Emil Eriksrød ser utfordrende tider

R8 Property snudde underskudd til overskudd etter store oppskrivninger av eiendomsverdiene i fjor.  Mye av gjelden forfaller i år.

VEKSTRAKETT: Emil Eriksrød er hovedaksjonær i R8 Property. Selskapet har 1,8 milliarder i gjeld, hvorav 900 millioner i bankgjeld forfaller i år. Rentedekningsgraden var 0,6 i fjor.  Foto: Håkon Sæbø
Næringseiendom

Etter oppskrivninger av eiendomsverdiene på 78,6 millioner kroner i fjor, endte resultatet før skatt på 76,6 millioner kroner. Resultatet etter skatt ble 59 millioner kroner.

Adm. direktør og hovedaksjonær Emil Eriksrød skriver i årsmeldingen for 2019 at han synes det er betryggende å se tilbake på et år med ekstremt gode resultater. 

I dagens markedssituasjon venter han at 2020 blir et krevende år og med prosjekter som settes på hold.

Den operasjonelle kontantstrømmen (net cash flow from operating activities) var negativ med 4,3 millioner kroner i fjor. Året før var den positiv med 3,5 millioner kroner.

Its comforting and reassuring to look back on a year with extremely good financial results
Emil Eriksrød, årsmeldingen fra R8 Property

1,8 mrd. i gjeld

Selskapet hentet inn 130 millioner kroner i emisjon i fjor høst. Ved årsskiftet var det 51 millioner kroner igjen i likvider i selskapet.

Den rentebærende gjelden var ved årsskiftet i underkant av 1,6 milliarder kroner, en økning på cirka 450 millioner fra året før. Rentedekningsgraden var i fjor på 0,6. 

900 millioner av bankgjelden forfaller innen ett år.  Det kommer i årsmeldingen frem at det er risiko knyttet til refinansiering, men at det er positive signaler fra bankene. 

Eiendomsporteføljen er på 112.000 kvadratmeter og består av 25 bygg og syv prosjekter, hvorav mye ligger i Porsgrunn og Skien. 

15 prosent ledighet

96.000 kvadratmeter av porteføljen er utleid, slik at utleiegraden er 85,3 prosent.

Leieinntektene var i fjor 100 millioner kroner. Selskapet opplyser i rapporten at leieinntektene nå har en run rate på 121 millioner kroner.

Administrasjons-, drifts- og vedlikeholdskostnader økte i fjor med 29 millioner kroner og endte på nærmere 72 millioner kroner. Netto finanskostnader økte også og endte på 44 millioner kroner.

R8 Property

(Mill. kr)20192018
Driftsinntekter113,483,7
Driftsresultat41,740,9
Verdiendringer78,737,6
Resultat før skatt76,670,5
Resultat etter skatt59,260,7

Coronakrise

Styret venter at inntektene og leiene vil synke som følge av coronapandemien og at pandemien vil ha betydelig effekt på R8 Property i 2020. 

Styret skriver at "Natten er mørkest før soloppgang", og at selv om situasjonen er utfordrende, tror de det er lys i tunnelen. 

De er imidlertid glade for at 25 prosent av leieinntektene kommer fra offentlige leietagere og at ytterligere 25 prosent er fra leietagere som vurderes som store og solide. 

Av porteføljen utgjør 65-70 prosent kontorer, resten er i hovedsak handel, servering og hotell. 

Styret skriver at de vil ta grep for å bedre likviditetssituasjonen om nødvendig. 

Venter nå nedskrivninger

Eiendomsporteføljen, av varierende alder og standard, var ved årsskiftet verdsatt til 2,4 milliarder kroner. Belåningsgraden - LTV - var 65,6 prosent.

Selskapet oppgir ikke hvilke konkrete krav bankene har i sine misligholdsklausuler, men skriver i årsregnskapet at det ikke var brudd i forhold til misligholdsklausulene ved årsskiftet.

I verdsettelsen er gjennomsnittlig yield i porteføljen oppgitt å være 6,5 prosent, mens nettoyield basert på kontraktsfestede leieinntekter/direkteavkastningen er oppgitt å være 5,5 prosent.

Det kommer også frem i årsrapporten at det nå kan bli nedskrivninger i eiendomsverdiene, og Eriksrød signaliserer 2 prosent nedskrivninger i 1. kvartalsresultatet. Dette utgjør i så fall nedskrivninger på cirka 50 millioner kroner i første kvartal i år. 

Uforløst potensial

Styret skriver de har som mål at selskapet skal være enda sterkere post corona.

Eriksrød på sin side skriver at han vil bruke den globale krisen til å finne uforløst potensial og nye muligheter for selskapet. 

R8 Property har også leid inn Accenture for å hjelpe til med å utvikle forretningsstrategien. 

Selskapet har 47 aksjonærer, hvorav mange er småaksjonærer fra Telemark og Vestfold. 

Det kommer også frem i årsrapporten at selskapet jobber aktivt med å tiltrekke seg interesse fra investormarkedet.

De største aksjonærene

  • Emil Eriksrød: 55,44 %
  • Brødrene Jensen : 11,6 %
  • Knut Bråthen: 9,09 %
  • Carucel Invest: 2,41 %
  • RP Holding : 1,84 %
  • Aubert Invest: 1,83 %
  • Holta & Co: 1,42 %

– Slo tilbake med solid resultat

I en artikkel i Estate Nyheter av 14. mai sier Emil Eriksrød: 

– Vi er godt fornøyd med 2019 som ble et veldig godt år for R8 Property. I dagens marked hvor de økonomiske utsiktene er usikre er det godt å ha et solid år bak oss.

I artikkelen i oktober i fjor skrev Finansavisen om selskapets kraftige oppskrivninger, svake kontantstrøm og høye gjeld. 

– Har solid fundament 

Eriksrød presiserer også til Estate at han forventer en krevende periode i tiden som kommer.

– Vi gjennomførte en vellykket emisjon i fjor høst, hvor vi hentet inn 130 millioner kroner. Sammen med hele årsresultatet blir denne kapitalen liggende i selskapet, slik at vi danner et solid fundament for den utfordrende tiden som kommer, sier Eriksrød videre. 

Styret i R8 Property har vedtatt at de ikke skal betale ut utbytte for 2019.

emil eriksrød
r8 property
r8 group