Av: senioradvokat Marianne Frisvold Furuseth og advokat/partner Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap
Boligprisene har over tid steget betydelig her til lands, særlig i de største byene. Med årets prisstigning på bygningsmaterialer vil også den generelle prisstigningen bidra til at terskelen inn i boligmarkedet fortsetter å være høy. For mange er denne terskelen blitt for høy, og stillingsprosent, lønnsnivå og boliglånsregler gjør at stadig flere må velge økt reisevei til arbeid eller studier fremfor en bolig i helt sentrale strøk.
De minste boligene på markedet – leiligheter på rundt 30 kvadrat – har etter den statistikk vi er kjent med hatt en særlig sterk prisvekst, og kvadratmeterpriser godt over 100.000 kroner er ikke lenger uvanlig.
Spørsmålet vi har sett reise seg er om markedet – og jussen – vil åpne for at det etableres nye alternativer i form av mindre boenheter.
Hybler og hybelhus
En hybel er ikke direkte definert i lovverket, men kan best beskrives som en bolig der en eller flere hovedfunksjoner deles med andre. Det vil si at eksempelvis bad og kjøkken ligger utenfor det oppholdsrommet den enkelte hybelboer disponerer alene.
Slike hybler kjenner mange kanskje igjen fra studentbyene, eller fra tidligere tiders utleiegårder og såkalte hybelhus.
Trendene i markedet de siste tiårene har gått mot ombygging eller avvikling av slike hybler til fordel for etablering av små komplette leiligheter, men vi ser at boligprisvekst og miljøhensyn tilsier at man igjen har tatt frem dette konseptet – der flere deler på den dyreste infrastrukturen og sparer plass, kostnader og miljøet.
Hybelforbud?
For at et boligbygg skal kunne deles opp i eierseksjoner er det en forutsetning at hver enkelt bolig har kjøkken, bad og wc innenfor egen inngangsdør – «i bruksenhetens hoveddel». Fra 2018 må leiligheten må også være en lovlig etabler boenhet etter plan- og bygningsloven.
Hensynet bak denne regelen er å etablere en minstestandard for hva en såkalt selveierleilighet skal være, og regelen har vært likelydende helt tilbake fra den første eierseksjonsloven fra 1983. Målet var å bidra til byfornyelsen og oppgradering av eldre gårder til såkalt 30-årsstandard med innlegging av avløp for wc og avvikling av utedo i bakgård eller klaskedass i baktrappen.
Samtidig ble det etablert det skillet som består i dag mellom selveierleilighet og hybel: kun boliger som har alle funksjoner kan bli en eierseksjon.
Ved en lovendring i eierseksjonsloven i juli i år er det også innført et krav om samtykke fra årsmøtet med to tredjedeler av de avgitte stemmene for «ombygging eller annen tilrettelegging som fører til at bruksenheten kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig for bruksenheter med tilsvarende størrelse og romløsning». Formålet er å demme opp for det som har blitt kalt «hyblifisering», der lovlig etablerte eierseksjoner deles opp i hybler som bebos av et høyt antall individuelle beboere.
Hybelhus som borettslag?
Et borettslag er en annen juridisk konstruksjon enn et eierseksjonssameie. I et eierseksjonssameie er det den enkelte eier som direkte eier en brøkdel av hele bygningsmassen, og samtidig har en eksklusiv disposisjonsrett over en bestemt bolig – en seksjon. I borettslagene er det selve borettslaget som er eier av bygningsmassen, og den enkelte andelseier har en bruksrett til en bestemt bolig – en andel. Likhetene er i dag mange, men det er viktige forskjeller knyttet til blant annet utleiemuligheter.
For å etablere en borettslagsandel er det en forutsetning at andelen kan knyttes til et bruksenhetsnummer. Andre krav til andelen er ikke lovfestet. Det vil si at det ikke er lovpålagt minstekrav til borettslagsboliger tilsvarende som for selveierleiligheter. Selv om dette vanligvis vil være en leilighet eller bolig som oppfyller minstekravene vi har beskrevet for boligseksjoner, så er det altså ikke en forutsetning for etablering av en bruksenhet med bruksenhetsnummer at andelen oppfyller disse minstekravene.
En hybel, der eksempelvis wc og bad er tilgjengelig via fellesarealer, vil etter gjeldende regelverk hos Kartverket kunne tildeles et bruksenhetsnummer – og vil dermed kunne registreres som en borettslagsandel. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har bekreftet dette i en fersk tolkningsuttalelse.
Finnes det et marked for hybel-andeler?
Det vil være markedet som avgjør om hybelleiligheter i form av borettslagsandeler vil kunne etablere ytterligere ett alternativ blant det mangfoldet av løsninger som tilbys i boligmarkedet i dag. En slik hybelleilighet kan for mange kanskje være et gunstig alternativ til leie av en pendlerleilighet eller studenthybel, et første steg inn i boligmarkedet eller som et alternativ til nyere løsninger i markedet der man kjøper en brøkdel av en leilighet sammen med noen man kjenner – eller ikke kjenner.
Det juridiske rammeverket gir muligheter for at hybelhusene vender tilbake.
Artikkelen er skrevet av senioradvokat Marianne Frisvold Furuseth og advokat/partner Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA.
