Tror kontorleieprisene i Oslo nærmer seg toppen

Malling & Co spår at kontorleieprisene i Oslo sentrum flater ut til neste år. Samtidig ventes prime yield å fortsette å falle. 

SER UTFLATING: Malling & Co mener leieprisene i Oslo sentrum vil flate ut neste år som følge av bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel i kontorleiemarkedet. Foto: Kaare Martin Granerud
Næringseiendom

– Særlig etter sommeren har prognosene for sysselsettingsveksten gått ned. Med utflating i etterspørselsveksten, sammen med en økende tilbudside av kontorprosjekter, tror vi kontorleieprisene nærmer seg toppen i Oslo, sier analysesjef Haakon Ødegaard.

TØFT FOR HANDEL: Yieldene går opp og leiene går kraftig ned i sentrale handlegater, ifølge Haakon Ødegaard. Pressefoto Malling & Co

– Selv om sysselsettingsveksten er avtagende, er det fortsatt god vekst i Oslo, og vi tror derfor leieprisveksten vil fortsette inn i 2020 for så å flate ut i løpet av neste år, legger han til.

Det har vært  sterk sysselsettingsvekst i Oslo siste to-tre år, noe som man har sett igjen på høy leieprisvekst og lav kontorledighet i Oslo sentrum.  Nå ser det imidlertid ut til å bli mer balanse mellom tilbud og etterspørsel fremover i kontorleiemarkedet. 

Dette kommer også frem i Malling & Cos nye markedsrapport for vinteren 2019/2020 som slippes i dag, torsdag. 

Fallende yielder for kontor

Det geopolitiske bildet med lavere vekstforventninger og renter internasjonalt påvirker transaksjonsmarkedet.

– Det har vært et ganske kraftig skifte i fremtidsutsiktene bare siden før sommeren. Det er en  rentenedgang som skal fortsette med å ligge flatt, flatt, stort sett overalt. Etterspørselen og villigheten til å betale for sikker kontantstrømeiendom i et slikt renteregime blir høy, derfor mener vi yieldene for prime kontoreiendom skal fortsette ned i Oslo, sier Herman Ness, senioranalytiker i Malling & Co. 

Etterspørselen etter kontor er helt enorm
Herman Ness
YIELDNEDGANG: Herman Ness tror yielden på prime kontor i Oslo kan falle ned mot 3,50-3,55 prosent de neste 12-18 månedene. Pressefoto

I selskapets siste investorundersøkelse er det ingen av de spurte investorene som ønsker å vekte seg ned i kontorsegmentet. Estimatene for prime yield kontoreiendommer i Oslo har også falt 10 basispunkter fra andre til tredje kvartal i år, fra 3,75 til 3,65 prosent. 

– Vi ser altså et taktskifte fra før sommeren. Etterspørselen etter kontor er helt enorm. Rundt 80 prosent av investorene i undersøkelsen sier de ønsker å vekte seg opp i kontor, men med få selgere er det et tilbuds- og etterspørselsregnestykke som ikke går opp, sier Ness. 

Hverken investorene eller Malling & Co tror prime yield skal stige igjen neste 12 måneder. 

– Tvertimot tror vi yielden kan falle så mye som 10-15 basispunkter de neste 12-18 månedene, til 3,50-3,55 prosent. Men dette er avhengig av renteutviklingen, sier Ness.

Tøft for butikker 

Mens utsiktene og interessen for kontoreiendommer er gode, er det motsatt for highstreet-handel. Særlig klær- og skobutikker er rammet av online- og utenlandshandel og opplever fallende salg. Dette påvirker også gårdeiere i Oslos handlegater. 

Skal butikkene være konkurransedyktige, må leiene kuttes
Haakon Ødegaard

– I handlegatene går yieldene opp og leiene ned.  I Oslo er nesten halvparten av leietagerne i handlegatene i kategoriene klær og sko, noe som gir store konsekvenser for utleiere, sier Ødegaard. 

– Våre meglere anslår at leieprisene er ned 25-50 prosent de siste to årene i sentrale handlegater i Oslo, legger han til. 

Han presiserer imidlertid at det er knyttet usikkerhet til tallene fordi det inngås for få nye leieavtaler til å lage god statistikk. Leiene for handelslokaler varierer også kraftig etter størrelse, beliggenhet og om det er gateplan eller ikke, slik at leieprisene bare innenfor Ring 1 kan variere fra  2.000 kroner pr. kvadratmeter til så mye som 20.000 kroner pr. kvadratmeter. 

Det er tydelig at leietagerne har fått større forhandlingsmakt og også kan kreve mer av gårdeierne når det gjelder tilpasninger til lokalene.

– Ofte må utleiere redusere minimumsleien og i stedet dele risikoen med leietager gjennom mer omsetningsbasert leie. Skal butikkene være konkurransedyktige, må leiene kuttes, sier Ødegaard. 

Man ser at flere handelslokaler erstattes av serveringssteder, hvor det fortsatt er god etterspørsel etter å etablere seg. 

– Dreiningen går fra forbruk til servering, showrooms og opplevelser, men utfordringen for utleiere er at mange nye konsepter ikke har samme betalingsvilje som butikkene tradisjonelt har hatt, sier han. 

Økende yielder for handel

Skepsisen til handelssegmentet viser seg også i transaksjonsmarkedet. I den siste investorundersøkelsen var estimatene for prime yield innen handel 4,15 prosent i tredje kvartal, en økning på 15 basispunkter fra andre kvartal. Til sammenligning lå prime yield på 3,60 prosent for bare to år siden. 

Hele 45 prosent av de spurte rapporterte at de planla å være nettoselgere av handelseiendom de neste 12 månedene. Det var ingen som rapporterte de ville være nettokjøpere. 

Investorene ventet at prime yield ville øke til 4,30 prosent neste år, altså en økning på ytterligere 15 basispunkter. 

Forskjellen mellom kontor- og handelsegmentet ser dermed ut til å bare fortsette.

– Den  prosentvise verdiendringen mellom segmentene er blitt betydelig, sier Ness. 

Overdreven tro på logistikk  

Mange investorer ser svært lyst på logistikksegmentet. Prime yield-estimatene for falt 10 basispunkter fra andre til tredje kvartal, til 4,80 prosent, mens estimatet for normal yield logistikk-eiendommer ligger på 5,75 prosent. 

– Etter vårt syn er det litt for mange som har en overdreven tro på logistikksegmentet, selv om mange sikkert vil gjøre gode investeringer også, sier Ness.

Han ønsker å helle litt kaldt vann i blodet på kjøpsklare investorer:

– Det er flate leiepriser innen logistikk og likevel ønsker mange å investere i dette segmentet. Vi sliter med dette rasjonalet. Omløpshastigheten for logistikkeiendommer er nå fem ganger større enn segmentets relative størrelse i forhold til det totale markedet for næringseiendom skulle tilsi.  Men man må huske på at det er veldig mye areal tilgjengelig, og det koster heller ikke så mye å sette opp nye bygg og mer kapasitet, påpeker han. 

Ved flat leieprisutvikling og lav yield er man avhengig av å leie ut byggene på høyere leiepriser når en 10-15-års leieavtale løper ut. 

– Men etter så mange år er det sannsynlig at leietagerne endrer adferd, flytter eller setter opp nytt, tilpasset bygg et annet sted. Derfor kan det være utfordrende å kompensere for risikoen for betydelig lavere leie enn den løpende. Man får jo ikke samme ubalansen i tilbud og etterspørsel som løfter leieprisene som på kontorer på grunn av geografisk tilhørighet, sier Ness.