KjøpLogg inn

Bedriftsledere vil ha tre ganger så mye hjemmekontor

Bedriftsledere vil ha tre ganger så mye hjemmekontorbruk permanent. Det kan bli krise for næringseiendom. 

Publisert 19. aug. 2020 kl. 20.58
Oppdatert 21. aug. 2020 klokken 13.54
Lesetid: 4 minutter
Artikkellengde er 988 ord
MINDRE KONTOR: Ifølge DNB Markets' kontorundersøkelse vil bedriftsledere ha mye mindre kontorbruk etter corona. Her fra Spaces' lokaler i Oslo.  Foto: Iván Kverme

DNB Markets har stilt norske bedriftsledere en rekke spørsmål om deres kontorbruk. De mest interessante funnene er at bedriftslederne vil ha mye mer hjemmekontor, nesten ingen vil til dyre sentrumsområder neste gang de bytter lokaler, miljøsertifisering er lite viktig, og flere vurderer å leie ut eksisterende kontorlokaler til andre. 

– Trenden med økt bruk av hjemmekontor og mer fleksibilitet har jo vært økende de seneste ti årene, men nå kommer det et kvantehopp som blir tvunget frem, sier analytiker Simen Mortensen, som sammen med kollega Niklas Wetterling står bak undersøkelsen. 

Vi tror leieprisene kan gå ned 10–15 prosent. Det vil bli vanskeligere å ta de høye leiene i CBD. Det er krakklignende og en stor korreksjon
Simen Mortensen, DNB Markets

FÆRRE TIL BJØRVIKA? Kun 4 prosent av bedriftlederne svarer at et sentralt område er blant det viktigste når nye lokaler skal velges. Analytiker Simen Mortensen og DNB Markets holder til sentralt i Oslos såkalte Barcode-rekke. Foto: Håkon Løtveit

27 prosent borte

105 bedriftsledere i privat sektor har svart på undersøkelsen, og utvalget er ifølge DNB Markets representativt.

Adm. direktører og økonomidirektører er blant annet stilt følgende spørsmål: Hvor mange prosent av kontortiden vil bli brukt fra andre lokasjoner enn kontoret, før, i løpet av og etter coronakrisen?

I svarene kommer det frem at 10 prosent var utenfor kontoret før krisen, 80 prosent under krisen og at forventet permanent bruk av hjemmekontor/fjernkontor etter corona er 27 prosent. 

Det betyr at nesten hver tredje arbeidsdag blir brukt utenfor kontoret om bedriftslederne får det som de vil eller antar. 

– Når skal dette skje?

– De har ikke svart på akkurat når, men det er etter denne ekstremsituasjonen vi er inne i. Dagens leiekontrakter løper, så vi vil ikke se det strukturelle skiftet starte før om to til tre år, sier Mortensen. 

 –Vil de ansatte være med på dette, bestemmer ikke de også utviklingen av kontorbruk?

– Det er som regel toppledelsen som bestemmer, det er derfor vi har spurt dem, og mener dette gir mest mulig sannsynlige svar for fremtiden.

– Krakklignende tilstander 

Allerede sliter kontormarkedet med økende ledighet og noe fallende leiepriser. At det bygges unormalt mye kontorareal i 2020 er heller ikke et godt sammentreff med coronakrisen. 

– Vi tror ledigheten skal opp med ytterlige 4–6 prosentpoeng. Verste scenario er 10–15 prosentpoeng, hvis de fleste går over til «free seating», sier Mortensen. 

I de store byene er ledigheten allerede stigende, og med det mest realistiske anslaget kan kontorledigheten ligge mellom 10 til 20 prosent i løpet av fem år, ifølge DNB Markets. I dag er kontorledigheten mellom 6 til 11 prosent i de store byene.

Ifølge Arealstatistikk ble det signert 138.000 kvadratmeter i Oslo i andre kvartal, noe som er det laveste volumet siden 2014 og 27 prosent mindre enn i samme kvartal i fjor.

Økende ledighet påvirker naturlig nok leieprisene. Under finanskrisen sank de 25 prosent i de mest attraktive sentrumsområdene. Mortensen mener ikke at fallet blir like stort nå, men venter likevel et kraftig fall i det såkalte central business district (CBD) – Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen og Bjørvika. 

– Vi tror leieprisene kan gå ned 1015 prosent. Det vil bli vanskeligere å ta de høye leiene i CBD. Det er krakklignende og en stor korreksjon, sier Mortensen.

I andre regioner tror DNB Markets at det slår mest ut i ledighet og tapt inntekt, da leieprisveksten her ikke har vært så stigende.

Finanstilsynet har også uttrykt sin bekymring og uttalte følgende til Finansavisen nylig:

– Næringseiendom står for den største andelen av bankenes utlån til ikke-finansielle foretak, og utviklingen i denne næringen er derfor svært viktig for bankene. Prisene på næringseiendom har økt betydelig de siste årene, sier direktør for digitalisering og analyse, Per Mathis Kongsrud. 

I forkant av finanskrisen vokste gjelden i næringseiendom mer enn omsetningen og Finanstilsynet og Norges Bank er spesielt bekymret for hva fremtidig økende rente får å si. 

Sentrum lite populært 

De mest attraktive kontorlokalene ligger i Oslo sentrum, og foreløpig har ikke kontorledigheten økt kraftig her, med en ledighet pr. andre kvartal på 5,2 prosent, ifølge Arealstatistikk. Oslo som sådan har en kontorledighet på 6,6 prosent, hvor Oslo øst nærmer seg 14 prosents ledighet. 

Coronakrisen har også gjort noe med bedriftsledernes tanker om hvor viktig det er å ha sentrale kontorlokaler. 

Kun 4 prosent svarer at mer sentrale kontorlokaler, med høyere leie, er viktigst når neste kontor skal velges. Bedriftslederne ser også ut til å gi blaffen i miljøsertifisering, kun én av ti mener dette er blant det viktigste.  

– Oslo sentrum vil alltid klare å fylle opp kontorlokalene, men de må ned i pris for å få det til, sier Mortensen. 

– Hva tenker du om at så få svarer at sentral beliggenhet er viktig? 

– Vi har jo spurt om dette midt i en krise, men det sier litt om hvordan CBD kan utvikle seg. Betalingsviljen er ikke stor for høyere husleier, sier Mortensen. 

– Og bedriftslederne er også vært lite opptatt av miljøsertifisering?

– Når bedriftsledere blir spurt om dette, svarer de vanligvis at det er viktig, men når vi spør anonymt i denne undersøkelsen så er det en av de minst viktige årsakene til å velge et kontorbygg. Det er ikke noe grønt push i næringseiendom fra leietagernes side ihvertfall, sier han. 

Flere vil drive fremleie 

Mange bedrifter sitter på lange leiekontrakter, og kan ikke nødvendigvis endre disse nå. I undersøkelsen til DNB Markets er det også spurt om selskapene vurderer å fremleie kontorplass.

MANGE NYBYGG: Her fra Økern, der Oslo Pensjonsforsikring står bak kontor- og hotellprosjektet Økern Portal. Foto: Iván Kverme

12 prosent sier de vil vurdere å leie ut sitt kontorareal til andre bedrifter, og 14 prosent svarer at det kan bli aktuelt med fremleie i fremtiden. 

– Det er overraskende høyt. Vi har ikke spurt om volumet, men det er interessant at flere svarer at de vil fremleie arealer. Det kan være høyst avgjørende for utviklingen av leieprisene, sier analytiker Simen Mortensen. 

– Er det mulig å stoppe større kontorledighet, tror du?

– Hvis ikke nybyggaktiviteten stopper betydelig opp, så kan det bli stor ledighet i kontorareal.  Nå bygger man seg til ledighet, sier Mortensen.