– Det blir slitsomme og ubehagelige år

– Det blir ubehagelig og slitsomt de neste årene, for både kontor- og hotellmarkedet, men vi har gått fra tilnærmet full panikk, til et generelt ubehag til en følelse av at dette ordner seg, sier eiendomsinvestor Christian Ringnes.

Slitsomt er det allerede for den kjente investoren. Det siste halve året har han mistet 60 prosent av leieinntektene på hotell som utgjør 20 prosent av eiendomsporteføljen.

Marerittet Pandox 

For hotellmarkedet var det tilnærmet full stopp da krisen sto på som verst. I hovedstaden var det kun 17 prosents belegg på hotellene, belegget er nå nesten doblet, men 30 prosent er også lite å skryte av. Dette slo hardest ut for Ringnes i hotellselskapet Pandox hvor han er majoritetseier med 25,8 prosent av aksjene.  

– Vi har tjent oss søkkrike på Pandox i mange år, men nå kom rekylen, sier Ringnes.

Og kraftigere rekyl skal du lete lenge etter. Resultatet i første halvår 2020 mot første halvår i 2019 har en svimlende differanse på 2,4 milliarder kroner.

– Det negative resultatet for Eiendomsspar i første halvår handler nesten utelukkende om Pandox. Vår andel av tapet er 615 millioner kroner. 180 millioner er tapte leieinntekter og resten er nedskrivninger i forhold til ifjor, sier Ringnes. 

Pandox er et av de største hotelleiersystemene i Europa med 156 hotell og over 35.000 rom. 

Angrer ikke

Totalt leverte Pandox et negativt resultat på 1,1 milliard kroner første halvår mot et positivt resultat på 1,3 milliarder første halvår 2019.

– Pandox har virkelig fått juling. Det er jo 2,4 milliarder kroner i forskjell fra det ene året til det andre, det er mye penger, men det er snakk om papirtap. Aksjemarkedet vurderer dessuten våre eiendommer lavere enn vi selv gjør, men det kommer tilbake. Sånn er verden. Dette har jeg opplevd før.

På lengre sikt har han tro på hotellmarkedet igjen. 

– Pandox har et kjempestort potensial når verden snur. Børskursen har kommet opp på 100, fortsetter Ringnes.

– Men den er mer enn halvert fra årsskiftet?

– Ja, det er riktig, da var vi all time high. Det er en kjempenedgang, men også et stort potensial for vekst, sier eiendomsinvestoren.

– Har du angret på investeringen under coronakrisen?

– Absolutt ikke, hadde man vært spåmann så skulle man jo solgt på en kurs på 220, men spåmann er man aldri. Den lave kursen vil trolig ligge der en god stund fremover, så det kommer til å bli slitsomt, erkjenner Ringnes.

Mindre reising 

For hotellnæringen er selvsagt avhengig av at folk reiser og en normalsituasjon tror Ringnes er flere år frem i tid.

– At man skal være tilbake i normalt reisemønster før man kommer ut i 2021, er lite sannsynlig. Det er heller snakk om 2023 før vi er tilbake på 2019-nivå. Skulle vi klare å få belegget opp på 60 prosent i 2022, bør vi være veldig fornøyde, sier Ringnes.

Han mener en kjent ung miljøaktivist er en større trussel mot reiselivet enn corona på sikt.

– Papirtap spiller ikke så stor rolle, all erfaring viser at ting kommer tilbake til det normale. Jeg tror «Greta Thunberg-trusselen» er den største når verden normaliserer seg.

– Tror du ikke at stor reiselyst vil kunne trumfe miljøaktivismen?

– Jo, her blir det en stor ketchupeffekt og reise er et fundamentalt menneskelig behov. Jeg tror dog også miljøengasjementet kommer tilbake ganske fort, og jo yngre du er, jo sterkere vil det være, sier Ringnes.

Kontorkonge

Christian Ringnes velger å være positiv.  Mye av tapet på hotelldelen er nedskrivninger og det er jo tross alt «bare» en fjerdedel av virksomheten hans. Det er kontorinvestor han først og fremst er, men heller ikke her er det så stas om dagen. 

– Neste år blir et slitsomt år for kontormarkedet. Det tilføres dobbelt så mye arealer neste år enn et normalår, sier investoren som understreker at det til gjengjeld tilføres lite nytt i 2022 og 2023.

42 prosent av eiendomsporteføljen til Ringnes er kontorbygg og konkurransen om leietagere hardner til i takt med mer ferdigstillelse. 

– Det blir ubehagelig i 2021 og 2022. Uavhengig av corona, men nå kommer den i tillegg. Så er spørsmålet om det er en akselerasjon eller en varig strukturell forandring.

Og verst blir det i Oslo øst, påpeker Ringnes.

 – Det er der det bygges mest og der blir leienivåene slik at det ikke lønner seg å sette igang, så det stopper opp helt.

– Bygges det for mye i øst? 

– Ja, det har alltid vært slik at det lett å bygge kontorer i randsonen, så med en gang du finner en leietager, gjør du det. Oslo øst er krevende, men du har mulighet til å tjene mye penger om du finner en stor leietager. 

– Hater hjemmekontor 

Men det å finne leietagere nå er ikke så lett, og spesielt ikke Oslo øst hvor kontorledigheten eksempelvis på Økern og Løren er 22 prosent ifølge DNB Næringsmegling. Fornebu i Bærum opplever også økende kontorledighet, fra 5 til 11 prosent fra 1. til 2. kvartal. 

Som Finansavisen omtalte i august så viser en undersøkelse DNB Markets gjorde blant 105 ulike bedriftsledere at de tror det vil bli nesten tre ganger så mye hjemmekontorbruk permanent etter coronakrisen, sammenlignet med hva det var før krisen inntraff. Nærmere bestemt fra 10 prosent til 27 prosents hjemmekontorbruk.

– Jeg tror alle er enige om at det blir mer hjemmekontor. Spørsmålet er bare hva kontormønsteret blir, sier Ringnes.

Han tror det blir vanlig å ta hjemmekontor rundt to ganger i uka og at det er spesielt to dager som blir populære.

– Jeg tror det blir mye hjemmekontor på mandager og fredager. Da slipper man rushet og det er start og slutt på en helg. Det kan bli et eget kosekontormønster av dette, sier Ringnes.

Men selv er han ikke noen tilhenger av utviklingen, hverken personlig eller for forretningen.

– Man fokuserer mindre når møter ikke er fysisk, da er det lett å bli distrahert av telefonen sin, og dessuten er det umulig å få med seg de mellommenneskelige nyansene.

– Hva synes du selv om hjemmekontor?

– Jeg hater hjemmekontor, men jeg elsket det i starten. Det var gøy å lære seg alle de elektroniske greiene. Nå får jeg tusen invitasjoner om å være med på web ditt og web datt. Jeg skriver tilbake at jeg er «zoomed out», sier Ringnes og viser til den populære kommunikasjonsplattformen Zoom.

Tror ikke på stor endring

Kontorledigheten er stigende og leieprisene er synkende, men ledigheten kommer fra et veldig lavt nivå og prisene har skutt i været, spesielt i Oslo sentrum, de seneste årene. 

 – Det kommer til å bli andre behov, flere stillerom og kanskje mindre faste plasser og større avstand enn idag, sier Ringnes. 

– Blir det mindre areal?

– Ja, litt mindre i sum. Jeg tror det hadde skjedd uansett, men når skjer det flere år tidligere enn det normalt ville gjort. På den annen side vil helt sikkert veksten i arbeidsstyrken over tid føre til større arealbehov, sier han.

Cushman & Wakefield Realkapital gjorde i august sin halvårige undersøkelse i flere titalls investormiljøer. Den viste at halvparten av de spurte tror etterspørselen etter kontorlokaler vil falle videre det neste halve året, og 8 av 10 svarte det samme om lokaler til butikk, utesteder og restauranter. 

– Jeg tror en del av de som nå har hjemmekontor vil oppleve at det organisatoriske limet går litt opp. På lang sikt er jeg ikke negativ til kontormarkedet. Folk kommer til å ønske å være sammen. Men jeg er veldig ærbødig. Jeg kan ta kjempefeil, selv om det ikke er sannsynlig, sier Ringnes. 

Prisfall 

Under finanskrisen sank leieprisene med 25 prosent i de mest sentrale og attraktive områdene, kalt CBD. Ringnes tror ikke på noe kopi av det, men at man kan se langt etter de høyeste leiene når nye kontrakter skal inngås.

–  Betalingsviljen på de høyeste leiene på 6.000 kroner meteren tror jeg blir borte. Generelt sett har gårdeierne mulighet til å sitte med ledige lokaler ufattelig lenge på grunn av det lave rentenivået. Så det er ikke desperasjon etter å få inn folk, men kanskje skal man ned fra 6.000 til 5.000 på de høyeste leiene. Det betyr også at de som tidligere har bundet leie på 4.000 skal opp til 5.000 neste gang, understreker Ringnes.  

– Men isolert så utgjør fallet fra 6.000 til 5.000 et fall på 17 prosent? 

– Ja, men da er du er tilbake på det nivået som du var for to år siden. Det er ingen krise.

Selv om Ringnes har troen på Oslo sentrum så selger han unna det han selv omtaler som en kremeiendom. 

Tidlig i september la han kontoreiendommen Tjuvholmen Allé 1-5 for salg. Eiendommen på 15.000 kvadratmeter på Tjuvholmen i Oslo sentrum sto ferdig i 2008, og ble kjøpt av Eiendomsspar i 2011 for 875 millioner kroner. Nå kan prisen ha doblet seg, og Christian Ringnes håper på å få en lavere yield enn dagens rekord på 3,5 prosent.

–  Det er jo kanskje litt rart at vi selger et så fint bygg, men verden ser optimistisk ut om dagen, og vi er litt nysgjerrig for hva vi kan få.

Økende ledighet 

Kontorledigheten er i skrivende stund rundt 7 prosent i Oslo og over det dobbelte i randsonene. 

– Du har først og fremst lokaler i Oslo, hvor høy tror du ledigheten blir her? 

– 8 til 9 prosent kanskje. Den kommer til øke helt sikkert. Uavhengig av corona. Mer arealer blir mer ledighet, som igjen går utover prisnivået, sier Ringnes.

– Det er ikke så vanskelig å forlenge med leietagere, men de vil ikke forlenge for veldig lang tid, fordi de er usikre på fremtiden og vil ikke inngå noe veddemål, fortsetter han. 

– Kan det bli lettere å fylle på i randsonen, hvis betalingsviljen blir lavere for sentrumslokaler?

– Nei. Når prisene faller i sentrum, er det dit folk vil. Kontorkostnaden blir fort spist opp av at du får attraktive arbeidstakere, og bedre produktivitet, sier Ringnes. 

– Dette er jeg 100 prosent sikker på. Randsonen kommer til å være taperen denne gangen også, slår han bestemt fast. 

– I randsonen er det jo allerede relativt billig å ha kontorer, er det mye å gå på her for å få friste flere ut av sentrum? 

– Ingenting, og dumper du prisene, får du kanskje også leietagere deretter – de du ikke ønsker, sier Ringnes. 

Tror mer blir bolig 

Mens kontormarkedet kan bære preg av halvtomme lokaler fremover, skriker politikere, utbyggere og eiendomsmeglere etter flere boliger i Oslo. Nå tror Ringnes historien vil gjenta seg og at kontorlokaler gjøres om til bolig.   

– Å ja. Det skjedde jo også etter finanskrisen. Ikke alle kontorer egner seg til konvertering, men jeg tror mye kan bli gjort om.  

– Hvor vanskelig er dette i praksis? 

 – Du må slåss med myndighetene om bruken, du må ha riktig uteareal, parkeringsdekning også videre, men generelt er jeg helt sikker på at om kontorer i randsonene blir fraflyttet, så blir en god del boliger. Dette har jeg sett så mange ganger før, sier Ringnes. 

–Tenker du selv å gjøre dette? 

– Vi ønsket selv å konvertere annen etasje i en boligblokk i Majorstuveien fra kontor til bolig, men vi fikk ikke konvertere fordi myndighetene definerte det som støysone.

– Hvor mange kvadratmeter kommer til å endres til boliger tror du?

– Mellom 50.000 og 100.000 kvadratmeter kanskje, sier Ringnes. 

Skjønner bekymring 

Ingen annen bransje har så stor andel av bankenes utlån som næringseiendom. Finanstilsynet uttrykte nylig bekymring i Finansavisen over hva et økonomisk tilbakeslag og leietageres betalingsvansker kan gjøre med norsk økonomi som sådan. 

– Deler du Finanstilsynets bekymring for næringseiendom?

–I teorien ja. Deres lærdom er fra finanskrisen. Rett før det smalt fikk du låne 90 prosent av kjøpesummen. Renten var 6 prosent og ingen sikkerhet utover eiendommen, så banken tok all risiko på verdistigningen.

– Jeg tror at i dag vil rentenivået holdes meget nær null fremover, og denne gangen har man ikke fått låne mer enn 60-65 prosent av verdiene, så det er ikke sammenlignbart, sier han.

– Men du skjønner likevel at de er bekymret?

– Ja, fordi det er store tall. Hvis det først går galt, så er det dramatisk. Konsekvensen er enorm, med over 30 prosent av alle banklån til næringseiendom.

Skrekken er om man bygger for mye, sier han.

– Hvis det bygges for mye, så får du skikkelige krakk og de er grusomme. Som i 1992 med rente på 15 prosent og folk gikk konkurs. Det kan skje igjen, at du får en så massiv krise, men jeg tror ikke det skjer nå, sier Ringnes.

– Bygger vi ikke for mye kontorlokaler nå da?

– Vi skal bygge 150.000 kvadratmeter for mye. Det er ingenting i forhold til de over 10 millioner kvadratmeter som allerede finnes. Det har ingen reell betydning, men du får en smekk likevel, fordi leietagere på kort sikt skal ut og møte de nye volumet.

 Husleiestriden fortsetter 

I vår skrev Finansavisen mye om en husleiestrid hvor det kokte over for både leietagere og gårdeiere. Flere nektet å betale husleie fordi de ikke følte seg møtt av gårdeier da krisen sto på som verst. Gårdeiere raste også mot andre gårdeiere som ikke ville gi rabatter. 

Christian Ringnes tror ikke denne striden er over med det første. 

– Nei. Den er ikke over. De som lider, hotell og reiseliv, kommer selvfølgelig til å ha problemer med å betale leie. Og da må du jo spørre da, om hjelp og utsettelse. Ikke alle, men noen av dem. Striden er ikke over og det vil være en problemstilling vi må fortsette å ta stilling til. 

Til nå har Ringnes gitt 3-4 millioner i husleierabatt av et totalt leietap første halvår på 37 millioner kroner. 

– Alt i alt virker du positiv. Har du aldri vært stresset? 

 – Jo, helt i starten. Da du ikke ante hvordan dette endte. Hadde det ikke kommet støtteordninger på plass, kunne du fått dominoeffekter som kunne stanset hele systemet, slik som under finanskrisen. 

– Denne gangen satt man alle livbåter på sjøen med en gang, og derfor var det ingen som druknet, men det kunne man ikke være sikker på da det føltes som om skipet sank, avslutter Ringnes.