Grunneier får firedoblet festeavgiften

Grunneier og Selvaag-arving har fått rettens medhold til å øke festeavgiften kraftig i et boligfelt i Oslo.

(Finansavisen): - Vi er godt fornøyde med dommen med hensyn til dagens lov og rettspraksis. Men vi er selvfølgelig ikke fornøyde med tomtefesteloven som vi ser på som det nærmeste man kommer ekspropriasjon til fordel for fester, sier Erich Holte til Finansavisen.Holte er barnebarnet til den avdøde Olav Selvaag (1912–2002), og er daglig leder i det familieeide investeringsselskapet Investire.En stor del av kapitalen i familieselskapet er investert i eiendom, og datterselskapet Investire Eiendom sitter i dag som bortfester og grunneier for Solhellingen boligsameie på Grefsen i Oslo. Sameiet består av en lavblokk på 21 leiligheter og 36 rekkehus.- RamaskrikInvestire Eiendom har i lang tid forsøkt å få oppregulert feste­avgiften til boligsameiet, som inntil nå har ligget på 160.000 kroner i året for hele sameiet, eller mellom 107 og 273 kroner i måneden pr. seksjon.Et pristak fastsatt i tomte­festeloven, som justeres etter konsumprisindeksen, ligger på drøyt 12.000 kroner pr. mål i året i dag. Dette har sperret for en oppregulering av festeavgiften.I et ferskt skjønn fra Oslo tingrett er imidlertid taket satt til side og festeavgiften er oppregulert til drøyt 800 kroner i måneden i gjennomsnitt pr. seksjon, eller totalt 550.000 kroner i året for hele sameiet.Med en tomteverdi som skjønnsretten fastsatte til 125 millioner kroner, er dermed avkastningen til Investire Eiendom på 0,44 prosent, mot 0,13 prosent før skjønnet.- 0,44 prosent er omtrent en tiendedel av hva partene la til grunn da kontrakten ble inngått i 1958, sier Holte som spør seg i hvilke andre kontraktsforhold myndighetene har kommet med en lovendring som opphever gyldige kontrakter ved å si at nå er kontraktsforholdet uoppsigelig fra utleiers side.– Dette kan sammenlignes med at alle som leier ut hus eller leiligheter plutselig skulle få beskjed om at kontraktene er annullert, leietager har retten til å forlenge leieforholdet til evig tid til en sterkt rabattert leie, og i tillegg kan leietager kreve å få kjøpt leieobjektet til 40 prosent av markedspris. Da tipper jeg det hadde blitt ramaskrik, sier han.LovendringerFestekontrakten mellom da­værende Solhellingen Borettslag og daværende grunneier Selvaag-Bygg ble inngått i 1958, og løp til 2008. På den tiden var det avtalefrihet, men markedet var regulert slik at man maksimalt kunne kreve 4 prosent av markedsverdien til tomten i festeavgift, ifølge Holte.- Det var ingen som hadde forventninger om at fester skulle ta med seg husene og levere tomten tilbake til oss ved kontraktsutløp. Det var sikkert aktuelt på 1800-tallet da husene nærmest var bygge­sett i form av laftehus, men i dag er dette i praksis umulig, sier Holte.- Hvis partene ikke skulle enes om en ny festeavgift, hadde fester en mulighet til å kreve innløsning av tomten ved ekspropriasjon til 100 prosent av tomtens markedsverdi, fortsetter han.I 2004 vedtok Stortinget en rett for festere til å kreve forlengelse av festetiden «på same vilkår som før». Her sto det også at fester nå kunne kreve innløsning til 40 prosent av tomtens verdi.- Allerede her har lovgiver ved et pennestrøk overført 60 prosent av tomtens verdi fra grunneier til fester. Og i mange tilfeller er verdi­overføringen enda større fordi tomten nå skal takseres med utgangspunkt i kun den bebyggelsen som allerede er på tomten, mener Holte.- Med andre ord er også en eventuell merverdi av tomtens utviklingspotensial tatt fra tomte­eier og gitt til fester uten noen form for kompensasjon, sier han.Har én annen festetomtDen nye loven ble raskt utfordret av en rekke grunneiere. I 2012 kom den såkalte Lindheim-saken opp i Den europeiske menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg, som slo fast at forlengelse på uendrede vilkår var i strid med grunneieres eiendomsvern.Dommen medførte en ny gjennomgang av tomtefesteloven i Stortinget, og nå fikk grunneiere rett til et engangsløft av feste­avgiften på 2 prosent av råtomtverdien.- Altså halvparten av det loven aksepterte på tidspunktet for kontraktsinngåelsen. Og som dette ikke var nok satte myndighetene et tak på festeavgiften på 9.000 kroner pr. mål. Dette betyr at eiere av tomter i attraktive strøk aldri vil kunne få en tilfreds­stillende avkastning, sier han.Legger man 2 prosents avkastning til grunn og en årlig festeavgift på maksimalt 12.242 kroner pr. mål, betyr det at grunneier aldri vil få betalt for en tomteverdi som lig ger over 612.100 kroner pr. mål, ifølge Holtes utregninger.- Har investeringsselskapet deres flere festetomter, og krever dere oppregulert festeavgift også der?- Vi har bare én annen boligfestetomt. Kontraktene for dette forholdet ble inngått i 1953 og festetiden ble satt til 99 år, mot 50 år i Solhellingen. Med andre ord løper kontraktsforholdet i ytterligere 33 år. Festeavgiften er justert til taket i henhold til loven, og vi forholder oss til det.- GjennombruddAdvokat Carina Borchgrevink Næss i Føyen Thorkildsen, som representerte Investire Eiendom i retten mot Solhellingen boligsameie, påpeker at dette er første skjønn hvor retten setter pristaket til side, sett bort ifra Lindheim-saken.- Det er et gjennombrudd. Dette er første grunneier som ikke er direkte involvert Lindheim-saken som får sette taket til side. Selv om vi gjerne skulle hatt en høyere festeavgift, medfører dette en betydelig bedring for grunneier, sier hun.Borchgrevink Næss representerer også en annen gren av Selvaag-familien på Øvre Ullern Terrasse i Oslo. Her har den nå avdøde grunneieren Cecilie Nustad forsøkt å oppregulere festeavgiften i flere år, men har lidt nederlag i tingrett og lagmannsrett. Etter at hun gikk bort under saks­forberedelsene til overskjønnet, ble det klart at hun hadde testamentert bort eiendommen til stiftelsen Karibu, som blant annet støtter kirkelige organisasjoner og prosjekter i det sørlige Afrika. Medsaksøker er Mallin Eiendom, som er overtatt av Cecilie Nustads barn. Dette selskapet forvalter festekontraktene. Saken kommer opp 21–23. mai i Høyesterett.- Det blir første gang Høyesterett uttaler seg om de nye reglene. I skjønnet mot Solhellingen bolig­sameie sparker tingretten til lagmannsretten i Øvre Ullern Terrasse-saken og sier seg uenig i de vurderinger lagmannsretten gjorde der. Tingretten skriver at lovgiver ikke har vurdert bortfesters interesse godt nok, sier Borchgrevink Næss.