OVER 6.000 KRONER METEREN: – Med god margin, sier Pecunia-sjef Petter Neslein om kontrakten som er inngått i Dronning Mauds gate 1–3. Slik skal inngangspartiet se ut i 2020. Illustrasjon: Pecunia

Pecunia går for leieprisrekord i Oslo

Ifølge Pecunia-sjef Petter Neslein har en leietager betalt over 6.000 kroner pr. kvadratmeter i Dronning Mauds gate 1–3. Kontorbygget står ferdig neste år etter rehabilitering.

(Denne artikkelen ble først publisert 31. juli 2019.)

I 1972 sto det påkostede kontorbygget i Dronning Mauds gate 1–3 ferdig, med utsikt over Akers mekaniske verksted og togene på Vestbanen. Det var et av de siste nybyggene i den store forvandlingen av Vika, bare etterfulgt av Konserthuset noen år senere.

Ved juletider 2002 overtok eiendomsselskapet Pecunia, med Petter Neslein (65) i spissen, eiendommen for 440 millioner kroner. Den er senere blitt pusset opp, men nå slår Neslein på stortromma.

OPPTUR I EIENDOM, NEDTUR I AKSJER: Petter Neslein. Foto: Iván Kverme

Om vel et år skal bygget på 21.000 kvadratmeter fremstå som nytt, med ny fasade, takterrasse og en halv ekstra etasje.

Utsikten blir også endret, siden det nye Nasjonalmuseet vil stå ferdig vis-à-vis.

– Det blir et betydelig løft i leien, sier Neslein, som anslår å bruke mellom 400 og 500 millioner kroner på prosjektet – minst.

Les også: Spår leieprisbrems fra 2020

Over 6.000 pr. meter

En annen av de «klassiske» Vika-mastodontene, kjent som House of Oslo, ble offer for rivningsmaskinene i fjor. På tomten er nybygget Via under oppføring. Ifølge Akershus Eiendom skal utbyggerne, Storebrand og Aspelin Ramm, ha lykkes i å tegne en kontrakt for rundt 6.000 kroner pr. kvadrat­meter med en leietager.

REVET I FJOR: House of Oslo. Her bygges nå kontorbygget «Via», der leieprisen skal ha overgått 6.000 kroner pr. kvadratmeter. Foto: Håkon Sæbø

– Hvis det er riktig, tegnet vi allerede i høst en kontrakt som slo den med god margin, sier Neslein til Finansavisen, uten å ville røpe med hvem.

Noen er eksisterende leie­tagere, blant dem er Pareto, Pactum, EQT Partners og Procorp
Petter Neslein, Pecunia

Han legger til at det ikke er snakk om noe miniareal, men «mange hundre kvadrat­meter».

92 prosent av lokalene i bygget er allerede utleid.

– Noen er eksisterende leie­tagere, blant dem er Pareto, Pactum, EQT Partners og Procorp.

Fasaden gikk i oppløsning

Nye energibrønner bidrar blant annet til at Dronning Mauds gate 1–3 får miljøklassifiseringen Breeam Excellent og energiklasse A, noe som er sjelden ved rehabilitering.

– Utgangspunktet for prosjektet var at betongfasaden begynte å gå i oppløsning, sier Neslein.

Nå får bygget i stedet en fasade i granitt, fra Rennebu i Trøndelag. Det var visstnok steinen arkitektene i Snøhetta opprinnelig ønsket å bruke på Operaen.

Pecunia

Eiendoms- og investeringsselskap med røtter tilbake til 1911 og grosserer Einar Stanges jernvareforretning i Kristiania. Stange var bestefaren til dagens eiere, og slo seg opp på eiendom ved å tilegne seg flere teglverk og sandtak.

I 1985 arvet Petter Neslein og søsteren selskapets eiendomsavdeling fra sin mor. Senere er det utviklet over 320.000 kvadratmeter bolig- og næringsarealer, hovedsakelig i Oslo.

Selskapet eier kontoreiendommer på flere prestisjeadresser i Oslo sentrum, og er særlig aktiv i eiendomsutvikling på Bryn.

I tillegg til eiendomsinvesteringene har selskapet en finansportefølje verdt i overkant av 1 milliard kroner samt 700 millioner på konto. Den verdijusterte egenkapitalen passerte 4,5 milliarder kroner ved årsskiftet.

Petter Neslein har aksjemajoriteten og leder selskapet. Søsteren Mette Lull Neslein er passiv medeier med en mindre post.

Fortsatt knallsterkt

Neslein har i flere år ment at eiendomsprisene i Oslos mest attraktive kontorstrøk har vært for høye til at han har villet kjøpe flere bygg. Istedenfor har han kanalisert midler inn i en finans­portefølje som har vokst til et tisifret beløp.

– Leiemarkedet i Oslo har vært knallsterkt, og er det fortsatt. Sentraliseringsbølgen har ikke opphørt. Alle vil ha kontor i sentrum, i nærheten av de største knutepunktene. Det nyter vi i Vika godt av, sier Neslein.

Les også: Børsuro og rentefall: Søker nødhavn i eiendom

Årsresultatet i Pecunia endte imidlertid på 17 millioner kroner i 2018, en betydelig reduksjon fra året før. Det skyldtes både ledighet som følge av rehabilitering og fravær av salgsgevinster, men også kursfall for aksjeposter i Pareto Bank og Protector Forsikring.

«Som en konsekvens av at finansporteføljen har vokst til over en milliard kroner, påvirkes Pecunias regnskapsmessige resultat i større grad av finansmarkedene enn tidligere», skriver styret.

NYTT NASJONALMUSEUM: Skal stå ferdig på den gamle vestbanetomten neste år. Til høyre sees Dronning Mauds gate 1–3 bak stillaser og presenning. Foto: NTB Scanpix

Insektssmell

– Pecunia ble som de fleste andre påvirket av børsfallet i fjerde kvartal, og finansporteføljen bidro negativt med 100 millioner, sier Neslein.

Selskapet solgte seg ned for 70 millioner kroner i Pareto Bank i fjor høst, men er fortsatt nest største aksjonær med aksjer til drøyt 221 millioner kroner.

I Protector Forsikring, som tapte stort på invasjonen av skjeggkre, har Pecunia forsvunnet fra aksjonær­listen.

Fyldig sparekonto

Oppdatert markedsvurdering av eiendomsverdier medførte likevel at den verdijusterte egenkapitalen økte med rundt 500 millioner kroner i fjor, og dermed har passert 4,5 milliarder.

Jeg har jo ventet på et fall lenge, og det har ikke slått til. Og jeg er i godt selskap, vi er mange som har ventet!
Petter Neslein, Pecunia

Finansporteføljen er ubelånt, og kontantbeholdningen utgjør 700 millioner.

– Hvis man benyttet kontanter og finansporteføljen til nedbetaling av gjeld, ville gjelds­graden på eiendomsporteføljen vært under 15 prosent, sier Neslein.

– Hva tror du om aksje­markedet nå?

– Jeg har jo ventet på et fall lenge, og det har ikke slått til. Og jeg er i godt selskap, vi er mange som har ventet! Vi liker å ha en god likviditetsreserve, men det gir jo lav avkastning å ha 700 millioner på konto, humrer han.

Noe drypper imidlertid på politikken, der Høyre er tilgodesett et valgkampbidrag fra Pecunia på 500.000 kroner.

– Du er misfornøyd med ­dagens styring av byen?

– Det ligger vel i sakens natur at jeg synes noen ting bør gjøres mer fornuftig, uten at jeg skal gå i detalj, sier Neslein, og legger til at støtten er en årelang tradisjon.


Daglig leder

RH Raadgiverhuset Rekruttering • Statsbygd i Trøndelag

Les også