Leieprisene for kontorer vil falle

Historien viser at leieprisene i kontormarkedet faller når Oslo Børs faller, ifølge DNB Næringsmegling.

SPÅR FALL: Fv: Transaksjonsrådgiver Gunnar Selbyg,  analysesjef Thomas Ramcilovic, adm. direktør Anne Helene Mortensen og analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen, alle DNB Næringsmegling.  Foto: Iván Kverme

–Leieprisene faller i perioder når Oslo Børs faller. Historien viser at det er de dyreste leiene i Oslo som faller mest, men leieprisfallet gjelder også mer normal eiendom og også i andre byer. Det samme vil skje nå, sier analysesjef Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling. 

Han mener dette ikke er overraskende siden både Oslo Børs og leiepriser påvirkes av hvordan det går i norsk økonomi. 

Under oljesmellen falt både leiepriser og Oslo Børs med rundt 20 prosent fra toppen
Thomas Ramcilovic, DNB Næringsmegling

– Under finanskrisen falt leieprisene markant i Oslo, det samme skjedde da dotcom-boblen sprakk på begynnelsen av 2000-tallet. Under den såkalte oljesmellen som startet for drøye fem år siden, falt både leiepriser og Oslo Børs med rundt 20 prosent fra toppen, sier han.

Hovedindeksen på Oslo Børs har nå falt over 30 prosent på bare en måned. 

– Med andre ord tilsier all erfaring at også kontormarkedet påvirkes av markedsuro som gjør seg gjeldende på børsen først. Særlig sentrumsområdene kan fort få en brems eller nedgang etter svært sterk vekst de siste årene, sier analysesjefen.

KORREKSJON: Bjørvika har opplevd 20 prosent leieprisvekst siste to årene, men nå vil det komme en korreksjon. Foto: Andreas Fredriksen

Lav ledighet en fordel nå

Men gårdeierne slipper å se verdiene fordufte minutt for minutt, svingningene jevnes som vanlig ut siden leieavtalene i snitt varer fem år. Derfor vil det være en tidsforskyving på noen måneder før effekten viser seg. 

I den viste grafikken er leieprisindeksen basert på nye avtaler, inkludert reforhandlinger, registrert i Arealstatistikk. Grafikken viser leieprisutviklingen på de 15 prosent dyreste eiendommene i Oslo, fortrinnsvis i CBD-området og Bjørvika. 

– Kun en mindre del av kontantstrømmen påvirkes med andre ord av fallende priser her og nå. Det som er positivt, er at ledigheten i dette området nå er svært lav, noe som vil bremse prisfallet. Vi tror ikke at det blir stående mange tomme lokaler i dette området, sier Ramcilovic.

I randsonene er imidlertid ledigheten høyere, blant annet er den over 8 prosent i Oslo øst, som også har store nybyggingsprosjekter.

Verdiutviklingen vil påvirkes

Det har vært etterspørselsoverskudd etter kontorer i flere år og man har sett at forskjellen mellom det beste og neste beste har blitt redusert.

– Nå tror vi dette vil endre seg - det vil bli større forskjeller igjen mellom prime eiendom og normal eiendom. Vi tror markedet i større grad vil prise inn risikopåslag både med hensyn på beliggenhet og leietager fremover, sier analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen.

– De som nå sitter med lange kontrakter med statlige aktører har sikker kontantstrøm og er heldig stilt. De kan sitte i stille i båten, legger han til.

På den positive siden er at man nå har fått enda lavere renter.

– Banker og myndigheter har også uttrykt at de vil hjelpe til. Jeg tror det går greit å sitte gjennom dette for de fleste eiendomsaktørene. Mange gårdeiere har hatt svært mange gode år, sier Jacobsen.

Færre avtaler i nedgangstider

Det store og svært raske børsfallet den siste måneden gjør at mange nå er veldig usikre på den videre utviklingen. 

Usikkerhet og økt arbeidsledighet gjør at beslutninger utsettes, utvidelser utsettes og enkelte bedrifter får behov for færre kontorplasser.

En eventuelt lavere aktivitet er dårlig nytt for nybyggprosjekter utenfor sentrum som det ofte tar tid å fylle med leietakere

– Mange vil sitte stille nå.  Vi tror ikke at planlagte nye kontorprosjekter starter opp med denne usikkerheten. Prosjekter som er godt i gang vil drives videre, men det vil bli færre leieavtaler og brems i tegningen av nye leiekontrakter. Samtidig vil det offentlige gjøre sitt for å holde hjulene i gang, sier Jacobsen.  

25.000 KVADRATMETER LEDIG: Økern Portal ferdigstilles i løpet av neste år og har 25.000 kvadratmeter kontorarealer ledig i et tøft marked. Foto: Iván Kverme

Coworking-segmentet utfordrende

 Segmentet for coworking og fleksible kontorkonsepter kan gå mot en utfordrende tid om man nå går inn i en vedvarende nedgangsperiode. 

Segmentet har vokst betydelig de siste par årene med flere nye aktører i Oslo-markedet.

– Vår undersøkelse blant tilbyderne av fleksible kontorer i 2019 viste at konkurransen i segmentet er tøff, og ingen av aktørene ventet et prisløft selv i et sentrumsmarked med svært lav ledighet og økende leier. Aktører som har inngått korte og fleksible avtaler vil nå kunne benytte fleksibiliteten til å kutte i kontorareal og kostnader, og jeg tipper det nå vil bli tøft for flere coworking-aktører fremover, sier Ramcilovic.

 Tilbyderne av fleksible kontorer peker på den annen side på at fleksibilitet er ekstra attraktivt i perioder med høy usikkerhet.

– På lengre sikt kan det være at flere leietagere ser fordelen av økt fleksibilitet i sine kontrakter, legger analysesjefen til.