– Se opp for coronakrangler

Det er trykk i eiendomsmarkedet nå, og advokatene jobber døgnet rundt for å få alle kontraktene i land. – Men se opp for en bølge av tvister etter coronaen, advarer de.

SJEKKLISTE: Advokat Henrik Botten Taubøll (t.v.) og partner Tom Rune Lian i advokatfirmaet Wiersholm. Begge er eksperter på eiendom. De forteller hva man bør passe på nå. Foto: Benjamin Stokke Johnsen
Næringseiendom

– Ja, det er mer trykk i eiendom enn på lenge nå. Vi har sett en rekyl i markedet. Mye av det som vanligvis ville vært gjort i perioden fra påske til juli, skal nå gjøres i juni og juli, sier Tom Rune Lian, partner i advokatfirmaet Wiersholm.

Det stemmer godt med spådommene til Bård Bjølgerud i Pangea Property Partners, som Finansavisen omtalte for noen uker siden.

Det er typisk at det kommer en bølge med tvister etter en slik krise
Øystein Myre Bremset, BAHR

– Hold hodet kaldt

Men det gjelder å holde hodet kaldt, for det kan ulme under overflaten, ifølge advokat Tom Hugo Ottesen i advokatfirmaet Kvale. 

Han er en av de mest drevne konkursadvokatene i Norge. Ifølge Ottesen kan det bety både krangler og rettssaker i fremtiden.

En av kranglene har dreid seg om treningskjeden Sats og coronahusleie.

– Sats mente at de skulle slippe å betale husleie under coronakrisen, men «tilbød» å betale halv husleie. Vi oppfatter det som maktmisbruk fra en markedsleder i Norge, sa gårdeier Bernt Sørlie til DN.

– Det er ikke dugnadsånd slik jeg kjenner den, sa han.

– Grunn til bekymring

Ottesen, som ikke ønsker å uttale seg om en spesiell sak, sier det slik:

– Det er grunn til bekymring i markedet for næringseiendom. Det kan virke som leiemarkedet er tilbake til normalen, men mange sliter. De har kanskje fått henstand med leien, og utsettelser, blant annet med skattetrekk, men dette skal etter hvert betales. Kanskje har de også fått nødlån.

Det alle eierne av næringseiendom er mest redd for nå, er at leietagerne ikke skal klare å betale, selv om de har fått en reduksjon i leien. 

– Det er først utpå høsten og nyåret vi ser hvor dette virkelig bærer hen, når alt av forpliktelser skal betales.

– Hva er ditt råd til de som driver med næringseiendom?

– De må virkelig analysere markedene nøye fremover, og prøve å tilpasse seg en endret verden. Hva kommer kundene til å etterspørre? Se bare på flymarkedet. Det er kanskje ikke tilbake før i 2022. I mellomtiden skal selskapene prøve å overleve.

Mulig klausul

Vil du anbefale en coronaklausul i nye kontrakter?

– Ja, det vil være kjempefint om man kan komme seg raskere ut av kontraktene ved nye pandemier, eller hvis coronaen kommer tilbake, slik det er spådd at den gjør. Men dette er ikke vanlig, så det spørs hva man kan få til.

Ottesen viser blant annet til Petter Stordalen som har en forsikring mot corona.

 – Dette er lite kjent og lite vanlig.

Det er nok mange konflikter som løses ved harde forhandlinger på bakrommet
Tom Hugo Ottesen, Kvale

Foreløpig har ikke corona-sakene rukket å finne veien til i retten, ifølge Ottesen. Det kan gjerne ta et års tid.

– Dessuten er det nok mange konflikter som løses ved harde forhandlinger på bakrommet. Det er mange eksempler på at partene kan være ganske desperate for å finne løsninger for å unngå konkurs hos leietagerne. De som eier næringseiendom, kan være villige til å strekke seg langt.

KAN BLI EN MØRK HØST: Konkursadvokat Tom Hugo Ottesen forsøker å redde det som reddes kan. Foto: Iván Kverme

– Bølge av tvister

Ole Andreas Dimmen er ansvarlig for eiendomstransaksjonene i advokatfirmaet BAHR.

– Transaksjonsmarkedet har vært litt avventende de seneste månedene, men vi ser nå tegn til forsiktig optimisme med tanke på høsten. Optimisme er bra for investeringslysten, og vi tror pilene vil peke oppover fremover.

TEGN TIL OPTIMISME: Advokat Ole Andreas Dimmen i BAHR ser lysere tider, men advokatene er også klar over at høsten kan by på problemer. Foto: Iván Kverme

Men det kan bli trøbbel.

Øystein Myre Bremset er ansvarlig for entreprise- og eiendomstvister i BAHR.

– Det er typisk at det kommer en bølge med tvister etter en slik krise, som covid-19. Det skyldes at ulike aktører i eiendomsbransjen har fått problemer med å oppfylle sine kontrakter, sier han.

– I den innledende fasen av pandemien ble det i de fleste byggeprosjektene nærmest for sikkerhets skyld sendt ut en rekke varsler med krav om fristforlengelser, og blant annet kompensasjon for fordyrelser. Dette skapte mye advokatarbeid. 

Deretter er deres inntrykk at aktørene i byggebransjene har vært dyktige i krisehåndteringen. 

– Det har gått bedre med fremdriften enn fryktet i mange prosjekter. Men det er først mot slutten av prosjektene at de store tvistene oppstår, så vi får se hvordan dette går fremover. 

Det er flere feller man kan gå i.

– Ved inngåelsen av nye kontrakter, vil ikke corona være et ukjent fenomen som rammer brått og plutselig. Dette må man sørge for å regulere på en fornuftig og balansert måte. Vi har sett mange eksempler på uheldige reguleringer, og her er det mange feller man kan gå i, både kommersielt og juridisk.

– Hvor tror dere at kranglene kan oppstå?

KREVENDE HUSLEIE: – Det kan nok forventes flere diskusjoner mellom utleier og leietagere utover høsten om situasjonen vedvarer, advarer advokat Henrik Botten Taubøll (t.v.) og partner Tom Rune Lian i Advokatfirmaet Wiersholm. Foto: Benjamin Stokke Johnsen

Leie kan gi hodepine 

Lian trekker frem husleien som et brennbart tema:

– Det typiske er at man kan bli uenige om husleien, hvis den ikke kan betales. De fleste er enige om jussen; corona gir ikke i seg selv grunnlag for å nekte å betale husleie. Selv leietagere i utsatte bransjer har ofte noe likviditet, men det går ikke i lengden om ikke aktiviteten tar seg opp. Det kan nok derfor forventes flere diskusjoner utover høsten om denne situasjonen vedvarer, eller vi får en ny smittebølge med påfølgende nedstengning, sier Lian.

De understreker at mange er kommet seg over den første kneiken.

– Men det kan også bli nye konflikter hvis myndighetene gjeninnfører tiltak for å stoppe smitte, for eksempel innen restaurant- og utelivsbransjen, sier Taubøll.

Advokatene har flere råd til klientene.

– Ha en så åpen og tett dialog som mulig. Se om dere for eksempel kan utvide leieperiode, tilby økt sikkerhet som gir forutsigbarhet for fremtidig betaling, benytte opsjoner – eller fremskynde avviklingen. For noen er det også en løsning å avtale betalingsutsettelser.

Flere aktører velger å time coronastøtten fra det offentlige ved å gi denne etter at perioden for støtten er utløpt.

– Ifølge uttalelser fra Finansdepartementet er dette greit, og regnes ikke som en omgåelse av regelverket (se faktaboks), sier Taubøll.

Coronastøtte fra staten

  • Utleierne har vært tilbakeholdne med å gi støtte til leietagere så lenge ordningen gjelder.
  • Dersom utleier venter med leiefritak til etter at kompensasjonsordningen er opphørt, vil den totale støtten leietager mottar være betydelig høyere.
  • En uttalelse fra Finansdepartementet tyder på at dette er akseptabelt, og ingen omgåelse av regelverket.
Kilde: DN