Børsuro og rentefall – ser nødhavn i eiendom

(Denne artikkelen ble først publisert 22. august 2019.)

Med Trumps handelskrig og fallende renter blir vekstutsiktene i verdensøkonomien stadig dårligere. I går ble det til og med kjent at Tyskland utsteder sin første 30-årige statsobligasjon med negativ rente.

Her hjemme har tonen fra Norges Bank vært at styringsrenten er på vei opp, men klimaet er blitt langt mer duete de seneste månedene, og nå tviler flere på de varslede hevingene.

– I hvert kvartal siden 2011 har rentebanen til Norges Bank ligget høyere enn den faktisk er blitt, sier Håvard Bjorå, analysesjef for Norden i Oslo-baserte Cushman & Wakefield Realkapital (CWR).

Lettere å finansiere

Rentesituasjonen gir utslag i næringsmeglerens halvårlige investorundersøkelse, foretatt blant cirka 50 tunge aktører innen næringseiendom i Norge:

89 prosent tror direkteavkastningen (yielden) fra kontoreiendommer vil holde seg stabil det neste halvåret, mot 77 prosent for et halvt år siden. Bare 4 prosent tror den vil stige, mot 18 prosent i forrige undersøkelse. Implisitt betyr dette at svært få tror eiendomsverdiene vil falle.

93 prosent tror på uendrede eller forbedrede finansieringsvilkår det kommende halvåret, mot 80 prosent for et halvt år siden.

– Det er veldig unisont: I prinsipp tror alle at yieldene skal flyttes sideveis. Slik har det også vært i tidligere målinger, men andelen som trodde yieldene skulle opp er nesten borte, sier Håvard Bjorå, analysesjef for Norden i CWR.

Næringseiendom er på en måte en trygg havn i en urolig verden. Avkastningen andre steder faller jo

Hans Petter Skogstad, Cushman & Wakefield Realkapital

Enkelt forklart er yield (eller direkteavkastning) en brøk med inntjening som teller og eiendomsverdi som nevner. Høyere prising gir lavere yield.

– Internasjonalt er det mye uro, og langrentene har falt betydelig. Næringseiendom er på en måte en trygg havn i en urolig verden. Avkastningen andre steder faller jo, sier Hans Petter Skogstad, analysesjef for Norge.

– MYE URO: Hans Petter Skogstad, analysesjef for Norge i Cushman & Wakefield Realkapital. Foto: Eivind Yggeseth

Flat hylle, ikke spiss topp

Flere markedsaktører Finansavisen har vært i kontakt med de seneste årene, har ment at prisnivået i det sentrale Oslo har vært så høyt at nye eiendomskjøp ikke har fristet. Særlig har det vært slik for de rene avkastningseiendommene – altså eiendom uten rehabiliteringspotensial. Blant annet har selskapet Pecunia, som eier flere prestisjeeiendommer i Vika, heller investert i aksjer og beholdt et større beløp i banken. Heller ikke John Fredriksen-dominerte Norwegian Property, som eier mye på Aker Brygge, har vektet seg opp.

Det har aldri vært noen boble! Eiendom kommer til å være et supert sted å være i tiden som kommer

Anders Solaas, Cushman & Wakefield Realkapital

I investorundersøkelsen nå svarer 61 prosent av de spurte at de ønsker å utvide porteføljen, mot 70 prosent for et halvt år siden. Andelen som vil holde porteføljen stabil vokser fra 23 til 33 prosent. Bare 7 prosent vil vekte seg ned, slik det også var i januar.

– Mye av usikkerheten har bunnet i renten. Vi har aldri hatt en rentesituasjon som nå tidligere, og det har vært usikkert hvor vi skulle, sier Bjorå.

– Enkelte har ment at en boble var i ferd med å blåse seg opp. Nå ser det ikke slik ut lenger?

– Det har aldri vært noen boble! Eiendom kommer til å være et supert sted å være i tiden som kommer, mener Anders Solaas, adm. direktør i CWR.

– Istedenfor å si at man er på en topp, kan man heller si at man er på en hylle, supplerer Marius G. Dietrichson, leder for transaksjonsavdelingen i CWR.

HYLLEVARE: Marius G. Dietrichson, leder for transaksjonsavdelingen i Cushman & Wakefield Realkapital. Foto: CWR

Kunne vært handlet mer

I hele fjor ble det omsatt næringseiendom for rundt 90 milliarder kroner i det norske markedet. Hittil i år har CWR registrert transaksjoner til en verdi av cirka 50 milliarder kroner. Dietrichson tror beløpet kunne vært langt høyere om det var mer til salgs.

– Det er fortsatt mangel på gode produkter i markedet. Det er ikke mangel på kapital, sier Bjorå.

Prisnivået – målt ved yield – er omtrent likt som det var ved forrige korsvei i januar. Særlig i Oslo har leieprisene imidlertid fortsatt oppturen, og dermed har snittprisen pr. kvadratmeter ved salg økt.

Alle skal inn til sentrum, og det er klart at det drar opp leienivået

Anders Solaas, Cushman & Wakefield Realkapital

– En del investorer synes at prisnivået begynner å nærme seg grensen av hva de er komfortable med, sier Bjorå.

– Det har vært en kraftig stigning i kontorleiene i Oslo det siste året. Alle skal inn til sentrum, og det er klart at det drar opp leienivået. Det er vanskelig å finne store lokaler – skal du ha 5–6.000 kvadratmeter, da sliter du. Dette kommer til å fortsette, mener Solaas, som forteller at leietagerne endrer seg.

– Det er store private bedrifter som skal inn til Oslo. Offentlige virksomheter trekker seg ut, det blir for dyrt for dem her.