Kontorledigheten i Oslo fortsetter å stige

 På Økern og Løren står nå mer enn hver femte kontorplass ledig. 

UTFORDRENDE: OBOS bygger et kontorbygg på 40.000 kvadratmeter i Kværnerbyen. Usentrale områder uten T-bane blir vanskelig fremover, påpeker DNB Næringsmegling.  Foto: Obos
Næringseiendom

Kontorledigheten fortsetter å stige i hovedstaden. og er nå på 6,9 prosent, ifølge DNB Næringsmegling. Det er ett prosentpoeng opp fra forrige kvartal. 

AVVENTENDE MARKED: Analysedirektør Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling. Foto: DNB Næringsmegling

– Det inngås færre avtaler og markedet er avventende, så dette er ikke så overraskende, sier analysedirektør Thomas Ramcilovic. 

Han tror kontorledigheten skal videre oppover, men ikke mye før den når sin topp. 

– Vi tror ledigheten skal opp på 8 prosent for så å bli på dagens nivå igjen i 2022 og 2023. Det påbegynnes få nye kontorprosjekter nå, spesielt på spekulasjon. I 2022 venter vi derfor et svært lavt nybyggvolum.

Utfordrende i øst 

Kontormarkedet i Oslo reddes på mange måter av at ledigheten allerede var lav før coronakrisen rammet bedrifter økonomisk og alle begynte å snakke om hjemmekontor. Den største utfordringen har utbyggere som OBOS og Skanska som ferdigstiller eller skal ferdigstille i Oslo øst. 

Både i år og neste år står det nemlig unormalt mye kontorareal klart til bruk, samtidig som etterspørselen er fallende. Det ferdigstilles 330.000 kvadratmeter, 90.000 over gjennomsnittet de seneste ti årene.

LEDIGHET I ØST: Analytiker Anders Steinsland Haugan i DNB Næringsmegling. Foto: DNB Næringsmegling

– Vi har ikke sett at det er blitt ferdigstilt så mye kontorareal på syv år og mye er i Oslo øst hvor ledigheten vil fortsette å stige, sier analytiker i DNB Næringsmegling, Anders Steinsland Haugan. 

DNB Næringsmegling måler nå 22 prosents ledighet på Løren og Økern og 11 prosent på Helsfyr og Bryn. 

Fornebu  

Også vest for Oslo er det er utfordrende. Ledigheten på Fornebu har doblet seg fra 5 prosent til 11 prosent. 

– Vi mistenker at det var skjult ledighet som ikke ble fanget opp ved forrige måling. Utfordringen her er skinnegående kollektivtrafikk. Så lenge det ikke kommer på plass, så vil ledigheten her øke, tror Haugan. 

Lysaker har også en relativt høy ledighet på 13 prosent. 

– Risikoen ligger i om den finansielle situasjonen blir langvarig. Hvis flere bedrifter sliter stort så kan det bli mer forsøk på fremleie, sier analysedirektør Ramcilovic. 

HØY LEDIGHET: Økern og Løren har en kontorledighet på 22 prosent. Det nye bygget til Skanska er på 19.000 kvadratmeter, men kun 2.500 er leid ut. Foto: Skanska

Noe prisfall 

Selv om ledigheten skal opp, så tror ikke DNB Næringsmegling at prisene skal veldig mye ned. Ifølge Arealstatistikk har leieprisene falt med 3–4 prosent.

– Vi ser at prisene har falt litt, ifølge Arealstatistikk, men foreløpig udramatisk. Vi tror leieprisene vil falle noe videre på kort sikt, men vi hører ikke om forhandlinger på veldig lave nivåer, sier Ramcilovic.

Analysedirektøren mener imidlertid at offentlige leietagere har enda bedre kort på hånden enn tidligere. 

– De er veldig attraktive for utleierne og her kan flere være villig til å gå ned i pris bare for å sikre seg en lang og solid kontrakt, sier Ramcilovic.

– Jeg tror vi får ganske flat prisutvikling og de aller høyeste leiene får man kanskje ikke lenger, men det er få slike toppleier i dag. I randsonene er det også svært lite å gå på, fortsetter han. 

– Kan det bli så vanskelig i randsonene at kontor gjøres om til bolig? 

– Det er kjempeutfordrende med kontorbygg som ikke har sentral beliggenhet eller umiddelbar nærhet til T-bane- eller togstasjon. Her kan det være kandidater til konvertering om man mister leietagere og uansett må benytte penger på større rehabiliteringsprosjekter, sier Ramcilovic.