Laveste kontorvolum på seks år i Oslo

Færre leieavtaler, fallende leiepriser og tommere lokaler preger kontormarkedet.

TOMME KONTORBYGG: Kontorbygget Parallell er ett av flere som bruker lenger tid på å få tak i leietagere. Her er kun 2.500 av 19.000 kvadratmeter leid ut før bygget åpner i neste måned. Foto: Skanska
Næringseiendom

MER LEDIGHET: Analysesjef i DNB Næringsmegling, Thomas Ramcilovic. Foto: Nyebilder.no

– Det inngås færre leieavtaler, prisene har falt, foreløpig marginalt, og det er generelt et mer avventende marked, sier Thomas Ramcilovic, analysesjef i DNB Næringsmegling.

Coronakrisen setter sitt preg på kontormarkedet. Leieprisene er fallende og ledigheten økende. Ikke siden 2014 er det blitt signert så lite kontorvolum som i andre kvartal.

Krisen har tvunget frem mer bruk av hjemmekontor, og mange bedrifter har uttalt at dette er noe de vil forsette med permanent. Nå sliter flere aktører med å fylle opp sine tomme lokaler, og flere gjør grep for å holde på leietagerne.

– Vi ser at noen aktører reforhandler avtaler tidligere og til en lavere leiepris for å sikre kontantstrømmen. Det vanskeligste å leie ut er nok nybygg i randsonen, her er det allerede en stor tilbudsside fra før, sier Ramcilovic.

Leieprisene ned

IKKE NYTT FINANSKRISEFALL: Analysesjef i Newsec, Øyvind Johan Dahl Foto: Sturlason AS Polyfoto

Eiendomsselskapet Newsec har tall fra Arealstatistikk som viser at den gjennomsnittlige leieprisen for kontorbygg har falt med 4 prosent i andre kvartal i Oslo. I finanskrisen falt leien med 25 prosent i CBD, de mest attraktive sentrumsområdene.

– De 15 prosent dyreste kontraktene så en nedgang på 2,3 prosent til 3.810 kroner pr. kvadratmeter i andre kvartal. Vi tror ikke på et nytt finanskrisefall, men analyser underbygger en nedgang i firekvartalstallene på 5–7 prosent, sier analysesjef Øyvind Johan Dahl.

De andre byene har ikke kvartalstallsoversikt for leie.

Færre leieavtaler

Selv om leieprisene ikke har falt markant ennå, så er det vesentlig færre leieavtaler som blir signert.

– Newsec tror på økt ledighet i takt med lavere etterspørsel etter kontorarealer, drevet av forsiktige og avventende leietagere, sier Dahl.

Ifølge Arealstatistikk ble det signert 138.000 kvadratmeter i Oslo i andre kvartal, noe som er det laveste volumet siden 2014 og 27 prosent mindre enn i samme kvartal i fjor.

– Pr. andre kvartal har Newsec registrert en arealledighet på 6,6 prosent for kontor i Oslo totalt og 5,2 prosent i Oslo CBD, en oppgang på henholdsvis 0,8 og 0,7 prosentpoeng. Størst endring i arealledigheten finner vi på Bryn–Helsfyr og Oslo øst, der ledigheten økte med cirka 3,1 prosentpoeng fra forrige kvartal, til 13,7 og 13,5 prosent.

– Dette er ikke en uvanlig høy ledighet i disse to områdene, som begge undergår større transformasjoner med flere prosjekter, men det er den største endringen vi har registrert hittil for disse områdene på ett kvartal, sier Dahl.

Det hjelper heller ikke at det i Oslo ferdigstilles uvanlig mye kontorareal. I år vil det ifølge DNB Næringsmegling ferdigstilles 170.000 kvadratmeter, 50.000 mer enn årlig gjennomsnitt.

Arealledigheten for kontor i Bergen, Stavanger og Trondheim er alle opp mellom 0,2 og 0,4 prosentpoeng, ifølge Newsec, til henholdsvis cirka 8,0, 10,3 og 7,6 prosent. Forus utenfor Stavanger har en ledighet på over 15 prosent.

Prosjekter på vent

At etterspørselen etter kontorbygg har sunket vesentlig under coronakrisen gjør også at prosjekter blir holdt igjen.

– Noen har skjøvet på prosessen om å ferdigstille, og nye prosjekter igangsettes ikke. Det er foreløpig kun ett nybyggsprosjekt som ligger an til å stå ferdig i 2022, så det blir ikke tilført mye nytt i markedet om to år. De som er i gang med ferdigstillelse av bygg nå, bruker lenger tid på å fylle opp lokalene, sier analysesjef Ramcilovic i DNB Næringsmegling.

Hverken DNB eller Newsec har tro på dumping av priser.

– Dagens krise er nok hardere, men mer kortvarig. Fallet blir derfor ikke nødvendigvis like stort eller langvarig som under finanskrisen – men litt ned skal det. Historisk sett har vi ikke sett så lav ledighet i markedet som forut for krisen, så denne gangen var markedet godt rustet, sier Dahl i Newsec.

– I sentrum har det vært lite å velge i for leietagerne de seneste årene, tilbudssiden er lav og prisene vil ikke dumpes her. I randsonen tror jeg flere kan strekke seg litt for å fylle opp, men det nærmer seg en grense her hvor det ikke er lønnsomt. Jeg tror heller lokalene vil stå tomme en stund enn at prisene dumpes, sier Ramcilovic.

Tomme bygg

Det er få aktører som nå velger å bygge på spekk, men eiendomsutvikleren Skanska har gjort nettopp det med kontorbygget Parallell på Løren i Oslo. Bygget står klart i neste måned, og kun 2.500 av 19.000 kvadratmeter er leid ut.

– Vi har jobbet med mange leietagere, og det har vært en del stang ut. Første leietager flytter inn nå i september, og vi arbeider med å få fylt opp de resterende kvadratmeterne, sier utleiesjef Sabine J. Bartler.

Og generelt sier hun at ting er litt mer sirup nå.

– Det tar lenger tid å fylle opp kontorbyggene. De vi var i prosess med i starten av mars, er skjøvet på eller utsatt. Vi merker spesielt at det har bremset opp for bedrifter med utenlandsk eier. I tillegg er nok mange ledere usikre på hvor mange ansatte og typer arbeidsformer de skal ha fremover, og ikke minst hvilken arbeidsplassdesign kontoret skal ha i fremtiden for å tilfredsstille krav og forventninger, sier Bartler.

– Utsetter dere byggeprosjekter?

– Vi har ikke tatt standpunkt til det ennå. At andre utbyggere velger å utsette prosjekter er en naturlig reaksjon på det som nå skjer.

Tøft i øst

I Oslo øst er kontorledigheten på 13–14 prosent, og Obos bygger nå sitt næringsbygg Oslo K i Kværnerbyen, som skal stå klart neste år. Hele 40.000 kvadratmeter skal fylles opp, hvorav 30.000 er kontorareal.

BYGGER KONTOR I ØST: Seniorrådgiver Hans Petter Hauge i Obos. Foto: Obos

– Det er et stort bygg å fylle, og det ligger litt utradisjonelt til og er ikke et typisk sted for kontorer, da det eksempelvis ikke er T-bane hit. Vi har leid ut 8.000 kvadratmeter til én leietager og er i dialog med flere, sier seniorrådgiver Hans Petter Hauge i Obos.

40.000 KVADRAT: I Kværnerbyen i Oslo bygger Obos et 40.000 kvadratmeter (brutto) stort kontorbygg, som står klart til neste år. Foreløpig er 8.000 av 30.000 kontorkvadratmeter leid ut. Foto: Obos

obos
skanska
newsec
dnb næringsmegling
Nyheter
Næringseiendom