Næring og bolig i ett sameie – hvordan skal kostnadene fordeles?

Når balkongene skal vedlikeholdes, trappeoppgangen males eller sandkassen skiftes ut, er butikken i første etasje ofte nødt til å ta en del av regningen. Men ikke alltid.

Næringsseksjonseierne og boligseksjonseierne ønsker å bruke fellesskapets midler ulikt. Illustrasjonsfoto fra Bygdøy Alle. Foto: Google Streetview
Jus

Av: senioradvokat Henrik W. Waale, i Bing Hodneland advokatselskap.

Mange eierseksjonssameier er såkalte kombinerte sameier og består av både bolig- og næringsseksjoner. I slike kombinerte sameier er det som regel én eller flere næringsseksjoner i første etasje, og boligseksjoner i etasjene over.

Disse to gruppene av seksjonseiere har i mange tilfeller svært ulike interesser når det gjelder driften av eierseksjonssameiet. Litt forenklet sagt er det gjerne slik at næringsseksjonseierne og boligseksjonseierne ønsker å bruke fellesskapets midler ulikt. 

Mens boligseksjonseierne typisk ønsker å prioritere tiltak som opprettholder eller hever bokvaliteten, er den tradisjonelle næringsseksjonseieren interessert i det som vedgår næringslokalene og ellers i å holde kostnadene nede.

Senioradvokat Henrik W. Waale, Bing Hodneland advokatselskap DA Foto: Selskapet

Tiltak som hever bokvaliteten vil også kunne virke positivt inn på boligseksjonenes markedsverdi, mens næringsseksjonene ikke nødvendigvis opplever det samme. En godt vedlikeholdt lekeplass i bakgården vil kunne gjøre boligseksjonene mer attraktive, mens markedsverdien på næringsseksjonen ikke vil bli påvirket positivt av dette. Det er derfor ikke vanskelig å forstå at næringsseksjonseiere noen ganger kan oppleve det som urimelig å måtte bidra økonomisk til drift og vedlikehold som i hovedsak gagner boligseksjonene.

I årsmøtet kommer derfor gjerne interessemotsetningene mellom bolig- og næringsseksjonseierne tydelig frem når det eksempelvis skal tas stilling til om man skal ta opp lån for å bytte ut de gamle brannbalkongene med nyere og mer romslige varianter til glede for boligeierne og uten relevans for næringslokalene.

Sameiebrøk og alternativ fordeling

Det er likevel eierseksjonslovens utgangspunkt at alle felleskostnader skal fordeles på samtlige seksjonseiere – både nærings- og boligseksjonseiere – etter den sameiebrøken som ble fastsatt da eiendommen ble seksjonert, altså oppdelt i eierseksjoner. 

Felleskostnader er typisk vedlikehold og reparasjon av bygningsfasade, tak og balkonger. I de tilfeller hvor sameiebrøken fullt ut er basert på arealet for den enkelte seksjon, vil store forretningslokaler bære en betydelig andel av de samlede kostnader.

Loven åpner imidlertid opp for at man i vedtektene kan fastsette en alternativ fordeling av felleskostnadene. Eksempelvis kan man vedtektsfeste at kostnader til vedlikehold av balkonger og lekeplass skal fordeles kun mellom boligseksjonseierne. 

Innføring av en slik vedtektsbestemmelse krever imidlertid et uttrykkelig samtykke fra berørte seksjonseiere, her boligeierne, og vil derfor i praksis svært sjelden la seg gjennomføre; de færreste av oss ønsker å betale mer enn vi allerede gjør eller har forberedt oss på å gjøre.

Det er derfor først og fremst i forbindelse med etableringen av eierseksjonssameiet, den såkalte seksjoneringen, at man kan fastsette slike alternative kostnadsfordelinger. På det tidspunktet er det gjerne en eiendomsutvikler som eier eiendommen alene, og som – uten å måtte innhente samtykke fra andre – kan tilpasse vedtektene med tanke på hensiktsmessig drift av nærings- og boligseksjoner i fellesskap uten slike urimelige utslag der næringslokalene må bekoste vedlikehold av goder for boligene og omvendt.

Bevisst forhold til vedtekter og infrastruktur

Næringsdrivende som vurderer å kjøpe en næringsseksjon i et slikt kombinert sameie, bør sette seg inn i hva slags kostnadsfordeling som gjelder i det aktuelle eierseksjonssameiet. Fordeles alle felleskostnader konsekvent etter en arealbasert sameiebrøk, og boligdelen har et stort etterslep av vedlikehold, risikerer man som næringsseksjonseier å få seg en serie av lite hyggelige overraskelser.

Tilsvarende kan det bli kostbart å være boligseksjonseier dersom eierseksjonssameiet drifter infrastruktur som i stor grad betjener næringslokaler, og med det stiller andre krav til løpende vedlikehold og utskiftning enn det som ville være naturlig for installasjoner tilpasset boligene. 

Vårt råd er at man allerede på planleggingsstadiet vurderer om det på sikt vil være mer gunstig med adskilte tekniske anlegg og adskilte deler av fellesarealer mv. som den enkelte gruppe av seksjonseiere benytter og bærer kostnadene for.

Eiendomsutviklere er derfor tjent med å ha et bevisst forhold til denne problematikken og bør sørge for at vedtektene fordeler kostnader mellom bolig og næring på en måte som gjør at den fremtidige sameksistensen mellom disse blir mest mulig friksjonsfri. 

Etter vår oppfatning vil næringsseksjonens markedsverdi påvirkes av graden av forpliktelser overfor boligseksjonene – det gir et godt insentiv til å lage gode og forutsigbare kjøreregler.

Artikkelen er skrevet av senioradvokat Henrik W. Waale, Bing Hodneland advokatselskap DA.

næringseiendom
eiendom
Nyheter
Jus