– Du lever ikke av å bare leie ut murstein og kontorer lenger

Mens Oslo Øst har en kontorledighet på 13–14 prosent, så går det bedre i Oslo sentrum. 

KORTE LEIEAVTALER: Etter at Helsedirektoratet flyttet ut av Universitetsgata 2 i 2018, så gjør Entra bygget om til kontorlokaler som er mer tilrettelagt for coronakrisen. F.v Carl J. Onstad, daglig leder i Rebel og adm. direktør i Entra, Sonja Horn.   Foto: Eivind Yggeseth
Næringseiendom

– Det er veldig stor forskjell på sentrum og randsone. Vi har over lang tid opplevd en økende interesse på sentrumsnære lokasjoner. Dette tror vi vil forsterke seg ytterligere for å faktisk få folk inn på kontoret, sier adm. direktør Sonja Horn i Entra. 

Entra er et av Norges største eiendomsselskap med over 60 prosent av porteføljen i Oslo, hovedsaklig i sentrumsområdene. Entra eier og forvalter cirka 1,3 millioner kvadratmeter eiendom i Norge. 

Som Finansavisen allerede har omtalt så er det flere aktører som nå sliter med å skaffe leietagere til sine prosjekt, men disse ligger stort sett i randsonene til Oslo. 

Du lever ikke av å leie ut murstein og kontorer lenger, du må svare på kundebehovene som forandrer seg.
Sonja Horn, adm. direktør i Entra

– Mer aktivitet 

Ifølge Arealstatistikk er kontorledigheten i Oslo Øst mellom 13-14 prosent og byområdet har den største økningen i ledighet i 2. kvartal siden 2014, på 3,1 prosentpoeng. I Oslo CBD har ledigheten økt fra 4,5 til 5,2 prosent fra 1. til 2. kvartal.   

Vi møter Entra-sjefen Sonja Horn i det gamle hovedkontoret til Televerket, som de seneste årene har huset Espen Rostrup Nakstad og resten av gjengen i Helsedirektoratet. For to år siden flyttet direktoratet fra Universitetsgata 2 til Storo, og nå gjør Entra og Skanska om bygget til et kompetansehus for IT og teknologi, som baserer seg på muligheten for korte leiekontrakter. 

– Vi ser at fleksible kundetrender bare akselerer nå under coronakrisen. Det å tilby individuell fleksibilitet er viktig. Vi tror man må tilrettelegge mer for hvordan folk ønsker å jobbe, både hjemme og på arbeidsplassen. Du lever ikke av å leie ut murstein og kontorer lenger, du må svare på kundebehovene som forandrer seg, sier Horn. 

Oppsigelse på 6 måneder

FORSVARER PRIS: Carl J. Onstad, daglig leder i Rebel. Foto: Eivind Yggeseth

Kompetansehuset har fått navnet Rebel og skal stå klart til neste år. Rundt 35 prosent av bygget på 27.000 kvadratmeter er fylt opp.  

– Det løsnet virkelig i juni, jeg får tre til fem henvendelser om dette bygget daglig, sier daglig leder i Rebel Carl J. Onstad.  

– Er det mange coronarelaterte spørsmål? 

– Ja, det er mange som snakker om hvordan de skal være bemannet fremover og folk er opptatt av leietid. I dette konseptet kan man si opp leieavtalen med seks måneders oppsigelse, totalt må man være her minst ett år, forteller han. 

Bygger ved St. Olavs plass åpnes nå mer opp innvendig og etasjene med garasje gjøres om til sosiale møtesteder for de ansatte, og spisesteder som skal drives av FursetGruppen. Forretningsideen er lik den Entra hadde med MediaCity i Bergen, bare at her er det teknologifolk som skal inn. 

 – Vi stiller noen krav til leietagerne i kontrakten. Det skal blant annet holdes åpne fagmøter som alle på huset skal få delta i, sier Onstad. 

ÅPNER OPP: Bygget i Universitetsgata 2 får mange åpne løsninger. Leieprisen per etasje er 4,9 millioner i året. Foto: Eivind Yggeseth

4,9 millioner i året 

Totalt er det 13 etasjer som skal brukes til kontor og hver etasje har 800 kvadratmeter netto. Leieprisen pr. etasje er 4,9 millioner i året, uavhengig av om du velger toppetasjen hvor du har fjordutsikt og forøvrig panoramautsikt over Oslo sentrum, eller lenger ned i bygget. 

– Du har 72 ferdig møblerte arbeidsplasser i hver etasje. Så hver arbeidsplass koster 68.000 kroner. Jeg opplever ikke at folk synes dette er dyrt, sier Onstad. 

Med utgangspunkt i antall netto kvadratmeter, så gir det en kvadratmeterpris på 6.100 kroner, som er langt over snittet i Oslo CBD, de mest sentrale områdene. 

Eiendomsselskapet Newsec har tall fra Arealstatistikk som viser at de 15 prosent dyreste leiekontraktene i Oslo CBD har en gjennomsnittspris på 3.810 pr. kvadratmeter, en nedgang på 2,3 prosent fra første til andre kvartal. Entra-sjefen mener det ikke blir riktig å sammenligne dette prosjektet med andre kontorbygg. 

– Akershus Eiendom har statistikk som viser at en kontorplass i hovedsak ligger på mellom 45.000 til 100.000 kroner. Dette er bare husleie, mens i vårt prosjekt får du tilgang til en kompetansearena og lokalene er ferdig møblert. Du har heller ikke ansvar for indre vedlikehold, sier Horn.  

UTSIKT: Utsikten har nok mang en ansatt i gamle Televerket eller Helsedirektoratet frydet seg over. Begge har hatt hovedkontor i Universitetsgata 2. Foto: Eivind Yggeseth

Usikkerhet fremover

Kontorledigheten var generelt lav i Oslo før coronakrisen og nå er den marginalt økende, med unntak av Oslo øst hvor ledigheten er stor.  

Bård Bjølgerud, adm. direktør i Pangea Property Partners, kjenner kontormarkedet godt og sier han forventer økt ledighet, men kun på kort sikt. 

– Litt økende kontorledighet og marginalt fallende leiepriser er som ventet, på kort sikt. Med dagens restriksjoner må vi forvente at dette fortsetter utover høsten. Vi er ikke veldig bekymret for kontormarkedet i Oslo, Bergen og Trondheim, snarere tvert om. Men, generell usikkerhet, bemanningsreduksjoner, permitteringer og en økning i antallet konkurser, vil trolig legge en kortsiktig demper på etterspørselen, sier Bjølgerud.