter som tilsier at man skal avvike fra lovens normalordning i dette tilfellet. Jeg kan imidlertid ikke se at dette blir en riktig løsning.Bestemmelsen er basert på avveining av ulike hensyn, blant annet er hensynet til selskapets kreditorer tillagt vekt i lovens forarbeider og i rettspraksis. Det er derfor lite trolig at lovens normalordning for fastsettelse av (dagens) omsetningsverdi fravikes.Ingen lett vei for kommunenDet må legges til grunn å være et bevisst valg fra lovgivers side at brudd på meldeplikten ikke er sanksjonert. Det skal bemerkes at kommunens forkjøpsrett rettslig sett innebærer en ekspropriasjon og lov om kommunal forkjøpsrett viser da også til ekspropriasjonserstatningsloven.Dette innebærer at grunnlovens krav om full erstatning ved ekspropriasjon kommer til anvendelse, slik at det ikke er noen lett vei for kommunen å hevde at de skal overta eiendommer til langt under markedsverdi. At den borger som blir utsatt for ekspropriasjonen dels kan klandres for forsinket ekspropriasjon, kan ikke rokke ved dette grunnlovfestede prinsipp.Uavhengig av eventuell konkret rimelighet overfor beboerne, må innføring av sanksjoner være en lovgiveroppgave. Dette tilsier at det er dagens omsetningsverdi som skal legges til grunn dersom kommunen utøver forkjøpsrett på vegne av beboerne.Artikkelforfatteren har spesialisering innen eiendomsutvikling, boligrett og prosess i tilknytning til utbyggingsprosjekter, og bistår eiendomsutviklere og entreprenører. Hun har ingen bindinger eller klientforhold til Fredensborg, Ivar Tollefsen eller andre navngitte personer i saken.


Les også