Dette må du vite hvis du skal pusse opp i kjelleren

Flere kjellere i eksisterende boliger er ikke lovlig godkjent til annet enn vaskerom, hobbyrom, boder eller øvrige bruk som ikke innebærer areal til beboelse. Dersom du har rom til overs, kan du ofte med relativt enkle grep få endret kjellerareal til attraktive arealer til eget bruk eller til utleie.

POTENSIAL: En kjeller kan se skummel ut, men her ligger det verdier som kan realiseres. Og det er viktig å vite hvordan man skal gjøre det og hvilke lover og regler som gjelder. Foto: Dreamstime
Jus

Av: Senioradvokat Erik Greipsland, Bing Hodneland advokatselskap i Bing Hodneland advokatselskap DA.

Når det innenfor bygningsretten vurderes hva et areal i en bolig er godkjent til, skilles det ofte mellom hoveddel og tilleggsdel. Begreper som rom for varig opphold og disponible rom blir også ofte benyttet.

Enkelt forklart kan hoveddelen defineres som det areal i boligen som du bruker til å bo og oppholde deg i.

I dette arealet inngår også ganger og trapper mellom hoveddelene. Eksempler på hoveddel vil være soverom, stue, kjøkken, vindfang og entre og ganger. I Byggteknisk forskrift er rom for varig opphold i boenhet definert som stue og tilsvarende rom, kjøkken og soverom.

OPPUSSING: Senioradvokat Erik Greipsland, Bing Hodneland advokatselskap DA skriver om hva som gjelder hvis du skal bygge eller pusse opp i kjelleren. Foto: Selskapet

Tilleggsdel og disponible rom

Areal benevnt som tilleggsdel vil være øvrige arealer i boligen som etter sitt innhold ikke er egnet som oppholdsrom. Dette vil eksempelvis være bodareal, fyrrom, hobbyrom og vaskerom. Arealene fremgår ofte på eldre plantegninger som disponible rom.

Sist godkjente tegninger gir viktig informasjon

Det er boligens sist godkjente tegninger som viser hva arealene i boligen er godkjent til. Dersom arealet er benevnt som bod, og du i fremtiden ønsker å endre bruken til stue eller soverom, vil dette forutsette søknad og tillatelse til bruksendring. 

Tegningsoversikt for din bolig vil du kunne motta fra kundesenteret i din kommune. Flere kommuner har i dag også flere gode innsynsløsninger på nettet der de sist godkjente tegninger over boligen er tilgjengelige.

Tekniske krav til arealet

Dersom du skal søke om bruksendring av arealer i kjelleren, må du som huseier påse at arealet oppfyller kravene i Byggteknisk forskrift (TEK 17).

Forskriften inneholder flere krav til blant annet romhøyde, rømning og lysforhold.

Ved bruksendring fra arealer fra tilleggsdel til hoveddel, og for å få godkjent et areal til rom for varig opphold, gjaldt tidligere i utgangspunktet de samme reglene som for nybygg.

 Av praktiske grunner, og for å stimulere til at gode underutnyttede arealer kunne tas i bruk til opphold, ble det i 2016 gjort flere unntak for tekniske krav ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i eksisterende bygninger omsøkt oppført før 1. juli 2011. For nyere boliger omsøkt etter 1. juli 2011, vil ikke unntakene komme til anvendelse.

I det videre redegjøres det kort for sentrale krav. For en komplett oversikt over krav i forbindelse med bruksendring, er det viktig at du som huseier setter deg nøye inn i regelverket og knytter til deg nødvendig kompetanse.

Høyde

OPPUSSING: Kjellere kan bygges ut og pusses opp, men da er det en del ting man bør vite, som for eksempel høyde under taket. Foto: WIIK, ANETTE NADINE / Scanpix

Normalt stilles det krav om romhøyde i bolig på 2,40 meter. For bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i eksisterende boenhet, aksepteres det en høyde på 2,20 meter. 

Dersom boligen du skal bruksendre areal i ble omsøkt oppført før 01.07.2011, kan romhøyden være 2,00 meter.

Unntaksregelen muliggjør bruk av et betydelig antall kjellere i eksisterende boliger der høyden ofte er noe lavere enn i øvrige rom i boligen.

Dersom boligen mangler tilstrekkelig høyde, er det heller ikke uvanlig å pigge eksisterende gulv og grave ned til nødvendig høyde. Ved denne type tiltak er det samtidig viktig å være klar over at inngrepet kan være søknadspliktig. Dette gjelder særlig der arbeidet påvirket forholdet til bærende konstruksjoner. 

En statiker eller annen kyndig på feltet vil her kunne komme med gode råd og veiledning for om arbeidet påvirker bygningens bærende konstruksjoner. Snarveier på dette området kan som huseier koste deg dyrt og i verste fall medføre settingsskader eller kollaps av bygningen.

Dagslys

Kravene til dagslys ved bruksendring av areal til rom for varig opphold i bygning omsøkt oppført før 01.07.2011 er mindre strenge enn for nybygg. Kravene til lys er oppfylt ved at hvert rom minst har ett vindu mot det fri. 

Vinduet må ha høyde på minimum 0,60 og bredd på minimum 0,50 m. Summen av høyde og bredde må samlet være minimum 1,50 meter. 

Dersom kjelleren i dag ikke har tilfredsstillende vinduer, er det ikke uvanlig at vinduene skjæres ut i grunnmuren. Denne type arbeid bør gjøres av profesjonelle med erfaring med betongskjæring. 

KJELLER: Vinduer, grunnmuren og takhøyden er viktige når man skal bygge ut en kjeller. Foto: Dreamstime

Før arbeidet starter er det også viktig å påse at inngrepene i grunnmuren ikke påvirker bæringen i bygget. Det er også viktig å være klar over at plassering av nye vinduer eller dører i eksisterende fasade kan vurderes som søknadspliktig fasadeendring av kommunen. 

Det kan derfor være greit med en dialog med ditt lokale byggesakskontor i forkant.

Rømning

Dersom du som huseier skal ta i bruk kjelleren til rom for varig opphold, må du også påse at kravet til rømningsveier er oppfylt. Kravene kan oppfylles med alternative løsninger. Dersom kjellerarealet har utgangsdør som leder til terreng, vil kravet være oppfylt. 

Dersom kjelleren ikke har egen utgang og denne er plassert på grunnplanet i etasjen over, må du i tillegg ha rømningsvei via vinduer. Hvert enkelt soverom bør ha egen rømningsvei. Dette er samtidig ikke et krav. Minimumskravet er at det i annethvert rom for varig opphold må være rømningsvindu. 

For enkel rømning ut av vinduet bør avstand til gulv til underkant vindusåpning maksimalt være 1 meter, med mindre det er truffet tiltak for å lette rømning. Dersom det skal rømmes via lysgrav på utsiden av kjellervinduer, er det viktig at denne holdes fri for hinder og til enhver tid er tilgjengelig.

Tilstand på arealene

Det er viktig å huske at minimumskravene for å få godkjent arealenene ikke nødvendigvis ivaretar og sikrer gode kvaliteter for eksempelvis fukt og inneklima.

Dersom kjelleren ikke har vært benyttet til annet enn lagring og til en bruk som ikke innebærer opphold, vil det eksempelvis være viktig å inspisere vegger for saltutslag og lekkasjer. 

Drenering rundt boligens kjellerarealer kan også være moden for utskifting. I forbindelse med drenering er det blant annet ikke uvanlig å etterisolere grunnmuren utenifra. Denne type tiltak vil kunne øke bokvaliteten i kjelleren, uten alt for store kostnader. 

Kjellerarealer er også utsatt for høyere innslag av radon fra grunnen. Det er derfor viktig å påse at denne type forhold ivaretas når arealet pusses opp, og at verdiene er innenfor kravene. Her finnes det flere gode løsninger i markedet.

Andre forhold av betydning – boform

Ved bruksendring av kjellerarealer i borettslag eller eierseksjonssameier, er det viktig å være klar over at det ikke alltid er fritt frem å ta arealer i kjelleren i bruk til egne arealer. Ut i fra plassering kan arealet fremstå som en del av boenheten, men være fellesareal. Det er da ikke fritt frem å innlemme denne type arealer i egen boenhet. 

Både eierseksjonsloven og borettslagsloven har egne «menyer» for hvordan arealet må endres for å bli en del av andelen eller seksjonen. Går du med ønsker om å innlemme arealer i kjeller i din boenhet, bør det opprettes dialog med styret i sameiet eller laget.

Utleie av kjellerareal

For mange som pusser opp og bruksendrer kjellere til rom for varig opphold, vil ofte utleie av hele eller deler av arealene være svært attraktivt. Det er da flere forhold du som boligeier må være klar over.

UTLEIE: En pent oppusset kjeller kan også gi en pen ekstrainntekt ved utleie. Foto: Dreamstime

Dersom utleiedelen blir adskilt fra øvrige deler av boligen din, uten intern adkomst, med egen inngang, og har alle hovedfunksjoner slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett, vil kommunen definere arealet som en selvstendig boenhet. Dette innebærer blant annet strengere krav til blant annet brannprosjektering og lydisolasjon. Unntakene for dagslys og høyder m.m., kommer heller ikke til anvendelse. 

Etter reguleringsplaner vil det også ofte stilles krav om egne parkeringsplasser og uteoppholdsarealer for utleieenheten.

Dersom du beholder en egen inngang fra boligens øvrige arealer, inn til utleiearealene, vil derimot ikke arealet defineres som en selvstendig boenhet. 

Det er samtidig viktig å planlegge denne type løsninger tidlig. Slurv i denne fasen, kan medføre betydelige merkostnader eller i ytterste konsekvens, ulovlig bruk.

Lag en plan med budsjett – bruk rådgivere med erfaring

Oppussing av kjellere kan fort bli dyrt dersom det ikke lages en god plan og man i en tidlig fase får en oversikt over nødvendige tiltak.

Søknadsplikten og kravene i kommunen kan også til tider bli noe uoversiktlige. Bruk derfor rådgivere med erfaring fra området. Be tidlig om en avklaring på pris og fremdrift for å få arealet godkjent. 

Be om referanse fra lignende prosjekter. Her er det ofte lurt å bruke rådgivere som jevnlig er i kontakt med plan- og bygningsmyndighetene. Denne type erfaring sparer deg ofte for tid og kostnader.

Lykke til.

Artikkelen er skrevet av senioradvokat Erik Greipsland, Bing Hodneland advokatselskap DA.

oppussing
kjeller
Nyheter
Jus
Bolig