I Norge falt boligprisene med 2,2 prosent i september ifølge Eiendom Norge. Sesongkorrigert var fallet 0,6 prosent. Neppe dramatisk etter lang tids opptur. Kanskje er det bare sunt at den sterke veksten i boligprisene har snudd og at boligprisene finner et nytt og lavere nivå?
Fallet i boligprisene er langt fra et særnorsk fenomen. Vi ser en tendens til at boligprisene faller globalt, og det skaper nervøsitet. Ikke bare hos boligeierne, som ser formuen skrumpe inn. Finansministre, sentralbanksjefer og bankdirektører bør også være bekymret, da det kan være grunn til å frykte videre fall i boligprisene.
Prisfall i Nord-Amerika
I USA faller boligprisene nå fra øst- til vestkyst, ikke alarmerende, men utvetydig. I Canada er boligprisene ni prosent lavere enn de var i februar, ifølge The Economist. Tidsskriftet beskriver hvordan en fordobling av boligrentene i USA på ett år nå slår ut i fallende boligpriser. Renten på et 30-årig boliglån er nå på nesten syv prosent, det høyeste nivået siden 2002.
«Hvis en boligeier er kredittverdig til et månedlig terminbeløp på 1800 dollar, så ville vedkommende kunne lånt 420.000 dollar for ett år siden. Med dagens renter, er det beløpet redusert til 280.000 dollar, eller 33 prosent lavere», skriver The Economist. Det trekker boligprisene ned, og intet tyder på at USAs sentralbank er ferdig med å heve renten.
Ifølge James Stack i InvesTech Research, så bruker en amerikansk huseier i gjennomsnitt nå mer enn 30 prosent av lønnen på å betale renter og avdrag på boliglånet. Det er på linje med nivået fra 2005 da boblen i boligmarkedet for alvor blåste seg opp, for så å kollapse fullstendig under finanskrisen.
I alle de nordiske landene har befolkningen en høy gjeldsandel og bruker store deler av inntekten på å betjene boliglån. Boliger er ofte kjøpt dyrt i en periode med lav rente. Samtidig har boligformuene steget i takt med stigende priser.
Nå, når renten stiger og prisene faller, kan effektene bli ganske dramatiske.
I Sverige er prisfallene kraftige. Ifølge Ekonomifakta falt prisene i september med 7,3 prosent i forhold til samme måned i fjor, og med 2,8 prosent i forhold til august. Nylig satte Riksbanken i Sverige opp renten med ett prosentpoeng. Det forplanter seg til fallende priser på boligmarkedet. Og derfra til aksjemarkedet.
På Stockholmsbørsen er det tøffe tider. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB) taper milliarder, og kursen har falt med 80 prosent i år. Balder, som har størstedelen av inntektene fra boligsegmentet, har falt 63 prosent siden nyttår, til tross for god inntjening. Selskaper som investerer i forretningseiendommer, faller også tungt. I Norge er Selvaag Bolig ned 35 prosent i år.
Truer ny finanskrise?
Sporene fra tidligere kriser skremmer. Når boligprisene begynner å falle, husker vi fort tidligere kriser på de finansielle markedene. Mange har glemt finanskrisen midt på åttitallet, hvor flere norske banker og forsikringsselskaper gikk konkurs og måtte reddes av staten. I friskt minne er derimot finanskrisen fra 2008-09, hvor boligprisene og aksjemarkedene kollapset.
Begge kriser var delvis drevet av en boligboble som ble muliggjort gjennom flere års ekspansiv utlånspolitikk. Hvis boligprisene nå fortsetter å falle, kan vi så forvente kollaps på finansielle markeder?
Skal vi tro The Economist, så skjer det neppe nå, og det av to grunner. For det første er andelen av risikable lån langt lavere nå enn for 15 år siden, og for det andre er bankene bedre kapitalisert. Lånebegrensninger, som Utlånsforskriften er et eksempel på, er også utformet for å unngå boligbobler som kan sprekke og skape finansiell tsunami. Likevel vet vi hvor fort det kan gå galt, som vi så i Storbritannia da minibudsjettet til daværende statsminister Liz Truss fikk hele pensjonssektoren til å vakle. Vi vet at Kinas eiendomssektor er i store problemer, og en stor konkurs der kan få skremmende ringvirkninger. Det er ikke mange ukene siden det ble sådd tvil om bæredyktigheten til Credit Suisse.
Hva skjer med renten nå?
Boligmarkedet er utrolig viktig. Verdien av all verdens boliger er omtrent tre ganger høyere enn de samlede børsverdiene verden over, ifølge en rapport fra The Economist. Når boligmarkedet begynner å vakle, og tårnhøye verdier begynner å smuldre, spres det straks usikkerhet på de finansielle markedene. Det knyttes derfor fornyet spenning til hvor hardt sentralbanksjefene vil stramme renteskruen. Boligmarkedet har sendt et lite skremmeskudd. Ida Wolden Bache svarer den 3. november.
Henrik Sommerfelt
CMC Markets