– De bygger en eliteby

– Vi har undersøkt alle de store bydelene i Oslo, og tatt hensyn til 600 kvadratmeter tomt, bevaring av trær og åtte meter avstand mellom husene. Da har vi bare kommet til 480 nye boliger, men jeg tror det blir enda færre, sier Terje Tinholt.

– I tillegg har vi basert oss på at vi river eksisterende hus hvis disse eksempelvis ligger midt på tomten. Det gjelder også selv om husene er nye.

Tallet strider mot det Oslo kommune selv har skrevet i forslaget til ny småhusplan. Her skriver kommunen:

«Med utgangspunkt i forslag til minste tomtestørrelse på 600 m2 per boenhet som gir 2.800 nye boenheter, anslår vi imidlertid at den reviderte planen kan gi et samlet boligpotensial på ca. 2.500–3.000 nye hovedboenheter innenfor planområdet».

– De bygger en eliteby

– Jeg tror kommunen har basert seg på brutto tomt, og ikke netto. Og jeg tror ikke de har tatt hensyn til trær eller at det skal være åtte meter avstand mellom bygningene, sier Terje Tinholt.

På spørsmål om kommunen har hensyntatt netto tomteareal og trær svarer kommunikasjonsrådgiver Rolf Rolid:

«Det er tatt utgangspunkt i netto tomteareal».

– Jeg hører de sier det, men vi tror det ikke. Vi får ikke det til å stemme med våre tall. Vi har tatt for oss hele området for småhusplanen bortsett fra noen få felt vi ikke har rukket.

– Det som ødelegger mest er kravet om 600 kvadratmeter tomt kombinert med 16 prosent utnyttelse og åtte meter avstand. Deg gjør at de bygger en eliteby, sier Tinholt.

Røa får bare 4 nye boliger

Tinholt deltar i aksjonsgruppen «Småhusplanen 2.0». En rekke arkitekter har gått gjennom bydelene i Oslo og analysert konsekvensene. De startet med Røa, som i utgangspunktet var et stort utbyggingsområde.

– Røa vil kun bebygges med fire ekstra boenheter med den nye småhusplanen. Da kan umulig kommunens regnestykke stemme. Vi er i hvert fall veldig nysgjerrige, for det står drevne arkitekter bak våre tall, sier Tinholt.

– På toppen kommer det forbud mot rekkehus, det vil si fire enheter etter hverandre. Det er nettopp dette Oslo trenger. Vi ønsker ikke å bygge en dårlig by, og vi er enig i at revisjonen i 2013 ikke var god.

– Normalt utvikles det 350 boliger i året innen småhusplanen. Dette forslaget vil si at det er litt over ett års bygging igjen. Så sier småhusplanen stopp, sier Tinholt.

REGNER INN AT ALLE TRÆR KAN HUGGES: Byråd for byutvikling, Hanna Elise Marcussen, legger stor vekt på at hus skal vike for trær i fremtiden. Men boliganslaget i kommunens småhusplan tas det ikke hensyn til trær. Foto: Håkon Sæbø

Trær viktig, men ikke hensyntatt

– I planforslaget viser vi til at det er cirka 2.100 eiendommer hvor det er tilstrekkelig areal til å etablere minimum én ny boenhet. Det vil si at det er minimum 600 kvadratmeter tilgjengelig areal til oppføring av nye boenheter. På noen av disse eiendommene er det tilstrekkelig areal til å oppføre mer enn én ny boenhet, altså at det er et tilgjengelig areal på 1.200 kvadratmeter eller mer, sier fagkoordinator i avdeling for byggeprosjekter i Oslo kommune, Caroline Wille.

– Dette gjør at det kan oppføres totalt cirka 2.800 nye boenheter innenfor planområdet dersom man ser på tilgjengelig areal. Tallene er hentet ut ved å sammenstille tomtearealer, altså størrelsen på den delen av eiendommene som er omfattet av småhusplanen, med antallet boenheter som er registrert på eiendommene i matrikkelen, sier Wille.

Noe av hovedpoenget i småhusplanen var imidlertid bevaring av trær, som kun kan felles hvis de utgjør en fare for liv og helse. «Dette betyr at det ikke vil være mulig å felle trær til fordel for plassering av bebyggelse», heter det i planen. Men kommunens eget anslag er basert på at man kan felle alle trær.

– På det åpne møtet på Ullevål sa kommunen at trær var i fokus i byen. Før måtte trær vike for hus, men det ville de gjøre noe med. Nå vil de at trærne skal vinne over husene. Det la de veldig vekt på at trær med 90 cm diameter målt 1 meter over bakken. Eik og blodbøker var nærmest hellig, sier Terje Tinholt.

– Vi er selvsagt klar over at dette grunnlaget i seg selv ikke gir et fullkomment bilde. For det første er det noen usikkerheter knyttet til dataene i matrikkelen. For det andre ser vi at noen av disse eiendommene ikke kan utbygges fullt ut, blant annet på grunn av støyforhold og lignende, sier Wille.

Tror på kreativ tomtebruk

– Samtidig vil det kunne være eiendommer som ikke er med i tallgrunnlaget vårt, som likevel kan bebygges dersom man enten slår sammen to eller flere eiendommer som har areal «til overs» eller gjennom arealoverføring mellom eiendommer, for eksempel der man kun mangler en liten mengde tomteareal. Dette er grep vi ser blir gjort også i dag, for å få et mest mulig gunstig utgangspunkt for utbygging. Det er ingen grunn til å tro at dette ikke vil bli gjort også i fremtiden. Det er på grunn av disse usikkerhetene at vi har kommet til et litt grovere anslag på cirka 2.500–3.000 boenheter, sier hun.

– I anslaget er det ikke tatt høyde for tilgjengelig bebygd areal på eiendommen, avstand mellom bygninger og lignende. Dette er faktorer som opplagt påvirker utviklingsmulighetene på eiendommene, men som ikke får direkte innvirkning på antallet boenheter.

– Selv om det er lite tilgjengelig bebygd areal på en eiendom, kan likevel eksisterende bygningsmasse deles opp i flere boenheter, så lenge disse tilfredsstiller kravene til tilgjengelig uteoppholdsareal og lignende. Det vil fremdeles i mange tilfeller også være mulig å rive deler av eller hele eksisterende bygningsmasse for å legge til rette for nye boliger. Ettersom en bebygd areal på 16 prosent fremdeles gir relativt romslige boliger med en tomtestørrelse på 600 kvadratmeter, har vi ingen grunn til å anta at denne typen eiendomsutvikling ikke lengre vil være aktuell som følge av planforslaget, sier Wille.