Spår kraftig nedgang i eiendomstransaksjoner

– Transaksjonsmarkedet er mye mer skremt nå enn leietagermarkedet, sier analysesjefen i Akershus Eiendom.

USIKKERHET FÅR MANGE TIL Å SITTE STILLE: - Ettersom mange aktører nå frykter verdifall på næringseiendom, vil vi ganske sikkert få vesentlig færre transaksjoner på kort sikt, sier Ragnar Eggen, analysesjef hos næringsmegleren Akershus Eiendom. Foto: Håkon Sæbø

– Nå er det så mye usikkerhet at man ikke bør gjøre noe på feil dag, og vi vet ikke hvor lang tid dette kan ta. Ettersom mange aktører nå frykter verdifall, vil vi ganske sikkert få vesentlig færre transaksjoner på kort sikt, sier Ragnar Eggen, analysesjef i Akershus Eiendom.

–  Samtidig opplever vi at noen kunder allerede sier at det kan være på tide å kjøpe litt eiendom nå, legger han til.

Jeg vil si at stemningen er blek, men fattet
Ragnar Eggen, Akershus Eiendom

Allokering av kapital til eiendom kan forventes å få en midlertidig knekk. Mange investorer vil avvente situasjonen for å samle mer kunnskap om hvor ille situasjonen blir for næringsliv og bankvesen.

– Jeg vil si at stemningen er blek, men fattet. Vi har fortsatt travle dager, men det gjøres ikke mange transaksjoner nå.

Ser dugnadsånd

Eggen tror at bankene har lært mye både av 2008 og av det tidlige 1990-tallet, og ikke vil tvinge frem salg som fører til reprising.

– Eiendomsbesittere forteller også historier om god dugnadsånd, både i forhold til kriseutsatte leietagere, men også at bankene signaliserer en vilje til å utsette avdrag, lempe på covenants og gi nye lån mens krisen står på som verst.

Han viser til at det er mer egenkapital inn i prosjektene og selskapene enn før finanskrisen, slik at det er mer å gå på som følge av mer restriktive utlånsregler de siste årene.

– I 2007 kunne man ha en belåningsgrad, loan-to-value, på 75 prosent. Nå har selv de beste selskapene krav om en belåningsgrad på bare 65 prosent, slik at selskapene er mer solide.

Gode prosjekter får finansiering

Ifølge analysesjefen rapporteres det også om tilgjengelig fremmedkapital til nye prosjekter, men det er i stor grad avhengig av aktør og bakenforliggende sikkerhet.

– Jeg har også fått inntrykk av at bankene er villige til å finansiere nye eiendomskjøp hvis den riktige kunden ønsker å investere i gode eiendommer.

Selv om nye lån nå vil møte krav om høyere marginer i forhold til eksisterende lån, så har rentene falt betydelig.

– Rentekostnadene for nye lån vil derfor ikke, slik det ser ut akkurat nå, oppleves som mye høyere enn før coronautbruddet. Men finansieringsmarkedet er jo urolig, for å si det mildt.

Pensjonsfond langsiktige

Han påpeker at mange kjøpere av næringseiendom investerer for det lange bildet og med tanke på å sitte gjennom kriser.

– Pensjonsfond og store private aktører har langsiktig porteføljeoppbygging som mål og få av dem vil endre kurs i det lange bildet, sier han.

Noe av det sikreste man har av investeringsobjekter i dagens marked, er kontorbygg med lange leiekontrakter med solide aktører – i alle fall offentlige.

– Det er sannsynlig at det fortsatt vil være solide aktører som ønsker å kjøpe disse objektene. Men det er stor risikoforskjell mellom bransjer, og det som var en god leietager i februar, trenger ikke å være en god leietager i mars. Oljerelaterte leietagere, reiseliv og handel er et eksempel på dette. 

Mer usikre eiendommer med korte kontrakter kan også få større utfordringer på kort sikt.

GODE LEIETAGERE VERDSETTES NÅ: Dette er fra kontorprosjektet Via som er under bygging i Vika i Oslo med Aspelin Ramm og Storebrand som byggherrer. Foto: Finn Ståle Felberg

Stor nedgang i oljeaktivitet 

– Når det gjelder oljebransjen, var vår første forventning en slags repetisjon av 2014-15, da bransjen gikk inn i en bråstopp – men med en pågående priskrig i oljemarkedet ser det enda litt tyngre ut. Investeringsaktiviteten spås nå mye ned, sier han.

– Det er klart at utsiktene til aktivitet i årene fremover vil gå ned, men det er en langt mer trimmet bransje nå enn i 2014, legger han til. 

Han tror at logistikkmarkedet kan bli positivt påvirket fordi selskaper vil ta lærdom av at de har opplevd usikre leveranser, blant annet fra Kina.

– Fremtidens utvikling av logistikk vil preges av denne hendelsen. Bedrifter vil nå ønske å bygge mer robusthet mot sjokk inn i sine verdikjeder, slik at de sikrer mer lager hjemme. Dette kan påvirke logistikkmarkedet positivt fremover. Det samme vil den økte netthandelen gjøre.

Det tegnes leiekontrakter

Når det gjelder ny-utleie av lokaler, opplever Eggen at det fortsatt er en viss aktivitet.

– Våre utleiemeglere sier at det fortsatt signeres kontrakter, og at flere av prosessene går som før, selv om det er færre visninger og færre fysiske møter. Mange leietagere er klare på at det kommer en dag i morgen også, og vi har signert leiekontrakter både i sentrum og randsonen de siste dagene. 

Men Eggen påpeker at enkelte prosesser blir utsatt og at noen vil parkere det de oppfatter som «ikke-kritiske prosesser». Noen vil helt sikkert også redusere sitt arealbehov. 

Oppsummert vil vi nok se et mindre volum av signerte lokaler i Oslos kontormarked, og mest sannsynlig over hele landet, sier Eggen.