En revidert avhendingslov for fast eiendom trer i kraft 1. januar 2022. Den mest omtalte lovendringen er at man i forbrukerkjøpstilfellene fjerner adgangen til å selge eiendommen «som den er» eller med andre generelle forbehold. Risikoen for tilstandsavvik vil derfor heretter ligge på selger, i stedet for å overføres til kjøper gjennom generelle, ansvarsfraskrivende forbehold.
Når det ikke lenger er tillatt å ta generelle forbehold om tilstanden, blir det svært viktig å få kartlagt eiendommens tekniske tilstand og beskrive denne utfyllende og korrekt i forkant av handelen. For å få avklart eiendommens forfatning og samtidig sikre at alle opplysninger om eiendommen kommer frem til interessentene på en tydelig måte, vil de aller fleste selgere ha behov for profesjonell hjelp av både eiendomsmegler og bygningssakkyndig.
Selger bør innhente en «godkjent tilstandsrapport», altså en tilstandsrapport som minimum tilfredsstiller kravene som er gitt i den nye forskriften til avhendingsloven og er mer omfattende enn de rapportene vi kjenner fra før. Ved å klargjøre tilstanden til boligen ut over det selgeren selv har forutsetning for å vite, reduseres risikoen for at det etter salget avdekkes skader eller feil som selger blir ansvarlig for.
Forbudet mot å ta generelle forbehold er imidlertid ikke til hinder for at man kan ta spesifikke forbehold om konkrete usikkerhetsmomenter som man kjenner til. For at slike forbehold skal beskytte selgeren, må de imidlertid være formulert på en så tydelig og spesifisert måte at de gir kjøperen et godt grunnlag for å vurdere denne usikkerheten før budgivning. Eiendomsmegleren får her en viktig rådgiverrolle overfor partene, ved både å bidra til at selger tar nødvendige, konkrete forbehold og til at kjøper forstår betydningen av dem.
Det er den «gamle» avhendingsloven som gjelder dersom eiendommen selges før nyttår, og de nye reglene gjelder ved salg fra og med 1. januar 2022
Den reviderte loven har fått en egen bestemmelse om kjøpers undersøkelsesplikt. Etter den nye bestemmelsen, anses kjøper å kjenne til det som tydelig kommer frem av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter. Dette betyr at kjøper løper en stor risiko hvis han eller hun ikke setter seg grundig inn i dokumentene, da det ikke kan reklameres på det man er opplyst om. Det lovfestes samtidig en egenandel på 10.000 kroner for mangelskrav fra kjøperen. Dette beløpet kommer til fradrag ved utmåling av prisavslag for mangler. Det er her viktig å fremheve at for at det skal være noe prisavslag å utmåle, må det dreie seg om en kjøpsrettslig mangel.
Det er den «gamle» avhendingsloven som gjelder dersom eiendommen selges før nyttår, og de nye reglene gjelder ved salg fra og med 1. januar 2022. Norges Eiendomsmeglerforbund har sammen med Norsk Takst, Huseierne, Forbrukerrådet og Eiendom Norge laget en forbrukerinformasjon om de nye reglene, som vi anbefaler alle å lese.
Randi Hollingen
Styreleder i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF)
