Varsler at dagens leieordning har gått ut på dato

Coronakrisen førte til tøffe forhandlinger – nå, noen måneder etter det største sjokket, spås det reforhandlinger av det Virke-direktør anser som utdaterte leiekontrakter.

TRENGER TRAFIKKDRIVERE: Harald Jachwitz Andersen i Virke Handel mener det blir vanskelig å opprettholde trafikken til kjøpesentre med mindre detaljhandel. Foto: Kaare Martin Granerud
Næringseiendom

Direktør i Virke Handel, Harald Jachwitz Andersen, har 16.000 organiserte handelsbedrifter. Han forteller at forhandlingene under coronakrisen var tøffe, og at de har observert svært ulik praksis blant gårdeiere når det gjelder leierabatter og utsettelser.

– Hvis du går tilbake til starten av coronakrisen, da alle bortsett fra dagligvare og apotek opplevde et betydelig bortfall av trafikk og omsetning, var responsen fra gårdeierne veldig ulik.

Andersen forteller at de mindre og gjerne lokale utleierne ønsket å bidra i et spleiselag med rabatter.

TRENGS OPPDATERING: Harald Jachwitz Andersen, direktør i Virke Handel, mener mange leiekontrakter nå trenger en oppdatering. Foto: Virke

– Etter hvert kom også de store utleierne litt på banen, men primært med utsettelser.

Han mener også at de utenlandske gårdeierne har vært særdeles vanskelige i forhandlinger.

– Dere mener å se en forskjell på utenlandske og norske gårdeiere?

– Ja, det gjør vi.

Andersen forklarer at de utenlandskeide som regel ikke har et langsiktig perspektiv på virksomheten, og at det gjerne dreier seg om utenlandske private equity-fond som skal ut om få år.

– De små og lokale derimot, er opptatt av at leietager også er der, ikke bare i morgen, men i overmorgen og helst etter det, sier han.

– Kan miste trafikkdriverne 

De absolutt fleste innen detaljhandel har en leieordning der en minimumsomsetning fastsettes og en andel av denne skal betales, uansett hvor langt under grensen den faktiske omsetningen er. Er omsetningen over, betales en andel av den faktiske omsetningen.

Andersen mener at denne leieordningen, slik den ofte ser ut idag, har gått ut på dato. Han påpeker samtidig at avtalene er individuelle mellom partene og at markedet bestemmer.

– Merker dere et stemningsskifte hva gjelder leiekontrakter hos deres medlemmer?

– Det er uten tvil en felles oppfatning innenfor handelen om at den norske kjøpesentermodellen har gått ut på dato, svarer han.

Andersen tror at de større gårdeierne er bekymret for ledige kvadratmetre, samtidig som han viser til en trend der andre virksomheter tar opp mer av kvadratmeterne. 

– Hvilke effekter har denne vridningen?

– Hvis du for eksempel har lege eller eiendomsmegling, så vil ikke dette være trafikkdrivere for senteret på samme måte som detaljhandelen har vært.

Andersen sier at noe av logikken med med et kjøpesenter, er å ha komplementære trafikkdrivere. Dette tror han blir vanskeligere å oppnå med mindre detaljhandel.

Fornøyd og ydmyk, men...

I den statlige kompensasjonsordningen rettet mot hardt rammede bedrifter måles omsetningsnedgang år-over-år hver måned frem til august. I tillegg forteller Andersen om en normaliseringsfaktor som skal hensynta omsetningsutviklingen i 2020 før krisen.

Selv om Andersen er fornøyd med ordningen i det store og det hele, og ydmyk overfor myndighetenes arbeid, mener han at dette har straffet noen bransjer hardt.

– Normaliseringsfaktoren har gagnet vekstbedrifter, og kanskje også vært riktig for dem som faktisk er i nedadgående trender, men den har straffet dem som ble rammet av en snøfattig vinter urimelig hardt.

Peker på skjev risikofordeling

Den erfarne konkursadvokaten Nils Holger Koefoed, partner i Ro Sommernes, har hatt mange oppdrag for klienter i detaljhandelen gjennom krisen.

Han er langt på vei enig i Virke-direktørens beskrivelser av de mindre gårdeierne som betydelig mer fleksible i forhandlinger. Også han mener at de utenlandske gårdeierne har vært særdeles vanskelige.

LEIETAGERS MARKED: Nils Holger Koefoed, partner i Ro Sommernes Advokatfirma, tror det vil bli mange reforhandlinger av minimumsomsetningen fremover. Foto: Ro Sommernes Advokatfirma

– De utenlandskeide sentrene har jo ennå ikke landet helt, så det har vært frustrerende.

Han mener at det typiske leieforholdet må sees på og at gårdeierne snart vil merke dette.

– I praksis blir dette en fast leiekostnad idag, og da blir risikofordelingen skjev.

– Fremover vil du nok se mange reforhandlinger der minimumsleien tilpasses den faktiske omsetningen.

Koefoed sier at Ro Sommernes har reforhandlet mange kontrakter de siste årene der de har fått ned minimumsleien. Han ser også en trend med kortere kontrakter.

– Før hadde man mellom syv og ti år, nå er man ofte nede på tre år.

Tror på leietagers marked

Koefoed tør ikke spå en konkursbølge i høst, og tror hjemmesommeren har tilført likviditet hos mange. Samtidig mener han at kompensasjonsordningen sannsynligvis har utsatt konkurser blant de virksomhetene som ikke hadde livets rett før coronakrisen.

– Det har generelt vært en overetablering innen mye av detaljhandelen. Innen klær og sko vil de beste overleve.

Han tror at de som overlever her kan vente seg lavere leiepriser fremover.

– Gårdeierne prøver å holde igjen, men en markedstilpasning nedover vil nok skje.

– Trenden har vært at leien øker hos de gode sentrene, men hos de mindre gode har det vært høy utskifting, sier han.

Nå har heller ikke de gode sentrene sluppet unna, og har opplevd konkurser. Det vil derfor også bli en justering her, tror Koefoed.

Som følge av hjemmekontor og lite pendlertrafikk har de tradisjonelt gode, sentrale sentrene fått det tøft.

– Hvis disse fortsetter å holde seg på hjemmekontor, så vil det gå hardt utover handelsstanden i for eksempel Oslo sentrum, avslutter Koefoed.

KLP Eiendom tidlig ute

Av utleierne Finansavisen tok kontakt med torsdag var det kun KLP Eiendom som kunne besvare vår henvendelse. 

Finansavisen har tidligere omtalt at KLP Eiendom har valgt å halvere leien i tre måneder for mange av sine leietagere, med unntak av aktører som for eksempel dagligvarebransjen, Vinmonopolet eller virksomheter innenfor hjem, hobby og hage.

POSITIVE LEIETAGERE: Adm. direktør i KLP Eiendom, Gunnar Gjørtz, sier de har fått positive tilbakemeldinger på halvering av leie i tre måneder. Foto: Johnny Syversen

Blant flere av aktørene Finansavisen har vært i kontakt med, løftes KLP Eiendom frem som tidlig ute og særlig hjelpsomme gjennom krisen. Selv ønsker de ikke å uttale seg om andre.

– Vi er ikke tjent med mye ledighet, eller at en tredjedel står tomt. Det er derfor helt klart i vår interesse å hjelpe leietagerne. Vi har fått veldig mange positive tilbakemeldinger fra våre leietagere på vårt tiltak, sier adm. direktør i KLP Eiendom, Gunnar Gjørtz.