Ser etterspørselsboom i logistikkeiendom

De største aktørene i bransjen forventer å trenge 20 prosent mer lagerplass de neste fem årene.

SKYTER FART: De største aktørene i logistikksegmentet vil trenge enda flere kvadratmeter i løpet av de neste fem årene. Her ved Coops logistikksenter ved Gardermoen. Foto: Espen Solli
Næringseiendom

I lang tid var gamle og støvete varehus sett på som en lite attraktiv investering for eiendomsforvaltere, og segmentet ble nedprioritert til fordel for nærings- og boligbygg.

Siden den tid har verden endret seg drastisk, og etter at netthandel har tatt over store andeler av det vi kjenner som tradisjonell handel, har både etablering og etterspørsel etter logistikkeiendom økt kraftig.

Nå er lager- og logistikkmarkedet grunnen til at selskaper kan tilby varen på døren dagen etter, hvis ikke allerede samme dag.

Netthandelens revolusjon

Thomas Ramcilovic og Magnus Jacobsen er henholdsvis analysesjef og analytiker i DNB Næringsmegling. De forventer at Norges største lager- og logistikkbrukere, deriblant Kid, Bring og Europris, vil trenge 20 prosent mer plass de neste fem årene.

Det har netthandel mye av skylden for. Handel på nett utgjør cirka 22 prosent av omsetningen i gjennomsnitt i dag, og det er forventet at andelen vil øke til 30 prosent i løpet av 2025.

VEKST PÅ NETT: Thomas Ramcilovic, sjefanalytiker i DNB Næringsmegling, ser sterk vekstutvikling i netthandelssegmentet. Foto: Nyebilder.no

– Økt netthandel gjør at flere varer sendes rett til forbruker uten å gå via butikk. Det krever effektive lagerlokaler, som trenger plass og automatiserte løsninger, siden varene plukkes enkeltvis i logistikkbygget og ikke sendes med paller til butikker, sier Ramcilovic, og legger til:

– Netthandelen innebærer også mye retur, noe som også krever lagerplass.

Han mener imidlertid markedet kommer til å bli betydelig mer differensiert.

– Byggene må ha rett beliggenhet, men også ha de rette kvalitetene. Nærhet til europaveien er viktig for mange aktører, samtidig som eiendom egnet for automatisering og robotisering blir stadig viktigere i dagens marked, sier han.

Melder om rekordomsetning

Coronaviruset har trolig heller ikke bidratt til å bremse den digitale utviklingen i forbrukerens handlemønster.

Reiserestriksjoner, nedstengninger og smittefare har ført til at stadig flere kunder velger å handle fra dataskjermen i tryggere omgivelser.

– Netthandelen fikk seg et oppsving grunnet coronatiltak og stengte butikker. Vi kjenner til eksempler på aktører som har fått behov for mer lagerplass, og markedet har ikke stoppet opp på samme måte som kontormarkedet, hvor en del avtaler ble satt på vent, sier Jacobsen.

CORONAVEKST: Magnus Jacobsen, analytiker i DNB Næringsmegling, kan rapportere om sterkt salg hos de største aktørene i logistikksegmentet. Foto: DNB

Nettbutikkene til Kid og Europris hadde en formidabel salgsvekst, på henholdsvis 52,8 og 99 prosent, i andre kvartal. Store, effektive varehus kan derfor bli enda viktigere for norske aktører.

Selv har Jacobsen allerede sett at flere aktører har fått et akutt behov for mer plass.

– Flere netthandelsbedrifter melder om rekordomsetning de seneste månedene, og det er sannsynlig at vi vil kunne se et varig endret handlemønster hos mange. Det vil gjøre at netthandelsveksten går raskere enn tidligere antatt, sier han.

To megatrender

Jens Petter Hagen er partner i NREP, et nordisk oppkjøpsfond som kjøper og utvikler eiendom for internasjonale institusjonelle investorer og forvalter eiendom for cirka 5 milliarder euro.

Gjennom selskapet Logicenters forvalter og utvikler de Nordens største portefølje av moderne logistikkbygg.

Hagen peker på to sentrale megatrender som årsaker til at appetitten etter slik eiendom er blitt stadig større de seneste årene.

SER TRENDER: Jens Petter Hagen, partner i NREP, peker på netthandel og befolkningsvekst som to megatrender bak den økte etterspørselen etter logistikkeiendom. Foto: NREP

– Først og fremst vil befolkningsveksten og urbaniseringen føre til at etterspørselen etter varer som krever gode og moderne logistikkarealer øker, samt at gamle, sentrumsnære logistikkområder blir regulert om til andre formål, som kontor og bolig. Det skaper en etterspørsel etter erstatningsarealer for logistikkleietagere, sier Hagen.

– For det andre er det overveiende sannsynlig at netthandel vil fortsette å ta høyere markedsandeler. Det er et godt dokumentert faktum at handel på nett krever bredere og dypere logistisk kapasitet enn fysisk handelsvirksomhet.

Skarp prising

I tillegg til at oppkjøpsfond har flere milliarder kroner tilgjengelig til enhver tid, peker Hagen på en generelt stor tilgang til kapital i markedet kombinert med de to megatrendene som sentrale årsaker til skarpere verdsettelser i logistikksegmentet.

– De to megatrendene er bunnsolide og vil antagelig ikke forsvinne med det første. Derfor vil nok mange investorer fortsette å betale rekordpriser for gode logistikkeiendommer også i tiden fremover, sier Hagen, før han legger til:

– Samtidig er det i dag et overskudd av kapital på jakt etter god risikojustert avkastning. Det bidrar til at mange aktivaklasser, inkludert eiendom, er gjenstand for prisstigning. Det har man også sett i aksjemarkedet de seneste årene.

logistikk
eiendom
coop
kid
europris
bring
Nyheter
Næringseiendom