Fredensborg kjøper seg opp i hotellimperiet Servatur

Måneder med coronanedstengte hoteller skremmer ikke Ivar Tollefsen. Nå overtar han halvparten av Kai Mikaelsens hotellimperium på Gran Canaria.

ÅPNER DØRENE IGJEN: To av 14 hoteller Servatur har på Gran Canaria, som Green Beach på bildet, åpner dørene igjen 1. juli etter å ha vært coronastengt siden midten av mars. Kai Mikaelsen tror de må vente på høysesongen som starter i oktober før hotellene fylles helt opp igjen. Foto: Servatur
Fritidsbolig

– Vi kjenner at vi får rakettbensin på motoren med Fredensborg inn på eiersiden. Nå får vi finansielle muskler fra Europas mest ekspansive eiendomsaktør og kan realisere betydelige vekstambisjoner, sier Kai Mikaelsen, styreleder og eier i Servatur.

Fredag i forrige uke signerte Ivar Tollefsens Fredensborg kontrakten som gjør eiendomsgiganten og Mikaelsen til likeverdig 50/50-eiere av hotellimperiet Servatur. Sammen har de betydelige vekstambisjoner for selskapet.

LIKEVERDIGE EIERE: Servatur-sjef Kai Mikaelsen (t.v) og Erik Gullestad Glæsel, investeringsdirektør i Fredensborg, har signert avtalen om at Ivar Tollefsens Fredensborg kjøper 50 prosent av hotellimperiet på Gran Canaria. Foto: Iván Kverme

– Vi gikk ut i Finansavisen for fire år siden om at vi ønsket oss en partner. Ivar Tollefsen tok kontakt og vi har siden jobbet tett med prosessen. I mellomtiden har Thomas Cook gått konkurs og coronapandemien kom. Vi har hatt en lang forlovelse, sier Servatur-sjefen.

Konkursbo til 50 millioner

Mikaelsens Gran Canaria-eventyr startet tilbake i 2009 med et helt annet renoveringsprosjekt.

– Vi kjøpte et nedslitt hotell og bygget det om til 125 leiligheter som vi solgte for 110 millioner euro, eller over én milliard kroner. Da fikk vi lyst til å se hva mer vi kunne få til, sier Mikaelsen.

Totningen er eiendomskongen som kun har gått på ungdomsskolen. Han startet med biljardbord på tantens restaurant i Gjøvik som tenåring. Siden har han skapt milliardverdier på bygging, drifting, utleie og salg av ferieleiligheter på Gran Canaria.

I 2013 dukket Servatur opp som et konkursbo etter tidligere Faktor Eiendom, og Mikaelsen tok kontakt med DNB som hadde oppdraget med å selge.

– Vi kjøpte Servatur for 50 millioner kroner. Da var det et rent driftsselskap med 16 leiligheter som vi driftet helt selv.

Med kapital fra renoveringsprosjektet har Mikaelsen de seneste syv årene kjøpt opp flere hoteller på turistøya Gran Canaria. I dag leier Servatur ut 2.050 leiligheter fordelt på 13 hoteller, hvorav 1.000 enheter eies av selskapet.

Lønnsom butikk

Servatur-imperiet har i dag 570 ansatte og solgte 1,3 millioner gjestedøgn i 2019. Selskapet omsatte for 550 millioner kroner og kan vise til et solid overskudd på 110 millioner i fjor. Samlet har Servatur et overskudd på en halv milliard kroner de seneste fire årene.

– Gran Canaria har det beste belegget i hele verden. Det gjør at omsetningen og resultatet vokser jevnt.

Fra konkursbo kjøpt for 50 millioner kroner har Mikaelsen mangedoblet verdiene og bygget Servatur til en milliardvirksomhet.

– Selskapsverdien ligger rundt 1,4 milliarder kroner. Da har vi trukket fra gjelden, som er beskjeden, og lagt til egenkapital vi har i kassa. Til å være hotellvirksomhet er vi veldig lønnsomme og solide, hevder Mikaelsen.

Vi kjenner at vi får rakettbensin på motoren med Fredensborg inn på eiersiden
Kai Mikaelsen, Servatur

Ukjent kjøpesum

På spørsmål til Fredensborg om hvilken sum de kjøpte 50 prosent av aksjene i Servatur for, er investeringsdirektør Erik Gullestad Glæsel i Fredensborg ordknapp, men full av lovord.

– Kai har siden inntreden i 2013 bygget opp Servatur til å bli en betydelig aktør i hotellmarkedet på Gran Canaria. Vi deler ikke kjøpesummen, men den reflekterer at selskapet er godt driftet, har gjort gode kjøp og har levert solide overskudd de seneste årene. Vi er trygge på at vår investering vil gi solid avkastning, svarer Glæsel i Fredensborg.

Skyhøyt belegg

Av rundt én million hotellrom i Spania, ligger 13 prosent, eller 130.000 rom, på Kanariøyene. De populære øyene kan skilte med 20 prosent av turistbelegget i Spania.

Størst av øyene er Gran Canaria med 50.000 rom for turister.

– Det som er så genialt med Kanariøyene er at det er sesong hele året. Det gir et høyt belegg på 85–87 prosent samlet for hoteller på Gran Canaria, sier Mikaelsen.

– Men belegget på Servatur-hotellene er høyere og ligger på 92–93 prosent. Vårt beste hotell Waikiki har hatt et belegg på over 96 prosent de seneste 3–4 årene, skryter Mikaelsen.

AVSLØRER HEMMELIGHETEN: Kai Mikaelsen mener hemmeligheten bak å lykkes på Gran Canaria er å servere skandinavere det de vil ha på ferie - store terrasser, gode senger og sol. Bilde fra Servatur Terrazzamar & Sun Suite på Gran Canaria. Foto: Servatur

Han hevder hemmeligheten ligger i å forstå hva turistene ønsker, og droppe siesta.

– Skandinavere skjønner hva som er bra for skandinavere som skal på ferie. Vi har god dialog med turoperatører, har gode senger og store, fine terrasser. Terrasser er alfa og omega. Her ligger hemmeligheten til høyt belegg.

– Spanjoler er litt manjana, de sier at hoteller skal renoveres før gjestene kommer, og så skjer det ikke. Vi har aldri siesta og manjana, det er også hemmeligheten.

Mål om å bli størst

Allerede i 2016 uttalte Mikaelsen at Servatur har mål om å vokse til 10.000 leiligheter og rom på Kanariøyene.

– Tre andre eiendomsselskaper ønsket å kjøpe seg inn i Servatur, men vi valgte Fredensborg fordi de er like sultne som oss. Målet er å bli klart størst med 10.000 leiligheter og rom på Kanariøyene.

Corona er trist for alle, men det åpner også for nye gode kjøp for hotellinvestorer
Kai Mikaelsen, Servatur

Investeringsdirektøren i Fredensborg er enig i at partnerskapet er godt rustet for fremtidig vekst. 

– Vi deler Kais vekstambisjoner. Han har nettverket og gjennomføringskraften, mens vi komplementerer selskapet med kompetanse på eiendomsutvikling og finansiering, sier Glæsel.

Denne uken signerte Servatur driftsavtaler på ytterligere 720 leiligheter på nye fire hoteller på Fuerteventura og Lanzarote, som i sum øker porteføljen med nærmere 30 prosent, til 2.750 leiligheter og rom.

– Det styrker vår posisjon på øyene ytterligere. Det er også positivt og en bonus for Fredensborg, da driftsavtalen ikke var på bordet da de kjøpte seg inn. Nå skal vi skrive en så bra avtale som mulig med Ving og Tui. Tjener turoperatøren mye penger, fyller de hotellene våre bra, sier Mikaelsen.

På oppkjøpstokt

På den største øya Gran Canaria er det strenge restriksjoner hvor myndighetene kun gir tillatelser til å bygge 5-stjernes hoteller.

– Restriksjonene er bra for Servatur fordi det er vanskelig for nye aktører å komme inn i markedet da det kreves store tomter for å få byggetillatelse. Vi får dermed høyt belegg året rundt på våre populære hoteller, sier Mikaelsen.

– Fra et investeringsperspektiv er det spesielt attraktivt at øyen har strenge restriksjoner på bygging av nye hoteller, istemmer Glæsel.

På Gran Canaria er Servatur fjerde største hotelloperatør. Men det er ikke langt opp til toppen, hvor Lopesan troner med 3.000 leiligheter.

– Må Servatur kjøpe opp andre for å vokse?

– Mye er eid av familier som har hatt 2–3 hoteller i mange år siden turismen tok av på midten av 70-tallet. Nå er det mange generasjonsskifter, og med arveoppgjør er det muligheter å komme inn. Vi må kjøpe av disse for å vokse, de store vil ikke gi fra seg eiendommer og posisjonen sin, sier Servatur-sjefen.

Øyner corona-konkursbo

Coronapandemien slo brutalt inn i hotellbransjen som har vært helt stengt ned i flere måneder i store deler av verden. Under nedstengningen anslår Mikaelsen at Servatur tapte mellom 8 og 15 millioner euro.

– Det er ikke positivt for oss eller verden forøvrig, men vi har finansielle muskler til å stå imot mange år med tomme senger. Selv før Fredensborg kom inn kunne vi være nedstengt i 3–4 år uten å ha problemer. Vi har drevet godt i mange år, ikke tatt ut utbytter, men nedbetalt gjeld og rustet opp kassen med 300 millioner kroner, selv etter alle oppkjøpene, hevder Mikaelsen, og legger til:

– Corona er trist for alle, men det åpner også for nye gode kjøp for hotellinvestorer. Det er høyt trykk på Gran Canaria, og vanskelig å finne noe å kjøpe, men nå er timingen her.

Servatur
kai mikaelsen
fredensborg
ivar tollefsen
hotell
hotellimperium
gran canaria
kanariøyene
coronakrisen
coronapandemien
Nyheter
Fritidsbolig