Tror ikke kontorleiemarkedet i Oslo blir knekt

Kontorleietagere på bunnfiske i Oslo blir nok skuffet, mener analysesjefen i Malling & Co.

TROR IKKE PÅ KRAKK: Haakon Ødegaard i Malling & Co tror at dersom vi får en krise som varer mot sommeren, kan vi få en lignende situasjon som under finanskrisen med et fall i leieprisene på bare 5-10 prosent pr. år i 2020 og 2021. Foto: Eivind Yggeseth

– Slik det ser ut nå, tyder mye på at mesteparten av den økonomiske aktiviteten kan gjenopptas innen tre til syv uker. Det i seg selv vil ikke knekke kontorleiemarkedet, sier Haakon Ødegaard.

Han påpeker at det fortsatt er usikkert hvor vi er i coronaepidemiens utbredelse, men at antallet innleggelser og dødsfall foreløpig er relativt begrenset i Norge.

– Løypemeldingene fra vår omfattende eiendomsforvaltning tyder på at kontorleietagerne klarer seg greit enn så lenge. I tillegg er kontormarkedet i Oslo robust. Det er stor andel offentlige leietagere, og det er en god spredning av ulike bransjer. Det er også få som er særskilt berørt utover kontorvirksomhet for reiseliv, retail og til dels oljeservice, sier han.

Tirsdag kom Nav med nye arbeidsledighetstall, som viste den høyeste ledigheten siden andre verdenskrig, men Nav melder også at 90 prosent av de nye søknadene de får inn, er relatert til permitteringer, og ikke oppsigelser.

– Selv om det er permitteringer i de fleste bransjer, er det særlig høyt innen butikk og salgsarbeid, reiseliv og transport. Derfor er kontorbedriftene foreløpig ikke like hardt rammet, sier han.

LAV SENTRUMSLEDIGHET: Både lav sentrumsledighet i Oslo og forventet lav igangsetting av nybygg gjør at Malling & Co venter et begrenset leieprisfall i Oslo. Foto: Kaare Martin Granerud

Utleieprosesser kommer tilbake

– For de pågående utleieprosessene har utfordringene rundt fysiske møtebegrensninger og usikkerhet i økonomien skapt en del utsettelser. De fleste kontorbedriftene skal fortsette å eksistere, og de trenger et sted å være også når coronakrisen har roet seg, sier han.

Mesteparten av utleie i kontormarkedet er knyttet til utløp av eksisterende kontrakter. Det må enten reforhandles eller flyttes.

– Så lenge kontorleietagerne ikke går konkurs, vil løpende leieforhold fortsette. I eksempelvis dotcom-krisen skjedde tre ting samtidig, som slo hardt ut på leieprisene: Man hadde bygget veldig mye kontorer på kort tid, krisen hadde truffet kontorvirksomheter særskilt, og i tillegg hadde norsk økonomi generelt bremset opp.

Mye tyder på at store utviklingsprosjekter i attraktive kontorområder nå blir utsatt
Haakon Ødegaard, Malling & Co

Begrenset kontortilbud

Ifølge Ødegaard er kontortilbudet denne gangen begrenset.

– Tilførsel av nytt areal har vært, og vil være, begrenset – om noe økende. Ledigheten treffer heller neppe kontorbedrifter på samme måte som under dotcom-krisen.

– Da sitter vi igjen med risikoen for en generell oppbremsing av norsk økonomi, men det er selvsagt altfor tidlig å si hvor stor den generelle økonomiske nedturen blir og hvilke konsekvenser dette har for eiendomsmarkedet.

Kan falle i 2020 og 2021

Ødegaard tror at dersom vi får en krise som varer mot sommeren, kan vi få en lignende situasjon som under finanskrisen, med et fall i leieprisene på 5–10 prosent pr. år.

– Det er dog viktig å merke seg at utfallsrommet er stort. Kommer pandemien ut av kontroll i USA og/eller Europa, vil vi muligens se leieprisefall som vedvarer inn i 2021. Det er viktig å påpeke at vi snakker om gjennomsnittet av hele markedet. Noe vil falle mer, noe vesentlig mindre.

Han viser også til at det nå er historisk lav kontorledighet og lite nybygg i Oslo sentrum.

– Under dotcom-krisen falt kontorleieprisene 2530 prosent over fire år. Da ble det ferdigstilt veldig mye areal, omtrent 850.000 kvadratmeter kontor etter at leietoppen var nådd i 2000. Nå bygger vi mye mindre.

Lite nybygg i Oslo

Ifølge Ødegaard ser det ut til at det vil bli bygget om lag 250.000 kvadratmeter kontor i Oslo over de neste tre årene.

– Det kan bli opp mot 450.000 kvadratmeter, men da må mange beslutte bygging det neste året. Mye tyder på at store utviklingsprosjekter i attraktive kontorområder nå blir utsatt. Enkelte frykter dårligere leiepriser og dyrere byggekostnader som følge av kronefallet. Dermed ser det ut til at fremtidig tilbudsside strupes.

Det er nå en svært lav arealledighet på rundt 4 prosent i sentrale Oslo.

– Her bygges det fortsatt svært lite. Selv med et økende antall konkurser og økt fremutleie er det neppe nok til å gi oss et stort tilbudssideoverskudd av kontorlokaler. Tilbudssiden av nye kontorer er langt unna historiske topper i absolutte tall, sier han.

Redningspakker og nullrenter

Han viser også til at det går mot store redningspakker og renter i null.

– Mye tyder på at sentralbanker og myndigheter gjør hva de kan for å holde økonomien i gang, både her i Norge, Europa og USA. Pakkene vil antagelig også ha langsiktige effekter, og vi spekulerer i at det vil brukes store ressurser på å bygge opp kriseberedskap og lokal produksjon for bedre håndtering av slike situasjoner senere.

– Dette kan skape kortsiktig inflasjon og behov for areal, på samme tid som rentene er nær null i påvente av normaltilstander.

Høyere inflasjon, også drevet av «importert inflasjon» som følge av en svekket kronekurs, vil påvirke de nominelle leiene positivt.

Markedet ikke overpriset

– Vi kommer heller ikke fra en fest uten sidestykke, det har vært beskjeden prisvekst over lang tid (se graf). Det forteller oss at markedet aldri har vært overpriset.

Han mener det er vanskelig å sammenligne med tidligere kriser, men mener situasjonen nå mest sannsynlig vil minne mer om finanskrisen i 2008/2009 enn dotcom-krisen.

– Dotcom-boblen på begynnelsen av 2000-tallet resulterte i et betydelig fall i kontormarkedet som varte frem til 2004. Finanskrisen derimot, var over på halvannet år. Men det er vanskelig å spå nå siden utfallsrommet er stort. En større og langvarig coronakatastrofe i Europa og/eller USA vil påvirke norsk økonomi hardere. I så fall vil krisen ramme kontorvirksomheter mer direkte.