Av: Advokatfullmektig Hermon Melles, Bing Hodneland advokatselskap DA
I mellomtiden har de andre budgiverne sporløst forsvunnet, renten er satt opp og vinden i boligmarkedet har snudd. Du har allerede kjøpt ny bolig – og din gamle bolig må derfor selges på billigsalg. Hvem holder du ansvarlig? Hva gjør du? Og hvordan går du frem?
Bilde av: advokatfullmektig Hermon Melles, Bing Hodneland advokatselskap DA
Artikkel av: advokatfullmektig Hermon Melles, Bing Hodneland advokatselskap i Bing Hodneland advokatselskap DA.
Jungelens lov
I boligsalgsprosessen blir en stilt overfor en jungel av lover, forskrifter og utfordringer, fra krav om innhenting av informasjon om eiendommen til utarbeiding av egenmeldingsskjema. De fleste velger derfor med god grunn å engasjere en eiendomsmegler.
Megler, som er vedkommende du betaler for trygghet rundt salgsprosessen, må gjøre alt fra å avholde visning til å innhente boligsalgsrapport og gi råd om fastsettelse av prisantydning. Megleren har imidlertid ikke noen reell mulighet til å undersøke om en budgiver som ønsker å finansiere kjøpet med egne midler, faktisk har egne midler når oppgjørsdagen kommer. Megler har dermed heller ikke noe faktisk ansvar for at finansieringen er i orden. Det betyr at det er boligselgere som må bære risikoen ved boligsalg der kjøper har privat finansiering – forutsatt at megler i tilstrekkelig omfang har orientert selger om disse forholdene og risikoen det innebærer.
Det er ikke uvanlig at vi i budrundens hete om drømmeobjektet på St. Hanshaugen eller i Forskjønnelsen byr over evne på bakgrunn av at vi regner med at vi kan ordne et privatlån fra arbeidsgiver, få kjøpesummen i arv eller gave fra familie, eller har forventninger om en høy salgssum ved salget av egen bolig. Problemet oppstår når fartsblindheten avtar og arbeidsgiver opplyser om at bedriften ikke har økonomi til å gi deg det privatlånet du regnet med, mor og far opplyser om at arven din har blitt spist opp av din fars spillegjeld og din godt brukte leilighet viser seg å være svært tungsolgt.
Kan megler holdes ansvarlig?
I forbindelse med utarbeidelse av ny eiendomsmeglingslov i 2007, ble det uttalt at megler ikke er lovpålagt å undersøke hvorvidt en budgiver har finansielt grunnlag. Det kan likevel utledes fra eiendomsmeglingsloven § 3-1 om god meglerskikk, at en megler bør undersøke finansiering for at selgeren skal kunne sikres et forsvarlig grunnlag for sitt valg – og eiendomsmeglere undersøker nå rutinemessig finansieringen til budgivere.
Det antas imidlertid at megler sin undersøkelsesplikt ikke er streng, da det følger av forarbeidene til den nye eiendomsmeglingsloven at «meglers omsorgsplikt [tilsier] at budgivers finansiering undersøkes så langt det er mulig».
Der budgiver har lånebasert finansiering, får meglere normalt forelagt en finansieringsplan fra budgiver. I tillegg innhenter de kontaktinformasjon på en kontaktperson i budgivers bank som kan bekrefte opplysningene i finansieringsplanen. Men hva betyr egentlig «så langt det er mulig» for meglers undersøkelsesplikt, der budgiver skal finansiere hele eller deler av kjøpesummen privat?
Lagmannsretten har i en dom fra 2015 uttalt at: «Når det gjelder budgivere som oppgir å ville finansiere kjøpet med egne midler, kan det normalt heller ikke kreves at megler skal foreta en nærmere kredittundersøkelse eller gjennomgang av en budgivers regnskaper». Lagmannsrettens dom er fulgt opp i avgjørelser fra Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.
Dette innebærer at meglers undersøkelsesplikt ikke rekker like langt ved privat finansiering som ved lånebasert finansiering. I praksis trenger med andre ord ikke meglere å foreta noen ytterligere undersøkelser, dersom budgiver hevder privat finansiering. Det megler derimot er pliktig til å gjøre er å gi selgeren informasjon om hvilke undersøkelser som er gjort av den angitte finansiering, og at det vil innebære en ikke ubetydelig risiko for selger dersom man aksepterer et bud avgitt uten en etterprøvbar finansieringsbekreftelse. Unnlater megler å gi slik veiledning kan megler i særlige tilfeller likevel komme i ansvar – og meglers krav på honorar gå tapt.
Hvordan håndterer man en slik situasjon?
Vi i Bing Hodneland har erfaring med klienter som har solgt eiendom til budgivere som har hevdet privat finansiering, og som siden har kommet i en situasjon der finansieringen har bortfalt. I disse tilfellene er det ofte selgere som blir sittende med regningen, da regelverket kan oppfattes komplisert og uoversiktlig. Det syndes mye, også når det gjelder selgers plikt til å begrense sitt eget tap.
Vi anbefaler i slike tilfeller at kjøpsavtalen heves etter avhendingsloven § 5-3 så snart det kommer for dagen at kjøper ikke kan eller vil gjøre opp, og at det kreves erstatning for det nye salget – dekningssalget – som man da normalt må gjennomføre. Det gjelder både kostnadene til ny salgsprosess og tapet ved en eventuell lavere salgssum.
Slike dekningssalg bør gjøres ved hjelp av eiendomsmegler i samspill med en advokat. Dersom budgiver er insolvent vil det kunne kreves dom og undertegnelse av gjeldsbrev som gjør at pengene vil kunne kreves når budgiver en gang i fremtiden får orden på økonomien og blir i stand til å gjøre opp for tapet som selger ble påført.
Artikkelen er skrevet av advokatfullmektig Hermon Melles, Bing Hodneland advokatselskap DA.
