Ny arvelov åpner for gavesalg av fast eiendom ved uskifte

Av: Advokat/partner Ole Tokvam og student Henrik L. Andressen, Bing Hodneland advokatselskap DA

Etter § 19 i gammel arvelov var det oppstilt et totalforbud mot å overføre fast eiendom som gave. Regelen omfattet også salg av fast eiendom til under markedspris, såkalt gavesalg.

Regelen ble begrunnet i et vern om formuen til arvingene, da fast eiendom som oftest utgjør de største verdiene i uskifteboet. Det ble antatt at et skarpt skille ville skape forutberegnelighet og hindre konflikter.

Advokat/partner Ole Tokvam i Bing Hodneland advokatselskap DA Foto: Selskapet

I praksis ble det imidlertid ikke helt slikt. Spørsmål om gavesalg ved fast eiendom har ofte vært oppe for domstolene. Saksforholdene varierer, men som regel har det kokt ned til et spørsmål om tilstrekkelig vederlag har blitt betalt.

Domstolene har vurdert hva eiendommene var verdt, mot hva som var betalt. Hvis arvingene klarer å bevise at det var gitt for lite, ville man med stor sannsynlighet få eiendommen tilbakeført til boet. I teorien kunne man dermed få tilbakeført eiendommen, selv om avviket var minimalt.

Det er ikke sjeldent at prisantydninger kan variere kraftig, og det har gjort det vanskelig å komme til minnelige løsninger.

Ny lov – ikke lenger totalforbud

I ny arvelov har man gått vekk fra regelen om totalforbud. Det innføres en skjønnsmargin. Kravet er at en gave eller et gavesalg ikke må stå «i misforhold til formuen». Regelen gjaldt ved gaver i tidligere arvelov, men blir nå altså innført også for fast eiendom.

Bakgrunnen for endringen er sammensatt. Det særlig to forhold som kan trekkes frem. Det første er at arvingene som oftest har en interesse i boets verdier, ikke nødvendigvis boets gjenstander. Det andre er at gjenlevende ektefelle etter gammel lov uansett kunne selge eiendommen dersom det gjøres til markedspris. Arvingene har i et slikt tilfelle lite de skulle ha sagt.

Overgangsregler

Det er i ny lov inntatt overgangsregler for hvilken lov som kommer til anvendelse. I korte trekk vil tidspunktet for disposisjonen være avgjørende. Hvis overdragelsen skjer etter 1.1.2021, får de nye reglene anvendelse. Samme gjelder i de tilfeller hvor gjenlevende ektefelle døde før årsskiftet, men disposisjonen likevel foretas på nyåret, eksempelvis ved testament.

Ny oppgjørsregel

Den tidligere oppgjørsmetoden bestod i at en som hovedregel tilbakeførte selve eiendommen ved omstøtelse. Regelen var inngripende, og prosessdrivende. Det var ikke sjeldent at kjøper allerede hadde flyttet inn i boligen. Ved ny arvelov er oppgjørsmetoden endret. Det er verdien av avviket som kan kreves tilbakeført.

Mer frihet for gjenlevende

De nye reglene vil gi gjenlevende ektefelle større frihet til å foreta disposisjoner enn før. Likevel står man ikke fritt. Disposisjonsevnen beror på en vurdering av boets totale aktiva og avviket mellom ytelsene.

Det er viktig å presisere at gjenstandens verdi ikke i seg selv er avgjørende. Hvis gjenlevende ektefelle sitter i et uskiftebo med aktiva til 10 millioner, og selger en bolig til 9 millioner, vil ikke i seg selv rammes av forbudet. Situasjonen blir derimot annerledes hvis gjenlevende gir en «vennerabatt» på 3 millioner kroner eller for øvrig godtar vederlag som er godt under markedspris.

Når det gjelder mindre verdier, står gjenlevende noe friere. Eksempelvis kan man antakeligvis overføre en mindre hytte, hvis man ellers sitter på betydelig aktiva. Det må likevel antas at en ordinær hytte, i et ellers ordinært bo, vil rammes av forbudet. En slik overføring vil med stor sannsynlighet «stå i misforhold til formuen» i boet.

Overdragelse av familiebolig

En av de mer praktiske tilfeller er overdragelse av familiebolig til et av barna mot redusert pris, uten å måtte gi forskudd på arv. Det samme gjelder små tjenester som ellers ikke vil kunne klassifiseres som motytelser ved overdragelse. Det kan være verdt å merke seg at en fortsatt må betale dokumentavgift tilsvarende markedsverdi.

Konkret vurdering

Vær også oppmerksom på at vilkåret «i misforhold» i en viss utstrekning er konkretisert i rettspraksis, men det er ikke statisk. Hva som et år er akseptert, er ikke nødvendigvis akseptert året etter. Uklare tilfeller vil fortsatt i stor grad bero på en konkret vurdering av det aktuelle saksforholdet.

For en trygg og sikker overføring anbefales juridisk bistand før disposisjoner foretas, spesielt hvor det er tale om større avvik mellom ytelsene.

Artikkelen er skrevet av advokat/partner Ole Tokvam og student Henrik L. Andressen, Bing Hodneland advokatselskap DA.