Emil Eriksrød i R8 selger luft til investorer og banker

Skyhøy prising og kraftig oppskrivning av eiendomsverdier gjør at Emil Eriksrød har fått solgt luft og kjærlighet til investorer og banker.

PRISES SKYHØYT: R8-hovedeier Emil Eriksrød (t.v.) og konsernsjef Tommy Thovsland ser at eiendomsverdiene går rett i taket i Grenland. Meglere og konkurrenter mener markedet er tungt og at leiepriser forhandles ned, ikke opp. Foto: Max Emanuelson

Emil Eriksrød (35) selger luft, tro, håp og kjærlighet til investorer og banker. Det var i 2016 han begynte å skrive opp eiendomsverdier og få de første eksterne investorene inn. I det intrikate R8-systemet med over 30 selskaper har han også bygget opp store verdier i heleide selskaper som følge av flere interne selskapstransaksjoner. Hans argument har vært behov for porteføljestyring og restrukturering av eiendomsporteføljen, samt re­organisering av virksomheten, noe han omtaler i flere årsmeldinger. Gevinstene er anslått til rundt 100 millioner kroner.

Siden årsskiftet 2015/2016 er verdiene på porteføljen skrevet opp med 350 millioner kroner, samtidig som det er store underskudd på eiendomsvirksomheten.

Men Eriksrød har også behov for banklån og kontant­emisjoner for å fortsette å vokse og holde systemet i gang. I fjor og i år har han hentet inn nærmere 200 millioner kroner.

Hans eget bidrag inn i emisjonene har vært små. I emisjonen i fjor solgte han belånte eiendommer fra hel­eide selskap i R8 Group-systemet til R8 Property. R8 Property-investorene kjøpte dermed en rekke eiendommer som enten er tapssluk eller knapt har gått rundt. Verdsettelsen skjedde til det som må karakteriseres som svært lave yielder i Grenland, så Eriksrød fikk godt betalt.

STIV PRISING: Tollboden i Skien har en prising på 5,1 prosent yield, noe man forbinder med meget gode, effektive og sentrale eiendommer i de største byene. Foto: Nicolai Giil

Det er næringsmegleren Newsec som hvert kvartal har tatt på seg oppdraget med å verdsette eiendomsporteføljen til Eriksrød, og ved utgangen av juni var verdiene i R8 Property fastsatt til 2,1 milliarder kroner. Den bokførte egenkapitalen i selskapet har dermed på få år vokst til over 600 millioner kroner.

Yield

Yield er det mest brukte verdsettelsesbegrepet i eiendomsbransjen, og er definert som løpende leieinntekter dividert på en eiendoms markeds­verdi.

Netto yield er leieinntekter minus eiendomskostnader (forsikring, eiendomsskatt, drift- og vedlikeholdskostnader, etc) dividert på markedsverdi.

I Oslo prises de absolutt beste kontoreiendommene med de mest populære beliggenhetene på 3,75 prosent yield, såkalt prime yield. Det betyr at en eiendom med 3,75 millioner i netto leieinntekter, trolig vil kunne selges for 100 millioner kroner.

I Bergen er prime yield 4,25 prosent, Trondheim og Stavanger har begge 4,6 prosent.

Men dersom man gjør en verdivurdering av den eksisterende eiendomsporteføljen basert på en nettoyield på 7 prosent, som er i nedre sjikt i Grenland, og eierkostnader på 20 prosent av leieinntektene, vil hele egenkapitalen i R8 Property være tapt.

Flyttet gjeld ved å reorganisere

Ved å legge disse belånte eiendommer inn i R8 Property, klarte Eriksrød både å være med på emisjonen og samtidig flytte gjeld på mange hundre millioner kroner fra heleide selskaper i systemet og ned til deleide R8 Property.

Det var på slutten av 2017 han bestemte seg for å re­organisere R8 Group med virkning fra 2018. Argumentet var at R8 Property da ville være mer forberedt på fremtidig vekst med den nye strukturen. I årsmeldingen skriver han «The new structure will give flexibility related to funding, ownership and keypartners».

FLYTTER INN I EGET NYBYGG: R8 Groups prosjekt Powerhouse i Porsgrunn på 8.300 kvadratmeter skal stå ferdig sommeren 2020 og R8 flytter hovedkontoret hit. Illustrasjon: R8 Group

Eriksrød opprettet deretter divisjonene R8 Retail, R8 Office, R8 Hotels, R8 Home og R8 Management under R8 Property, hvor han skulle legge inn sine 26 eiendommer og tre prosjekter. Han flyttet de belånte eiendommene over til R8 Property i sammenheng med emisjonen i fjor, og selve transaksjonene skjedde i fjor og i første halvår i år. Den rentebærende gjelden i R8 Property har dermed eskalert og var ved utgangen av juni på 1,4 milliarder kroner.

I årets emisjon, som ble avsluttet i september, hadde han kommitert seg til 10 millioner i kontanter, men det endte med at han gikk inn med i overkant av 20. De øvrige investorene gikk inn med de resterende 110 millioner. Mange av investorene er fra Telemark og Vestfold, særlig fra Skien, men Eriksrød har siste året også lykkes med å få større eiendomsinvestorer til å gå inn med penger.

Eriksrød har redusert sin eierandel i R8 Property fra 94 prosent i 2015 til 55,5 prosent nå.

Laget emisjonsprospekt selv

Det er Eriksrød & Co som selv utarbeider informasjonsmemorandum i forbindelse emisjoner, ikke et uavhengig analysehus. Dette er ifølge Eriksrøds tidligere uttalelser fordi emisjonene ikke retter seg mot allmennheten - bare eksisterende aksjonærer og utvalgte investorer. Derfor heter det også informasjonsmemorandum, og ikke prospekt.

Informasjonsmemorandumet som ble utarbeidet i forbindelse med den nylig avsluttede emisjonen gir ingen informasjon om selskapets fremtidige cashflow og fremtidige finansielle stilling. Dokumentet inneholder heller ikke informasjon om hvilke konkrete låneklausuler bankene har stilt, til tross for at selskapet er tungt belånt, har negativ cashflow og stram likviditet. Imidlertid var der en liten grafisk fremstilling av forventede eiendomsverdier ved utløpet av 2020, som da skal ligge på 2,9 milliarder kroner. Den grafiske fremstillingen antyder at gjelden ved utgangen av neste år vil være rundt 1,8 milliarder kroner, forøvrig med en flatere vekstkurve på gjelden enn det som har vært siden 2017.

TUNGT LEIEMARKED: – Ved reforhandlinger er det mange leietagere som forhandler leieprisene ned, spesielt innen kontormarkedet, sier Ola Larsen, daglig leder i Q4 Næringsmegling. Foto: Q4 Næringsmegling

Så hvordan klarer han å få investorer til å satse millioner og banker til å gi lån i slike størrelser som de har gjort?

«It always seems impossible until it’s done»,

Nelson Mandela (sitat som avsluttet årsmeldingen i R8 Property i fjor)

Pressemeldinger om vekst og økte eiendomsverdier sendes ut i stort tempo fra R8 Group. Utallige artikler er publisert av både lokalaviser i Grenland og andre de siste tre-fire årene med den alltid smilende Emil Eriksrød. Hans barndomskamerat og nære venn, Tommy Thovsland, med en bachelor i kjemi, er konserndirektør i R8 Group og like smilende. Som avisen Varden skrev i en sak i fjor vår: «Smilene er brede når sentrale ledere i R8 Group møter media, og en svært positiv tro på fremtiden er andre kjennetegn».

R8 Propertys eiendomsportefølje

  • I porteføljen var det pr. 30. juni i år 26 bygg med 92.000 kvadratmeter kontorer, kombinasjonsbygg og handelslokaler i Telemark og Vestfold. I tillegg er det tre prosjekter under utvikling.
  • Porteføljen er verdsatt til 2,1 milliarder kroner, basert på en gjennomsnittlig nettoyield på 5,5 prosent. Belåningen er 1,4 milliarder kroner.
  • I fjor var leieinntektene 70 millioner, men skal nå være i overkant av 100 millioner kroner. Leienivået er i snitt 1.169 kroner pr. kvadratmeter. Ledigheten i porteføljen er 13 prosent.
  • Det er store drifts-, administrasjons- og rentekostnader ved porteføljen, slik at kontantstrømmen i selskapet er negativ.
  • Emil Eriksrød hadde 63,3 prosent av aksjene før seneste emisjon, og vil sitte med 55,5 prosent etter.

– Det er morsomt å skape noe som er solid og bærekraftig, sa Emil Eriksrød til Finansavisen Eiendom på forsommeren for to år siden.

Våren 2017 sa Eriksrød til Nettavisen at han hadde planer om å gjøre R8 Property klar for børsnotering i 2018 eller 2019. Han forberedte også selskapet på en utenlandssatsing.

– Med den veksten vi har nå, tror jeg at vi er et internasjonalt konsern i løpet av få år. Verden blir mindre og mindre og vi vil se på muligheter både i Europa og utenfor, sa han blant annet.

Han trodde veksten i R8 Property ville fortsette i god fart fremover.

– Vi skal ikke doble oss mange ganger før vi er ekstremt mange ansatte. Vi kan bli 100, 200, 400, kanskje 1.000 ansatte. Det kan dessuten komme oppkjøp på veien. Det er mange muligheter, sa han til Nettavisen.

Aksjonærer i R8 Property

  • Aksjonæroversikten etter den nylig avsluttede emisjonen er ennå ikke tilgjengelig. Men det skal være flere av de fra før store aksjonærene som har gått inn med mer penger, i tillegg til en del nye «utvalgte» aksjonærer.
  • Tidligere i september var det 38 aksjonærer i selskapet, mange fra Grenland-området. Da var det Knut Bråthen, som fikk en gevinst på 150 millioner kroner etter å ha solgt barnehager for et par år siden, som hadde gått inn med mest penger - over 45 millioner kroner.
  • Andre store aksjonærer var Brødrene Jensen/Leif Oddvin Jensen, Carucel Invest v/Carl Erik Krefting, Bråthens barnehagepartner Eirik S. Østerlid, tidligere møbelhandler Jan Erik Kabbe, Skien Aktiemølle-arving George Emil Aubert, Erik Thorbjørnsen og Tom Erik Spartveit.
  • Emil Eriksrød hadde 63,3 prosent av aksjene før seneste emisjon, og vil sitte med 55,5 prosent etter.

Den ekspansive eiendomsinvestoren omtales i media både som eiendomskonge og milliardær – eller bare Emil. Starten på det som nå er R8 Group var Eriksrøds aktivitet innen bruktbilimport og -salg i yngre dager og salgsgevinster av to leiligheter etter studietiden. Den første næringseiendommen var en investering i Skien til 10 millioner kroner i 2010, hvorav to millioner kom fra egen lomme, resten fra banken. Dette la grunnlaget for flere investeringer i Emil Invest, som skiftet navn til R8 Group i 2015. Eriksrød begynte å satse på eiendom på heltid i 2015 .

Kjerneverdiene til R8 Group er ifølge årsmeldingen Trust. Courage. Engagement.

Eriksrød skriver også utførlig om corporate governance, god eierstyring, tillit, transparens og likebehandling av aksjonærer i sine årsmeldinger.

Porsgrunn – important hub

De internasjonale investeringene har glimret med sitt fravær, men den omfangsrike årsmeldingen til både R8 Group og datterselskapet R8 Property er iallefall utarbeidet på engelsk. Det er også fordel­aktig med hensyn på utenlandske investorer og kapitalmarkedet, som Eriksrød uttrykte i årsmeldingen i 2015. Det Brønnøysund-innsendte 2018-regnskapet til R8 Property er på 134 sider.

I årsmeldingen kan man blant annet lese at «Porsgrunn will be a very important hub for trains and traffic to Vestfold, Oslo and Kristiansand. This makes the city an ideal location for bigger private and municipial localization processes in the region».

SKYHØY SIGARFØRING: Emil Eriksrød eier to Porscher, én Audi R8 og én Range Rover som til sammen er pantsatt med 7,5 millioner. Her en Audi R8, opphavet til Eriksrøds selskapsnavn. Foto: Håkon Sæbø

Det er ikke bare det internasjonale investor- og kapitalmarkedet som Eriksrød ønsker tilgang til, også børsnotering av R8 Property har vært en uttrykt målsetting. Ser man på omfanget av eiendomsvirksomheten i selskapet, var leieinntektene i første halvår 46 millioner kroner, driftskostnadene 28 millioner og finanskostnadene 20 millioner kroner. I tillegg var det oppskrivinger på 62 millioner, samt ikke spesifiserte driftsinntekter på 5 millioner kroner.

Det er nok et stykke frem til børsnotering. Eriksrød må også ha glemt at eiendomsselskaper prises på børsen med stor rabatt på bokførte verdier. Dermed ville alle oppskrivingene vært forgjeves.

Stort pågangsmot

Eriksrød har bygget opp et intrikat og nesten ugjennomtrengelig system med over 30 selskaper i R8 Group. Mellom disse selskapene, hvor investorer er inne i enkelte av selskapene, er det en rekke mellomværende i form av fordringer og gjeldsposter. I tillegg skjer det mange re­organiseringer hvor selskaper også selges og kjøpes innad i systemet. 

Gevinster oppstår og havner i regnskapene enten som andre driftsinntekter eller finansinntekter og store inntekts- og gjeldsposter mangler notebeskrivelser. Aksjeinnskudd og kapitalforhøyelse skjer ved motregning av fordringer og gjeldskonvertering. Eiendeler fisjoneres ut og skytes inn igjen som aksjekapital. Kort sagt er det en rekke transaksjoner som gjør bildet uoversiktlig. Det er R8 Consulting, et selskap i R8-systemet, som fører regnskapene.

Emil Eriksrød er utdannet revisor, men det er litt motstridende opplysninger om hvor han har studert.

På LinkedIn står det at han har studert ved NHH fra 2002–2006. I det siste informasjonsmemorandumet og i årsmeldingene til R8 Property for 2016 og 2017, står det at han har Masters degree fra Handelshøyskolen BI.

På spørsmål fra Finansavisen skriver han at han har en bachelor i revisjon på Høgskolen i Telemark og en Master i regnskap og revisjon på NHH. NHH bekrefter at han har gått på NHH fra august 2005 til han avla sin MRR-grad i juni 2007. Det står ingenting om Høgskolen i Telemark på LinkedIn.

Etter studiene jobbet han først som revisor i Ernst & Young i Porsgrunn, deretter i eiendomsselskapet Hathon Holding, eid av Halgrim Thon. Ernst & Young er forøvrig det samme kontoret som reviderer R8-systemet. Nåværende og mangeårig styremedlem i R8 Group, Erik Gudbrandsen, kommer også fra Ernst & Young, men er nå pensjonert.

Lite kontantstrøm fra driften

Regnskapstallene på overflaten ser fine ut. Resultat før skatt var nesten 106 millioner kroner i R8 Group i fjor. I underkonsernet R8 Property var resultatet før skatt 70 millioner kroner. Men ser man bort fra oppjusteringer av eiendomsverdier, ekstraordinære inntekter og inntekter som bare har regnskapsmessig og ikke kontantstrømmessig verdi, ser bildet helt annerledes ut.

På grunn av lave leieinntekter og svært høye drifts- administrasjons- og rentekostnader, er det lite kontantstrøm fra driften i R8 Property. Kontantstrømanalysen viser en positiv kontantstrøm fra driften på i overkant av 3 millioner kroner i R8 Property i fjor etter at 27 millioner kroner i finansutgifter, av totalt 33 millioner, var inntektsført i analysen igjen.

I første kvartal i år var kontantstrømmen positiv med 2,6 millioner etter at 9,7 millioner, av totalt 9,9 millioner i finansutgifter var inntektsført i analysen igjen. I andre kvartal var kontantstrømmen positiv med 650.000 kroner etter at 12,5 millioner av totalt 12,7 millioner i finansutgifter var inntektsført i analysen igjen.

Kontantstrømmen fra driften i R8 Group var negativ med 23 millioner kroner i fjor, etter inntektsførte renter på 44 millioner.

UTDANNINGSFUSK: Emil Eriksrød skriver på LinkedIn at han har gått på NHH i fire år. Faktum er at han har studert tre år på Høgskolen i Telemark og halvannet år på NHH. Foto: Håkon Sæbø

Solgte kostnader til R8 Property

Da Eriksrød fra og med i fjor reorganiserte virksomheten for å bli mer fremtidsrettet, klarte han ikke bare å selge eiendomsselskaper med mange hundre millioner i gjeld til R8 Property med gevinst, han solgte også drifts- og forvaltningsselskapet R8 Management, med 14 ansatte og store kostnader.

Resultatregnskapet til R8 Property viste net income/EBITDA på 40 millioner kroner i fjor, før rente- og finanskostnader på 29 millioner. I første halvår i år var net income/EBITDA 24 millioner kroner, før rente- og finanskostnader på 20 millioner kroner. I tillegg er det store avdrag som skal betales og investeringer som skal gjennomføres. Den rentebærende gjelden i selskapet vokser med rakettfart og var ved utgangen av fjoråret på over 1, 1 milliarder kroner, en økning på en halv milliard i forhold til året før. Pr. 30. juni i år var den rentebærende gjelden i R8 Property vokst til 1,4 milliarder kroner. Den gjennomsnittlige renten er i underkant av 4,5 prosent.

Leieinntektene er imidlertid stigende, og pr. 30.juni var de oppgitt å være 108 millioner kroner på 12-måneders rullerende basis.

Det er også tre prosjekter under utvikling: Powerhouse Telemark, Eeks Gård og Polymer Exploration Center, som er ventet ferdigstilt i 2020 og 2021. Disse investeringene utgjør rundt 350 millioner kroner. Selskapet har også planer om leilighetsutvikling på deler av kjøpesenteret Arkaden i Skien, samt utvikling av Skien Brygge, hvor selskapet eier 25 prosent.

«Some liquidity issues»

Styret i R8 Group består av Emil Eriksrød, barndomskamerat og konserndirektør Tommy Thovsland, faren Runar Eriksrød og Erik Gudbrandsen.

I årsmeldingen for gruppen skriver de at «R8 Group is in a good financial position. There has been some liquidy issues due to cost related to development projects, investments and high management costs. However, these have been resolved and the board confirms that the Group had sufficient equity and liquidity as of 31. December 2018».

Bedre egenkapital og likviditet skyldes nok at eksterne investorer hadde skutt inn flere titall millioner kroner i kontanter i fjor.

Videre skriver de «The financial statements show the Group has another year of strong results in 2018. The result come from both net income in property management and growth in property values».

Kjører man imidlertid foretaksanalyser i Purehelp av både R8 Group-konsernet og underkonsernet R8 Property, konkluderer analysene med høy konkursrisiko både i R8 Group-konsernet som helhet og R8 Property-konsernet. Det må likevel sies at slike modeller må brukes med forsiktighet.

Eriksrød hadde ifølge skattelistene en netto skattbar inntekt på nærmere 16 millioner i 2017 og nærmere 9 millioner i 2016. I 2015 var netto skattbar inntekt i underkant av 5 millioner, mens den var i overkant av 2 millioner i 2014.

Tok ut maksimalt utbytte i fjor

Det er ikke rart at Eriksrød bestemte seg for å re­organisere konsernet. I en note i årsmeldingen til R8 Group i fjor kommer det frem at over 400 millioner kroner av all gjeld forfaller innen ett år. Eriksrød forsikrer i samme note at 230 millioner kroner av dette er tenkt refinansiert, og at det er liten sannsynlighet at det ikke skjer. Notene er forøvrig skrevet med så liten skrift at man helst bør bruke lupe. Dette er gjeld som R8 Property i stor grad sitter på - selskapet hadde 276 millioner som forfalt innen ett år, hvorav 144 millioner var byggelån som Eriksrød antar kan refinansieres. I tillegg er det 733 millioner i gjeld som forfaller de neste ett til tre årene ifølge regnskapet.

FLERE SMÅ EIENDOMMER: R8-porteføljen inneholder flere småeiendommer i Porsgrunn, som Storgata 171-175 som har en verdisetting på 12 millioner kroner, basert på nettoyield på 6,9 prosent. Foto: Nicolai Giil

Eriksrød betalte i fjor ut 22 millioner i utbytte fra R8 Group til seg selv. I tillegg satte han av 13 millioner kroner i utbytte basert på fjorårstallene. Dermed stod det bare igjen 2 millioner som innskutt aksjekapital i morselskapet R8 Group ved sist årsskifte, med en bokført egenkapital på 1,6 prosent.

Glad i det gode liv

Allerede for syv år siden var Emil Eriksrød på forsiden i lokalaviser, blant annet da han kjøpte «fylkets råeste leilighet» ifølge avisen Varden. 28-åringen betalte da 9,2 millioner for en toppleilighet på 200 kvadratmeter og med 80 kvadratmeter terrasse på Klosterøya ved Skien.

– Jeg er ekspansiv og liker utfordringer. Det er da man lever, uttalte Eriksrød blant annet.

Det ble også overskrifter da han tidligere i år kjøpte Tinns dyreste hytte for nesten 12 millioner kroner. I 2016 kjøpte han egen skjærgårdsøy med bygninger i Klokkersundet på Stathelle til 10 millioner. Han har også en stor, nybygd funkisvilla i Marbella på 600 kvadratmeter, i tillegg til andre fritids- og boligeiendommer i Norge ifølge Infoland.

Han er også glad i raske biler. Han eier en Audi R8 Spyder – slik fant han inspirasjon til selskaps­navnet – en superheftig roadster med over 500 hestekrefter som gjør 0-100 på 3,6 sekunder. Nybilprisen lå på 2,4 millioner. I tillegg eier han en Porsche Cayenne S E-Hybrid med 419 hestekrefter og en Porsche Panamera Turbo S E-Hybrid med 680 hestekrefter. Nybil-prisene lå på 1,5 millioner og 2,5 millioner. Han har også en Range Rover Velar luksus-Suv til en drøy million kroner med 380 hester.

Til sammen har Eriksrød eid 21 biler siden 2006. 11 biler har vært av merket Audi, hvorav tre er modellen R8. Han har eid to Ferrarier, fire Porscher – to av dem har han fortsatt – og en Tesla Model X som han eide knapt en måned.

Heleide selskaper får gevinster

Eriksrød har gjort en rekke transaksjoner mellom selskaper innad i R8 Group-systemet, og har siden 2016 klart å bygge seg opp store verdier i sine heleide selskaper i R8-systemet.

Allerede på slutten av 2015, da han eide 94 prosent i R8 Property, etablerte han det heleide selskapet R8 Investment. Dette selskapet har i perioden 2016-2018 fått finansinntekter på over 50 millioner kroner. Av dette er det 36 millioner kroner som kommer fra gevinster internt i R8-systemet. I tillegg har morselskapet R8 Group fått 34 millioner kroner i gevinster på salg av aksjer bare i 2018 og 2017, også fra salg internt i R8-systemet. En gevinst på salg av en eierpost i Mohawk Analytics er holdt utenfor disse tallene.

Gevinstene i 2018 og 2017, på totalt 70 millioner kroner, stammer fra salg av Bedriftsveien i 2017 og Mulighetenes By (Arkaden) og Kammerherreløkka-prosjektet i 2018.

Mulighetenes By har vært eid av Eriksrød selv hele tiden – sammen med en liten investorgruppe – mens Bedriftsveien og Kammerherreløkka-prosjektet opprinnelig lå i R8 Property.

Eiendommer på runddans

Eriksrød har også solgt ut seks andre eiendommer fra R8 Property tidligere, dette fremkommer i 2015-regnskapet til R8 Property som selskapet har lagt ut på sin hjemmeside. Disse la han inn i sitt selskap Valore, som ligger under heleide R8 Investment. Argumentet var at eiendommene var utenfor R8 Propertys strategi ifølge årsmeldingen i 2015. Valore var opprinnelig eid 50/50 av Eriksrød og Sønstebø Gruppen, men Eriksrød kjøpte Sønstebø ut i fjor slik at dette da ble et 100 prosent eid selskap under R8 Investment.

Imidlertid kom flere av eiendommene tilbake til R8 Property i forbindelse med emisjonen i fjor, slik at eiendommene har hatt en fullstendig runddans i systemet og er innenfor strategien likevel.

YIELD PÅ 4,03 PROSENT: Parkbygget i Kjelleveien 21 i Tønsberg prises stivere enn de fleste eiendommene på Aker Brygge i Oslo. Foto: Christian Høst

Eriksrød fikk en gevinst på 20 millioner kroner ved salget av fem Valore-eiendommer til R8 Property. Den sjette eiendommen har en gevinst på minst 7 millioner kroner, og Eriksrød skal ha nesten 10 millioner kroner utbetalt fra R8 Property i år for denne eiendommen. Han tok også ut over 3 millioner i konsernbidrag og utbytte fra de de underliggende eiendomsselskapene før han la eiendommene over til R8 Property. Transaksjonen av eiendommene skjedde i vår, slik at alle gevinstene er ikke med i regnskapet i fjor.

Med unntak av eiendommen Eriksrød skulle ha kontanter for, ble Eriksrød med i emisjonen i fjor ved å konvertere fordringer til egenkapital i R8 Property, som igjen ble brukt som tingsinnskudd. Det var salget av eiendommene og gevinsten av dette som gjorde at Eriksrød kunne gå inn med 77 millioner kroner i emisjonen. Dette var belånte eiendommer som enten gikk med underskudd eller knapt gikk rundt. Eiendommene ble verdsatt til mange hundre millioner kroner, basert på lave nettoyielder.

Bruker IFRS-regnskapsføring

Eriksrød begynte å skrive opp verdiene fra 1. januar 2016. Da gikk han over til regnskapsmessig rapportering etter IFRS-standarden, noe som stort sett bare børsnoterte selskaper bruker å gjøre. Dermed kan verdiene justeres hvert kvartal.

Verdivurderingen av den eksisterende porteføljen er basert på en nettoyield i snitt på 5,5 prosent, ifølge halvårsregnskapet. Handelseiendommene verdsettes med en nettoyield 4,8 prosent, kontoreiendommene med 5,8 prosent og hotellet i Porsgrunn med 5,2 prosent.

På spørsmål fra Finansavisen om dette ikke er lave yielder og kunstig høye eiendomsverdier, skriver Eriksrød at de fleste eiendommene i R8 Property er priset med nettoyielder mellom 5,5 og 7,5 prosent. Men dette utsagnet henger ikke sammen med at snittet i porteføljen er 5,5 prosent.

Newsecs oversikt over de enkelte eiendommenes verdi­vurderinger viser også at det er mange eiendommer som har yielder godt under det nivået Eriksrød oppgir.

– 7–9 prosents yield normalt nivå

Aktører med god innsikt i markedet for næringseiendom i Grenland opererer med helt andre yielder enn Newsec og Eriksrød.

– Normal nettoyield i Grenland er 7–9 prosent, forutsatt en snittlengde på gjenværende kontrakter på fem år, sier Ola Larsen, daglig leder i Q4 Næringsmegling i Skien på spørsmål fra Finansavisen om hvilket yield-nivå som er vanlig i Grenland.

Da er det interessant at ingen av R8 Propertys eiendommer, med unntak av en liten handelseiendom, har så høye yielder i sine verdivurderinger, til tross for at porteføljen består både av en del mindre og eldre eiendommer, samt kombinasjonsbygg.

Tvert i mot opererer Eriksrød og Newsec med nettoyielder mellom 4 og 6 prosent på mange eiendommer som langt fra er svært attraktive eiendommer.

– I Porsgrunn og Skiens-markedet ser man bare unntaksvis eksempler på prime yield rundt 6 prosent, men da er det skarp prising, og da må man ha markedsleie og 15-års kontrakter. Ved 10-års kontrakter ligger prime yield-nivået på rundt 6,5 prosent, sier Larsen når Finansavisen spør hva de beste eiendommene prises til.

– Man kan i sjeldne tilfeller strekke seg ned til 5,75 prosent, men da skal det være ekstremt bra, nytt bygg og svært lange kontrakter, legger han til.

Larsen trekker frem Powerhouse Telemark-prosjektet som et eksempel på et kontorbygg som kan ha yield på femtallet, men med forbehold om at han ikke kjenner leiekontraktene.

Bratsberg Gruppen er en av de store aktørene innen næringseiendom i Grenlandsregionen. Gruppen eier og drifter åtte næringsparker-, kontor-, handel- og logistikk­eiendommer i Grenland og Vestfold. Konsernet har 100.000 kvadratmeter som forvaltes og driftes og hadde i fjor driftsinntekter på 114 millioner kroner og et driftsresultat før avskrivninger (EBITDA) på 67 millioner kroner ifølge regnskapet. Selskapet opererer med en nettoyield på 6,5 prosent på sin eiendomsportefølje.

Selvmotsigelser

Svært mye av den eksisterende eiendomsporteføljen til R8 Property fremstår som unormalt skarpt priset når man ser hvilke nettoyielder eiendommene er verdsatt til.

Når Finansavisen i e-post påpeker høye verdi­vurderinger av eiendommer skriver Eriksrød at to salg av eiendommer har bekreftet at verdivurderingen da synes å være riktig. Dette er salg av Stangsgate - 550 kvadratmeter i Porsgrunn sentrum - høsten 2017 til nettoyield 7 prosent, samt Drangedalsveien –2.000 kvadratmeter i Porsgrunn - våren 2019 til en nettoyield 6,7 prosent. Men disse to eiendommene lå ikke R8 Propertys porte­følje, de lå i hans heleide selskaper. Det han heller ikke sier, er at en eiendom som faktisk ligger i R8 Propertys portefølje, Hesselbergs gate 4 i Skien, priset til 35 millioner av Newsec med en nettoyield 6,7 prosent, har vært ute for salg i markedet i svært lang tid uten å bli solgt.

Ifølge Eriksrød er Powerhouse Telemark på 8.000 kvadratmeter nå 93 prosent utleid på lange kontrakter, i snitt 11 år, til leie­priser over 2.000 kroner. R8 Group skal også etablere seg selv i bygget. På spørsmål fra Finansavisen svarer Eriksrød at han anslår nettoyielden til å ligge i nedre halvdel av femtallet. Når da Eriksrød og Newsec presenterer nettoyielder på 4–6 for adskillig dårligere bygg i porteføljen, blir det en komisk selvmotsigelse.

YIELD PÅ 4,7 PROSENT: Arkaden shoppingsenter i Skien er Emil Eriksrød hjertebarn i R8 Property-porteføljen. Nordea slet i mange år med å få solgt det. Nå er bare 30 prosent utleid til butikker, resten til restauranter, helsetjenester og offentlige leietagere. Prisingen av senteret eiendommen er langt høyere enn det de store kjøpesenterkjedene opererer med. 84 prosent av lokalene er utleid. Foto: Nicolai Giil

Eriksrød skriver også at R8 Propertys bygg er moderne, energieffektive og tett på knutepunkt, og noen av de beste i regionen, samt at selskapet har store bygg i energiklasse A i Tønsberg, Sandefjord og Porsgrunn. Men på hjemmesiden til R8 Property kan man se at selskapets to av tre eiendommer i Tønsberg er gamle bygg med energiklassifisering G og D. Nettoyieldene på disse to byggene er likevel 4,03 og 5,92 prosent ifølge Newsecs verdivurderinger. Det tredje bygget er imidlertid moderne og med energiklasse A.

Skarpere prising enn Olav Thon

En svært høyt priset eiendom er kjøpesenteret Arkaden i Skien. Utleiegraden på Arkaden var 84 prosent pr. 30. juni. Newsec har verdsatt dette kjøpesenteret til over 360 millioner kroner, et senter som ble kjøpt for 145 millioner for to og et halvt år siden.

Verdiene er blitt skrevet opp hvert kvartal det siste halvannet året, til tross for underskudd i eierselskapet Mulighetenes By på 8 og 10 millioner i 2017 og 2018. Newsec har i denne perioden verdsatt tapssluket til nettoyielder mellom 3,90 og 4,95 prosent. Arkaden er dermed skarpere priset enn Olav Thons kjøpesentre, som i siste halvårsrapport hadde en gjennomsnittlig nettoyield på 5,38 prosent.

Olav Thons sentre er markedsledende og de aller største i Norge, Også Citycon, en stor nordisk kjøpesenterkjede, opererer med et tilsvarende yieldnivå – de har 5,4 prosent i snitt i Norge.

Grenland er ikke vekstområde

Ifølge Ola Larsen i Q4 Næringsmegling er kontormarkedet i Porsgrunn og Skien tungt, noe som skyldes lite vekst og nyetableringer i næringslivet.

– Leieprisene i Grenland har i lang tid vært nærmest stillestående. Vi ser ikke at det er vekst i leieprisene, med unntak av noen små hundrelapper på nye kontorbygg. Kontormarkedet har vært veldig tungt, derfor er det få som bygger nytt. Det er en god del ledighet i bygg som ikke tilfredsstiller dagens krav, men i større bygg er det mindre ledighet, sier Larsen.

– Det er ikke ventet at leieprisene skal stige ut over konsumprisindeksen så lenge man ikke får oppsving på nyetableringene. Derfor er det heller ikke press på leieprisene. Tvert imot er det ved reforhandlinger mange leietagere som forhandler leieprisene ned, spesielt innen kontormarkedet, sier han.

Det virker ikke å være mangel på hverken kontorer eller handelslokaler i Porsgrunn og Skien.

– Det er mange smålokaler og det er en god del ledighet i sentrum av begge byene. Unntaket er storhandel utenfor sentrum, hvor det er et helt eget marked med nesten ingen ledighet, sier Larsen.

R8 Propertys gjennomsnittlige løpetid på gjenværende kontrakter innen kontorsegmentet er 3,1 år pr. 30. juni og selskapet har svært mange kontrakter som løper ut i 2022. Eksempelvis har Porsgrunn Næringspark en gjenværende leietid på 1,9 år i snitt på sine kontrakter. De ti og tjue år gamle byggene er på 10.000 kvadratmeter som er stort i Porsgrunn-sammenheng. Eiendommen er forøvrig vurdert til mer normal nettoyield på 6,7 prosent.

I Sandefjord har R8 Property et kontorbygg som bare er et par år gammelt, Nordre Fokserød 14 i Torp-området. Men dette har bare en utleiegrad på 71 prosent, ifølge Newsecs verdivurdering i juni. Nettoyielden på bygget er likevel oppgitt til 4,1 prosent. Markedet for kontorer rundt Torp er tungt, ifølge kilder Finansavisen har snakket med.

Høye kostnader og bombe i porteføljen

Newsec legger til grunn en sjablongmessig avsetning på cirka 10 prosent av leieinntektene i eierkostnader når de verdsetter eiendommene. Dette er ikke uvanlig i bransjen, men i dette tilfellet er det svært mye lavere enn de realiserte kostnadene. Det ser man både når man sjekker regnskapstallene i de enkelte single purpose-selskapene og på konsernnivå.

Newsec har fastsatt verdien av eksisterende portefølje i R8 Property til 1,8 milliarder ved utgangen av juni. I tillegg er det beregnet 250 millioner i verdier på prosjekter under bygging.

De faktiske drifts- og administrasjonskostnadene i R8 Property var 42 millioner i fjor. Dersom man gjør en beregning av eiendomsverdiene ved å legge til grunn bare halvparten av disse kostnadene, utgjør det 21 millioner, som er 20 prosent av leieinntektene. Beregner man eiendomsverdiene på den eksisterende porteføljen basert på den nå oppgitte årlige leien på 108 millioner kroner og en nettoyield på 7 prosent, ender verdien av denne porteføljen på 1,2 milliarder kroner - altså 600 millioner kroner lavere enn hva Newsec og Eriksrød opererer med. Da ser man at hele egenkapitalen på 600 millioner kroner i R8 Property blir borte.

Baserer man i stedet utregningen på kostnadsnivået som R8 Property selv oppgir som direkte vedlikeholds- og driftskostnader i første halvår i år, eksklusiv administrasjonskostnader på nesten 8 millioner, gir det et årlig kostnadsnivå på 40 millioner kroner. Da faller verdiene ytterligere 200 millioner, slik at egenkapitalen blir negativ med 200 millioner kroner.

Den eksisterende belåningsgraden er oppgitt å være 66,1 prosent pr. 30. juni. Da er det sannsynlig at det bare skal små nedjusteringer av eiendomsverdiene til før R8 Property vil være i brudd med lånebetingelsene som bankene har stilt.

I få fall ville markedet vist hva eiendomskonglomeratet til Eriksrød og investorene er verdt, forutsatt at bankene hadde sagt opp låneengasjementene.

Nytt styre i R8 Property

Med nye aksjonærer inn i fjor og i år, fikk R8 Property inn flere nye styremedlemmer i april i år. Det nye styret består nå av George Emil Aubert (styreleder), Tommy Thovsland, Leif Oddvin Jensen, Christina Sundby, Runar Rønningen og Knut Bråthen.

Emil Eriksrød har nå formelt trådt ut av styret med henvisning til god eierskapsstyring og uttalte til Telemarksavisa 8. juni i år at «jeg har vært både styreleder og konsernsjef siden sent i fjor høst og de to oppgavene bør ikke innehas av samme person». Han fortalte også at han skulle delta på alle styremøter og at det er han som kommer med innstillingene til styret.

Det kan nå se ut som om nye aksjonærer representert i styret forsøker å binde Emil Eriksrød til masten.

Det nye styret har vedteksfestet medsalgsplikt for de øvrige aksjonærene dersom hovedaksjonær/nøkkel­aksjonær ønsker å overdra mer enn 10 prosent av aksjene i R8 Property til en tredjepart i løpet av en periode på 12 måneder. De har også vedtektsfestet medsalgsplikt dersom nøkkelaksjonær eier 40 prosent eller mindre og ønsker å overdra aksjer.

En sann helt

– Det har ikke vært så enkelt som det kan virke. Å vokse så fort handler mye om markedskunnskap, relasjoner og nettverk som er bygget opp over mange år, sa Eriksrød til Finansavisen for tre år siden.

Det som bekymrer han mest for tiden er uroen i verdens­økonomien.

– Min kanskje største bekymring er uroen i verdens­økonomien og hvor vi i Norge ser de lange rentene til dels ligger lavere enn de korte rentene. Det er ikke noe sunnhetstegn, sa Eriksrød til Telemarksavisa 30. august i år.

R8-systemet har mistet flere ledere på høyt nivå i år og i fjor. Både Petter Falkgård Andersen, daglig leder for R8 Retail, Trine Riis Groven, daglig leder for R8 Property, Stian Lande Iversen, finanssjef og Simon Stordalen, utleiesjef, har gått fra sine stillinger.

Emil Eriksrød er forøvrig initiativtaker og primus motor for den årlige Heltekonferansen, som har rundt 200 deltakere og en rekke prominente foredragsholdere. Konferansen handler om inspirasjon, engasjement og Heltehistorier.

Visdomsord som avsluttet R8 Propertys årsmelding i 2017:

«Be the change you wish to see in the world»

Mahatma Gandhi

Finansavisen har bedt Newsec svare på flere spørsmål knyttet til hvordan de verdsetter eiendommer. Vi har også bedt Newsec kommentere de lave nettoyieldene som er brukt i verdsettelsen av R8 Propertys eiendommer. Newsec har ikke ønsket å svare på noen av spørsmålene med henvisning til at de ikke kan kommentere kundeforhold.

Artikkelen er endret søndag 13.oktober kl 12.30 på grunn av tidligere upresise og misledende påstander om at R8 Property har underskudd på driften, selv før rentekostnader.