+ mer
GJENBRUK: Entra-sjef Sonja Horn drar opp mobilen for å lage en inspirasjonsvideo for sine undersåtter på hjemmekontor. Prosjektansvarlig Håvar Haugen Espelid viser frem prøver på fasadeplater som tidligere prydet et gamlehjem på Oppsal. Foto: Iván Kverme

Skrot og skrap blir til nye kontorer i Oslo

Entra vurderte først å rive kontorbygget fra 50-tallet. Istedenfor utvides det – med bygningsavfall.

– Det er en slags urban mining!

Nicolai Riise, adm. direktør og partner i Mad Arkitekter, hverken greier eller gidder å skjule sin begeistring for hva som foregår bak en anonym fasade i Kristian Augusts gate 13 i Oslo sentrum.

Her, ved siden av nybygget som huser Universitetet i Oslo og Juridisk fakultet, pågår et snodig rehabiliterings- og utbyggingsprosjekt i regi av Entra. Det slitne kontorbygget med åtte etasjer forvandles ved hjelp av bygningsrester og -avfall for den nye leietageren, coworkingselskapet Spaces.

Gjenbruker bygningsrester

Fasadeplater er hentet fra Oppsal gamlehjem. På badene installeres restmaterialer hentet gratis fra Bergersen Flis. Gulvet er laget av knust returglass blandet i betongen så det minner om terrazzo. Stål er hentet fra et regjeringsbygg som ble sprengt og deretter avskrevet. Teglstein kan spores til ymse nedrivningsgårder. Vinduer kommer fra et boligprosjekt på østkanten der bestillingen var blitt feil.

– BYGGER MED DET VI FÅR TAK I: Mad Arkitekter, med Nicolai Riise i spissen, utformer nye Kristian Augusts gate 13. Her legger han begeistret ut om planene til oppdragsgiver Sonja Horn i Entra, men som man ser på bildet er fasadevinduene splitter nye. Foto: Iván Kverme

Men hvorfor?

– Vi har lenge jobbet med miljødimensjonen i bruken av byggene, de direkte utslippene. Det vi ikke har jobbet så mye med i Norge er materialene – transport, produksjon og det du river. Ideen er å gå fra lineærøkonomi til sirkulærøkonomi, sier Sonja Horn, adm. direktør i Entra.

Prosjektet er et såkalt forbildeprosjekt i FutureBuilt og skal tilfredsstille miljøstandarden Breeam Very Good.

Mye dyrere å gjennomføre

Kristian Augusts gate 13 rommet i utgangspunktet 3.162 kvadratmeter kontorarealer, og vil få selskap av 800 til i form av et tilbygg i bakgården. Parkeringskjelleren er i ferd med å omskapes til et mindre møtesenter, og dermed forsvant også den da ekstravagante bilheisen som de opprinnelige eierne kostet på seg i 1958.

FutureBuilt

  • Partnerskap mellom Oslo kommune, Bærum kommune, Asker kommune, Drammen kommune, Husbanken, Enova, Grønn Byggallianse, Miljøverndepartementet, Direktoratet for Byggkvalitet, og Norske arkitekters landsforbund (NAL).
  • Skal stimulere til nyskaping og endret praksis og være en læringsarena for utbyggere, arkitekter, rådgivere, entreprenører, kommuner og brukere.
  • Målet er å realisere 50 forbildeprosjekter med lavest mulig klimagassutslipp som samtidig bidrar til et godt bymiljø.
  • Det tiårige programmet skal etter planen avsluttes i år.
Kilde: NAL

– Vi bygger nytt med ombrukte materialer og det vi får tak i. Å bevare bygget vil bety noe for klimagassregnskapet, sier Riise.

Men å tro at det blir vanvittig billig å bygge et kontorbygg av restmaterialer – omtrent som å innrede leiligheten med gratismøbler fra Finn – er skammelig feil. Prisen blir i stedet langt høyere enn om alt var bestilt nytt.

– Dette er ikke lett å få til. Hele næringen er rigget for bruk og salg av nye materialer. Lovverket jobber mot oss, sier Riise.

Bygningsmaterialer skal nemlig sertifiseres og godkjennes, og det er ikke like enkelt når ting er brukt og kommer fra ulikt hold. I tillegg er det et vanskelig puslespill å få på plass.

– Det er som Lego-klosser. Det er ikke alle klossene som passer sammen, sier norgessjef for leietageren Spaces, Thomas Weeden.

FREM I LYSET IGJEN: Thomas Weeden i Spaces er fornøyd med denne opprinnelige mosaikkveggen, som i årevis lå gjemt bak sparkel og hvitmaling. Foto: Iván Kverme

Kristian Augusts gate 13 blir den femte Oslo-lokasjonen for det nederlandske selskapet når dørene åpner i januar neste år.

– Du må reprosjektere helt tiden. Dette hadde ikke vært mulig å gjennomføre uten en leietager som har de samme ambisjonene selv, sier Horn.

For mens det normalt ville kostet 30.000 kroner pr. kvadratmeter å gjennomføre ombyggingen, sender gjenbruksgraden og merarbeidet prisen opp til nærmere 40.000 kroner pr. kvadratmeter.

– Vi så på alternativet å rive og bygge nytt. Men dette er et pilotprosjekt hvor vi går inn for å lære. Det blir dyrere, men det er fortsatt god lønnsomhet i prosjektet, hevder Horn, som mener erfaring og økt standardisering vil kunne gjøre lignende prosjekter rimeligere i fremtiden.

Må spe på med nytt

Bak en provisorisk dør av OSB-plater jobber østeuropeiske arbeidere på høygir med å sette sammen en eklektisk blanding av gamle og nye materialer. For det er slett ikke alt som er hentet fra containere og gjenvinningsanlegg.

TILFELDIG MOSAIKK: Bergersen Flis var etter sigende bare glad for å bli kvitt en mengde fliserester av ulik kulør og utforming. Toalettene blir deretter. Foto: Iván Kverme

Bare hulldekkene i påbyggets øverste etasjer er gamle (fra det tidligere regjeringsbygget R4), mens vinduene i hovedfasaden ut mot Tullinløkka fortsatt har produsentens etiketter på seg.

– Vinduene er nye her, men ikke på baksiden, forklarer prosjektansvarlig Håvar Haugen Espelid.

For hva er best? Installere nye vinduer som slipper gjennom mindre kulde, eller forsøke å finne eldre vinduer og deretter bruke mer energi på oppvarming gjennom mange år?

Det ble med brukte vinduer mot bakgården – feilbestilt til et boligprosjekt lenger øst i byen. Påskriften «OPOLGLASS 16.01.14» tyder på polsk fabrikat og ikke altfor mange år på baken. De holder imidlertid TEK10-standard, ikke dagens TEK17.

– Dette var de beste vinduene vi greide å få tak i, sier Weeden.

Du jobber hele tiden med å imøtekomme forskriftskrav
Håvar Haugen Espelid, Entra

På motsatt side av vindusrekken står to stålbjelker i kryss gjennom en teglsteinsvegg. De er ikke sveiset, men boltet sammen. Dermed kan de også skrus fra hverandre en gang i fremtiden uten å bli ødelagt.

– Også mye av stålforsterkningen er ny, selv om man ikke ser forskjell på det nye og det gamle stålet, forklarer Haugen Espelid.

Vanskelig jus

Ifølge Statistisk sentralbyrå ble det i 2018 kastet 1,82 millioner tonn bygningsavfall i Norge. 40 prosent var rivingsavfall fra cirka 20.000 nedrevne bygninger, mens 25 prosent kom fra rehabilitering. Resten var kapp, emballasje og overskuddsmaterialer fra nybygging.

Til sammen utgjorde det en fjerdedel av alt avfall som ble kastet det året.

Entra og Mad Arkitekter mener mer kunne blitt gjenbrukt om lovverket var bedre tilpasset en slik praksis. Dagens regler tilsier blant annet at materialer må resertifiseres om de hentes fra en ekstern leverandør, men at gjenbruk er greit om man «har noe fra før». Dermed var det greit for Entra å gjenbruke noen gamle sprinklerrør fra et annet rehabiliteringsprosjekt i nabolaget – siden selskapet også eier dette bygget.

– Du jobber hele tiden med å imøtekomme forskriftskrav, sier Haugen Espelid.

TIDLØST: Om dette stålet er nytt eller gammelt, er ikke lett å si. Heller ikke for de som utfører arbeidet. (1 / 5)

Enklere er det å gjenbruke noe som allerede er der. Men det kan ta tid.

– Det tok én mann én uke å få frem dette, sier Weeden, godt fornøyd med en turkis vegg med tusenvis av knøttsmå fliser som én gang i byggets historie ble stemplet som avleggs og deretter dekket med tykke lag av sparkel og maling. 

Det er et mål at mest mulig opprinnelig innredning skal bestå. Byggets utforming blir til mens man går.

– Disse brannskapene er hentet fra «PwC-bygget» i Bjørvika, sier Haugen Espelid, og peker på noen ordinære skap med brannslanger, lik dem man finner i ethvert nybygg.

KONTRAST: Kristian Augusts gate 13 blir liten sammenlignet med nybygget der Juridisk fakultet har flyttet inn. Også det bygget er utviklet av Entra. Foto: Iván Kverme

Finansavisen og flere andre medier har tidligere omtalt hvordan dette bygget i Dronning Eufemias gate 8, det første i den såkalte Barcode-rekken, allerede gjennomgår en totalrehabilitering for 300 millioner kroner – omtrent like mye det kostet å oppføre bygget for 13 år siden.

– Det var sympatisk av dem å gi bort disse skapene, sier prosjektlederen.

Entra tror det etterhvert vil komme krav om å dokumentere CO2-utslippet i ethvert byggeprosjekt. Adm. direktør Sonja Horn mener dessuten at yngre arbeidstagere begynner å kreve mer bærekraftige prosjekter.

– Det blir dyrere, men vi tar en for laget, sier hun.

– Halvparten av klimaavtrykket er i konstruksjonen. Det er mye å spare på å beholde et bygg, sier Riise.

Store planer ved Tullinløkka

  • Kristian Augusts gate 13, som ble kjøpt for 155 millioner kroner i 2017, utgjør bare en liten del av Entras prosjekter ved Tullinløkka. Ifølge daværende Entra-sjef Arve Regland ble bygget kjøpt for å lettere realisere de to andre og større prosjektene selskapet har i samme kvartal.
  • Det ene er Kristian Augusts gate 15–19, et 21.000 kvadratmeters kontorbygg på ni etasjer som nettopp er ferdig. Bygget er tegnet av Mad Arkitekter. Universitetet i Oslo leier 95 prosent til bruk for Det juridiske fakultet. Leieavtalen løper foreløpig i 25 år.
  • Det andre er Universitetsgata 7–9, på hjørnet mot Pilestredet. Her ble et 33 år gammelt kontorbygg revet til fordel for et nybygg på 22.000 kvadratmeter i ti etasjer som nå er under bygging. Danske Cubo Arkitekter står for utformingen.
  • I tillegg rehabiliterer Entra to store kontorbygg fra 1960-tallet på den andre siden av Pilestredet – St. Olavs plass 5 (16.500 kvadratmeter) og Universitetsgata 2 (27.000 kvadratmeter).
Kilder: Entra, Finansavisen, Estate Media.

Rev stort nabobygg

Ennå er det likevel ikke pur altruisme og treklemming som er ideologien i det børsnoterte eiendomsselskapet med en verdi på 22 milliarder kroner. I samme kvartal som Kristian Augusts gate 13 ble et bygg på hele 16.500 kvadratmeter jevnet med jorden i 2018. 

Gamle Universitetsgata 7–9 fikk dermed en levetid på bare 33 år.

«Den nye hjørnebygningen er en av de største næringsbygninger som er reist i Oslo sentrum i løpet av de senere år», skrev Aftenposten noen måneder før innflyttingen i 1985.

FØR: Universitetsgata 7–9 fra 1985 ble kjøpt av Entra i 2011 og revet for to år siden. (1 / 2)

Avisen beskrev «fasader i teglsten og granitt», og at det var «lagt vekt på energiøkonomisering med varmegjenvinnere og varmepumper».

– Dette ble revet?

– Ja. Takhøyden der var lav, og vinduene var også veldig små. Der greide vi ikke dagslyskravene, sier Horn, som vel å merke ikke satt i sjefsstolen da rivemeldingen ble sendt inn.

– Så fikk vi også inn en del mer volum der, fortsetter hun.

Nye Universitetsgata 7–9 er under bygging nå, og skal romme drøyt 20.000 kvadratmeter over ti etasjer.

Nyheter
Næringseiendom
Miljø
Børs