Når «som den er»-forbeholdet ved overdragelse av fast eiendom blir historie med virkning fra 1. januar 2022, innebærer det en betydelig overføring av risiko fra kjøper til selger sammenlignet med dagens situasjon, noe som igjen stiller strengere krav til selgers bevissthet i salgssituasjonen.
Den praktiske hovedregelen har lenge vært at eiendommen selges «som den er» («as is») eller med andre alminnelige forbehold. Endringene i avhendingsloven innebærer at slike forbehold ikke lenger skal ha noen virkning der kjøperen handler i egenskap av å være forbruker. Dette vil i praksis omfatte alle salg av eiendom til privatpersoner, altså der hvor man ikke kjøper eiendom som ledd i næringsvirksomhet. Lovendringen vil gjelde også der hvor selgeren selv er en privatperson.
Ved at «som den er»-forbehold ikke lenger skal tillegges virkning, vil selgeren i utgangspunktet bli ansvarlig for alle feil og mangler som overstiger en viss minsteterskel, også omtalt som en «egenandel», i dag satt til 10.000 kroner. Det vil imidlertid fortsatt finnes måter for selger til å begrense denne risikoen.
Det er viktig å merke seg at lovendringen kun gjelder alminnelige forbehold hvor formålet med forbeholdet er å flytte risikoen for skjulte feil fra selgeren til kjøperen. Selger kan fortsatt ta spesifiserte forbehold om forhold selger er kjent med, slik som for eksempel problemer med vanninntrenging i kjelleren som gir konkret mistanke om fuktskader.
Videre vil selgers ansvar fortsatt kunne begrenses ved for eksempel å selge boligen som «oppussingsobjekt» eller ved å opplyse om at eiendommen har stått tom i en lengre periode. For at slike forbehold skal kunne tillegges vekt, er det imidlertid et krav etter loven at forbeholdet er spesifisert nok til å kunne påvirke kjøperens vurdering av eiendommen. Selger vil dermed ikke kunne ta «spesifiserte» forbehold mot alle vanlige mangler, for på den måten å komme rundt begrensningene som gjelder for alminnelige forbehold.
I forbindelse med lovendringen er det også foretatt presiseringer av det alminnelige mangelsbegrepet som innebærer at eiendommen, så lenge ikke annet er avtalt, vil ha en mangel dersom den ikke samsvarer med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet «eiendomstypen, alder og synlige tilstand». Dette innebærer neppe noen endring av gjeldende rett. At eiendommens synlige tilstand er fremhevet, er likevel sentralt.
Det vil dermed ikke være tilstrekkelig kun å innhente en enklere verdi- eller lånetakst
I utgangspunktet vil dette innebære at alt som er synlig på visning ikke senere kan utgjøre en mangel. Dersom for eksempel parketten er ødelagt, bør ikke selger forsøke å dekke over dette med et teppe eller møbler. At synlige forhold ikke kan utgjøre en mangel, må likevel ikke trekkes for langt. Dersom feilene er av en viss betydning, bør selger fortsatt eksplisitt opplyse om disse for å unngå å komme på kant med sin opplysningsplikt.
Et annet og bærende aspekt ved lovendringen er å stimulere til økt fremleggelse av tilstandsrapporter og andre salgsdokumenter.
Dette har medført at loven nå eksplisitt sier at kjøper skal anses for å kjenne til de forhold som går tydelig frem av tilstandsrapporter og andre salgsdokumenter, så lenge disse er gjort tilgjengelig for kjøper. Heller ikke dette medfører trolig noen endring av gjeldende rett, men er ment å bevisstgjøre kjøperne om at de må sette seg grundig inn i salgsdokumentene.
For at tilstandsrapporten skal ha slik virkning, må den oppfylle nærmere angitte minstekrav fastsatt i egen forskrift og være utarbeidet av en autorisert bygningssakkyndig. Det vil dermed ikke være tilstrekkelig kun å innhente en enklere verdi- eller lånetakst. Selger bør også vurdere behovet for å innhente en utvidet tilstandsrapport for ytterligere å kunne dokumentere boligens tilstand.
Liv Zimmermann
Partner i Advokatfirmaet Hjort
Rune Mykkeltvedt
Senioradvokat i Advokatfirmaet Hjort
