Axactors spanske mareritt

Axactor sitter på 3.700 spanske leiligheter som det nærmest er umulig å selge i disse coronatider. Nedskrivninger av eiendomsporteføljen kan utfordre selskapets lånebetingelser.

KUTTER SELV: Axactors fungerende konsernsjef, Johnny Tsolis, har sammen med mange andre ledere kuttet lønnen med 10 prosent. Foto: AXACTOR
Finans

– I de to første månedene i år var det tilnærmet normal drift. I Italia så vi de første effektene av coronaviruset i begynnelsen av mars, og deretter fulgte Spania etter fra midten av måneden, sier fungerende konsernsjef Johnny Tsolis i Axactor.

Gjeldsinvesteringsselskapet, med John Fredriksen som største aksjonær, har vært gjennom noen hektiske uker. I begynnelsen av april måtte tidligere konsernsjef Endre Rangnes gå på dagen, men allerede før det skjedde hadde selskapet nok å henge fingrene i.

I tillegg til Italia og Spania har Axactor virksomhet også i Norge, Sverige, Finland og Tyskland. Selv om påvirkningen av coronaviruset så langt har vært begrenset i de fire sistnevnte landene, har selskapet sett seg nødt til å permittere 400 ansatte. 

Dessuten har ledelsen i de fleste landene gått med på lønnskutt.

– Det gjelder også for hovedkontoret i Oslo, hvor vi er cirka ti ansatte. Lønnskuttet er på 10 prosent, og det gjelder selvfølgelig også meg, sier Tsolis.

Spansk satsing

Fra fjerde kvartal i fjor til første kvartal i år falt selskapets bruttoinntekter med 20 millioner euro til 79 millioner. Driftsresultatet før av- og nedskrivninger (EBITDA) svekket seg fra 24 til 14 millioner euro.

Mesteparten av inntektsbortfallet kommer fra Spania og deres satsing på boligmarkedet. 

«Regulatoriske endringer gjør at det har åpnet seg et helt nytt marked,» sa daværende Axactor-sjef Endre Rangnes til Finansavisen høsten 2017.

STORAKSJONÆR: John Fredriksen er største aksjonær i Axactor med 31,8 prosent av aksjene. Foto: Eivind Yggeseth

Da hadde selskapet nettopp startet hamstringen av leiligheter i Spania, eller såkalte REO (real estate owned). Dette er leiligheter som spanske banker satt på etter finanskrisen, og som myndighetene nå krevde solgt for å få ryddet opp i balansen.

Ved hjelp av Fredriksen lommebok investerte Axactor milliardbeløp på porteføljer med boliger som ble lagt ut på billigsalg. Planen var å snu seg rundt å selge disse til spanjoler som hadde kommet seg ovenpå igjen etter krisen.

Største problem

På meste satt Axactor og deres samarbeidspartnere på 7.400 leiligheter høsten 2018. Ved utgangen av første kvartal i år var dette halvert til 3.740 enheter. 

Boligsalget stopper helt opp, og vi får heller ikke gjennomført salg som allerede er avtalt
Johnny Tsolis, Axactor

Men med coronavirusets inntog i Spania forsvant dette markedet fullstendig over natten. I årets tre første måneder stupte salget med hele 48 prosent til 307 enheter.

– REOs var vårt største problem i kvartalet. Boligsalget stopper helt opp, og vi får heller ikke gjennomført salg som allerede er avtalt. I Spania har eiendomsmeglerne stengt ned og det finnes heller ingen som kan gå på visninger. Dette blir en utfordring for oss også i andre kvartal og trolig også for resten av året, sier Tsolis.

Den gjennomsnittlige prisen på de solgte leilighetene i kvartalet var på 38.000 euro. Med utgangspunkt i denne prisen, sitter Axactor-systemet på spanske leiligheter til en verdi av 1,6 milliarder kroner.

Ifølge selskapets kvartalspresentasjon er Axactors spanske leilighetseksponering på 40 prosent av totalen, eller rundt 650 millioner kroner. 

Tirsdag ettermiddag var Axactor-aksjen ned 13,4 prosent til 6,02 kroner, noe som priset egenkapitalen til 1,1 milliard kroner. 

Gir rabatter

På kvartalspresentasjonen sa Tsolis også at det kan komme nedskrivninger både på selskapets gjeldsportefølje og i den spanske leilighetsportefølje.

– Vi har vært tydelige på at vi har gitt større rabatter på eiendommene vi har solgt i 2019 og i 2020, sammenlignet med det vi hadde forespeilet oss da vi gjorde investeringene, sier Tsolis.

– Vi vil i løpet av andre kvartal komme tilbake til eventuelle nedskrivninger. Kommer det nedskrivninger av våre bokførte verdier vil det kunne utfordre våre covenants både på bankfinansieringen og på vår usikrede obligasjonen, legger han til.

Axactor

(Mill. euro)1. kv./201. kv./19
Driftsinntekter55,673,6
Driftsresultat11,519,9
Resultat før skatt5,68,0
Resultat etter skatt3,54,6
johnny tsolis
axactor
coronavirus