Bane NOR-salg gir prisrekord i Drammen

De fleste snakker om hjemmekontor, men en gruppe investorer velger likevel å kjøpe det dyreste kontorbygget i Drammen. Til 740 millioner. 

10 ÅR: Kontorbygget i Drammen er leid ut i ti år, hovedsaklig til offentlige leietagere.  Foto: Jørgen Egeland
Næringseiendom

Helt sikkert var det ikke at salget av Bane NOR Eiendoms kontorbygg ved Drammen stasjon faktisk skulle bli gjennomført. Et syndikat tilrettelagt av DNB Markets fikk aksept på budet på 740 millioner allerede i februar, men coronakrisen stanset hele prosessen. 

FORNØYD: Arnstein Rød, ansvarlig for transaksjonen i DNB Markets. Foto: Arnstein Rød

– Partene ble enige om å sette hele salget på vent på grunn av coronakrisen, så vi har ikke jobbet aktivt med dette før i mai, sier ansvarlig for transaksjonen, Arnstein Rød i DNB Markets. 

 –Hvem står bak kjøpet?  

– Kjøperne er et investeringsselskap etablert av DNB Markets, med gjennomgående formuende investorer. Jeg kan ikke gå ut med navn nå, sier Rød. 

– Fikk de kalde føtter under coronakrisen? 

– Vi har ikke hatt kalde føtter som sådan, men vi så jo hvor uoversiktlig markedsforholdene var i mars og april og derfor ble transaksjonen satt på hold, sier han. 

Bane Nor

Bane Nor er eid av Samferdselsdepartementet og har ansvar for den nasjonale jernbaneinfrastrukturen.

Selskapet står for planlegging, utbygging, forvaltning, drift og vedlikehold av det nasjonale jernbanenettet, trafikkstyring og forvaltning og utvikling av jernbaneeiendom. 

Bane Nor har om lag 4.400 ansatte, og har hovedkontor i Oslo.

Bane Nor Eiendom er 100 prosent eid av Bane Nor.

Leieinntekter på 35 mill. 

Kontorbygget er 13.000 kvadratmeter stort og har 11 etasjer. Bygget er fullt utleid de neste ti årene med årlige leieinntekter på rundt 35 millioner kroner. De største leietagerne er Statens Vegvesen, Fylkesmannen i Oslo og Viken og revisjonsselskapet KPMG. 75 prosent av leietakerne er offentlige virksomheter. 

– Vi er veldig tilfreds. Vi ser på det som en god investering på vegne av våre investorer. Det er et nytt, moderne bygg, utleid i stor grad til offentlige leietakere på lange leiekontrakter, sier Rød. 

Yielden er lav, rundt 4,5 prosent.   

– Jeg oppfatter at yielden er markedsmessig for denne type bygg. Nye bygg oppnår gjennomgående lavere yielder enn eldre bygg, da de er mer arealeffektive, energieffektive, har lave driftskostnader og har solide leietagere, sier Rød. 

Prisrekord

Og prislappen på 740 millioner kroner er ny rekord i Drammen, forteller adm. direktør Bård Bjølgerud i Pangea Property Partners.

– Byggets unike beliggenhet, kombinert med optimal leietakermiks og svært høye byggtekniske kvaliteter, gjør at det  ble satt prisrekord for et kontorbygg i Drammen. Vi er ikke overrasket over dette, sier han. 

Pangea Property Partners var finansiell rådgiver for Bane NOR Eiendom i salgsprosessen. 

SAMME VILKÅR: Morten Austestad, utviklingsdirektør i Bane NOR Eiendom. Foto: KAARE MARTIN GRANERUD

– Budaksepten fikk vi i februar, før corona, og det er de samme vilkårene som gjelder nå, sier Morten Austestad, utviklingsdirektør i Bane NOR Eiendom. 

 Eiendommen overdras 1. juli, i henhold til den opprinnelige tidsplanen. 

Tror på kontor

Mens de aller fleste sitter på hjemmekontor og kontormarkedet oftere blir snakket ned enn opp, så har gruppen med investorer tydeligvis troen på kontormarkedet. 

– Vi har også sett disse negative uttalelsene om kontormarkedet, men vi ser det som helt åpenbart at det vil bli behov for større kontorarealer, blant annet på grunn av smittevernsregler. 

– Min de vil jo forsvinne etterhvert? 

– Vi tror de vil vedvare lenge og at både arbeidsgivere og arbeidstagere vil etterspørre mer areal. Kontoret vil også være stedet arbeidstakere vil være mest på, også i fremtiden, sier Rød.

–Bygget er fullt utleid idag, dere er ikke bekymret for at markedet er helt annerledes når avtalene utløper om ti år? 

– Vi er ikke bekymret for det, området er under utvikling og Drammen er blant de by-regionene som vokser mest. Etterspørselen etter kontor vil bare øke, hevder han. 

Bane NOR avviser også at dette har vært en diskusjon da prosessen stanset i mars. 

– Det er jo inngått lange leieavtaler med solide aktører her. Hele bygget er leid ut i 10 år, sier utviklingsdirektør Austestad.

Kan selge om kort tid 

Hvor lang tid det vil gå før kontorbygget igjen blir solgt er usikkert, DNB Markets sier investeringsselskapet kan selge om få år, men at det i utgangspunktet er en tidshorisont på ti år. 

 – Vi ser på det som en langsiktig investering hvor utgangspunktet er ti år, men vi vil jo utnytte markedet og kan derfor ikke utelukke et salg om 3-5 år heller. Det får bli opp til investorene, sier Arnstein Rød i DNB Markets. 

SLITER MED HOTELLSALG: Bane NOR Eiendom har også forsøkt å selge Choice-hotellet til høyre i bildet. Men kjøper trakk seg på grunn av coronakrisen. Foto: Jørgen Egeland

Kjøper trakk seg 

Bane NOR Eiendom har også forsøkt å selge Choice-hotellet som ligger ved siden av kontorbygget. Kjøper var på plass og Bane NOR var fornøyd med salgssummen, men så trakk kjøper seg. 

– Det ble dessverre ikke noe salg i denne omgang, kjøper trakk seg før påske. Vi var kommet et stykke på vei, og prisen var god, men kjøper valgte å benytte seg av forbeholdet om å trekke seg. Det kan en skjønne, med et hotell som har omsetningsleie og at du føler usikkerheten i hotellmarkedet på kroppen. Kontor er annerledes, med fast leie og sikker kontantstrøm, sier Austestad. 

– Det kan med andre ord ta litt tid å få solgt? 

– Det er vanskelig å si, på ett eller annet tidspunkt vil vil vi selge, men det kan fort gå to til tre år. Vi har stor tro på hotellet som har en veldig bra beliggenhet. 

bane nor
dnb markets
kontorbygg
Nyheter
Næringseiendom