Oppgjørets time - dette er viktig når du overtar ny bolig

Av: Advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA.

Alle entreprisekontrakter skal avsluttes med et økonomisk sluttoppgjør. I forbrukerentrepriser er det særlig behov for klare regler om hvordan sluttoppgjøret skal skje. Dette ettersom de fleste forbrukere ikke har kjennskap til tekniske forhold, kontroll på alle detaljer i byggeprosjektet eller forutsetninger for å kunne få en oversikt over alle økonomiske anliggende i kanskje den største investeringen forbrukeren gjør.

Det er snakk om tjenesteleveranser over tid, som kan være omfattende og inkludere både tjeneste- og materialleveranser. I tillegg kan oppdragene være nokså uoversiktlige som følge av endringer underveis i byggearbeidene.

Advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA Foto: Selskapet

Dersom partene ikke kjenner de formelle krav og prosedyrer vil det kunne påføre både forbrukeren og entreprenøren betydelige tap. I tillegg medfører formfeil ofte at sluttoppgjøret blir mer komplisert og mer betent mellom partene enn nødvendig.

Når kan og skal det sendes sluttoppgjør/sluttfaktura

Har partene ikke avtalt noe om betalingstid, skal entreprenøren sende regning for arbeidene (sluttfaktura) etter overtakelse.

Bustadsoppføringslova åpner for forskuddsbetaling. I slike tilfeller kan forbrukeren kreve at det stilles garanti for forskuddsbetaling. Det normale, og det som anbefales, er at deler av betalingen først finner sted etter overtakelse. Dette anbefales selv om det er stilt lovpålagte garantier. Sluttoppgjør og faktura for gjenstående vederlag sendes således også i slikt tilfelle etter overtakelse.

Innholdet i sluttoppgjøret

Forbruker kan (og bør) kreve å få spesifisert regning som grunnlag for betaling av avdrag og sluttoppgjør.

Sluttoppgjøret skal og bør inneholde en spesifikasjon over alle entreprenørens krav i forbindelse med kontrakten og dokumentasjon for dette, med mindre slik dokumentasjon tidligere er oversendt i forbindelse med tidligere fakturaer. Formålet med dette er at forbrukeren kan kontrollere alle økonomiske sider av prosjektet.

Det skal også fremgå særskilt av sluttoppgjøret eventuelle justeringer som følge av tillegg og endringer.

Det anbefales at sluttoppgjøret spesifiserer:

• Alle fakturerte og betalte krav
• Alle fakturerte krav som ikke er betalt, uansett om de er forfalt eller ikke
• Krav som er fakturert og forfalt, men som forbrukeren har avvist, og som entreprenøren opprettholder
• Alle krav entreprenøren mener å ha som ennå ikke er fakturert, herunder innestående beløp

Retting og forbehold

Det følger av bustadsoppføringslova § 48 annet ledd, at entreprenøren i utgangspunktet ikke kan kreve å gjøre rettinger etter at forbrukeren har mottatt sluttoppgjøret. Dette fordi poenget med sluttoppgjøret nettopp må være at det skal gi en endelig klaring av det økonomiske oppgjøret mellom partene.

Unntak fra ovennevnte hovedregel gjelder i de tilfeller der entreprenøren har tatt et uttrykkelig forbehold i sluttoppgjøret. Disse forbeholdene må være angitt presist og henvise til konkrete poster. Det bør ikke aksepteres vage eller upresise forbehold.

En av virkningene av slikt forbehold er at dette ikke regnes som et endelig sluttoppgjør med de rettsvirkninger dette har.

Videre gjelder det et unntak dersom forbrukeren måtte forstå at det var en feil i sluttoppgjøret. For eksempel der det er angitt priser uten merverdiavgift, mens det er klart at det skulle vært angitt med merverdiavgift, eller der det er satt komma i stedet for punktum i ett tall som endrer størrelsen av dette.

Entreprenørens krav for arbeid som er utført etter overtagelse, kan sendes etter sluttavregningen uten at entreprenøren har tatt forbehold. Unntaket er nødvendig og praktisk, ettersom entreprenøren ikke kan avregne for arbeid som skal utføres i fremtiden. For øvrig har entreprenøren sjelden tilstrekkelig grunnlag for å avregne, da han normalt verken kjenner omfanget av tjeneste- eller materialleveransen, eller eventuelle hindringer som skulle gjøre arbeidet mer kostbart.

Rettsvirkningene for forbruker

Sluttoppgjøret er i utgangspunktet bindende for forbrukeren dersom han ikke reiser innvending senest innen en måned etter mottakelse av dette. Det kan avtales lengre frister, men på grunn av forbrukervernet kan det ikke settes kortere frister enn en måned.

Det presiseres at forbrukeren ikke er bunden av fristen dersom sluttoppgjøret inneholder forbehold.

Forbrukeren er heller ikke bundet dersom et lavere vederlag følger av avtalen, justert for tillegg og endringer, eller dersom sluttoppgjøret er urimelig. I forbindelse med sistnevnte bemerkes at det vil bli en skjønnsmessig vurdering av om sluttoppgjøret anses som rimelig, og det foreligger ikke en klar praksis i så henseende.

I henhold til en lagmannsrettsdom fra 2019, må også det være reelle innsigelser og ikke bare vage kommentarer. Det stilles krav om at det skal tas stilling til om kravet godtas eller ikke, og i tillegg må det fremgå hvor stor del som avvises og begrunnelsen for innsigelsen.

Rettsvirkningene for entreprenør

Er ikke betalingstiden avtalt, skal forbrukeren betale når entreprenøren krever det etter overtaking. Det er altså ikke – i motsetning til entreprisekontrakter basert på standardkontraktene (NS 8405/8407 mfl) – angitt en konkret frist for å sette opp eller oversendes sluttoppstilling.

Ettersom entreprenøren i de fleste tilfeller er interessert i hurtig oppgjør, oversendes sluttoppstilling og sluttfaktura normalt kort tid etter overtakelse. Dersom entreprenøren ikke sender sluttfaktura, har han fremdeles kravet i behold frem til dette foreldes etter de alminnelige foreldelsesregler (3 år). Men, entreprenørens krav kan også gå tapt på et tidligere tidspunkt basert på passivitetsvirkninger, og det særlig dersom forbrukeren hadde grunn til å tro at det ikke kom flere krav eller fakturaer i forbindelse med kontraktarbeidet.

Avslutning

Ovennevnte er en gjennomgang av de viktigste krav og rettigheter knyttet til sluttoppgjøret mellom partene i en forbrukerentreprise, og er ikke ment å være uttømmende. Det vil derfor kunne være nyanser og øvrige forhold det må tas hensyn til i den enkelte sak.

Det viktigste er at entreprenøren utarbeider en oversikt over det totale kravet og dokumenterer dette.

Artikkelen er skrevet av advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA.