Malling-analytiker heller kaldt vann i logistikkblodet
Mens investormarkedet er euforisk til logistikkeiendom, tror Malling & Co at flere selskaper vil gjøre som Hennes & Mauritz, flytte alt til Sverige.
– Vi tror at om et selskap som opererer i hele Norden etablerer store logistikkfunksjoner i dag, vil det bli lagt til Sverige, selv om det er et norskeid selskap som står bak, sier senioranalytiker i Malling & Co, Herman Ness.
Mens hotell- og butikksegmentet er tungt, har logistikkeiendom gått som en kule - både under coronaperioden og ikke minst i god tid før. Økt netthandel har gitt større behov for gode logistikklokaler, og prisingen av logistikkeiendom er rekordhøy.
I Norge popper det stadig opp nye logistikkbygg, og aksen svenskegrensen til Gardermoen langs hovedveiene er der veldig mange vil være.
I tillegg til at det er et godt sentiment, er også driftskostnadene lave, og ofte er det kun en leietager i et bygg. Motposten er at det er lett å sette opp et bygg, det er store ubebygde tomteområder, og når leiekontrakten går ut, kan man risikere at bygget er vanskelig å få leid ut om bygget ligger litt feil eller er veldig tilpasset behovene til forrige leietaker.
Ness heller mer kaldt vann i blodet på euforiske logistikkinvestorer.
Prime yield ulike segmenter
Kontor: 3,60 %
Logistikk: 4,45 %
Handel - High Street: 4,55 %
Handel - Kjøpesenter: 5,15 %
Kilde: Malling & co.
HM flytter fra Norge
– Vi synes det er interessant å trekke frem at Hennes & Mauritz flytter logistikksenteret sitt for Norge til Sverige. Det tror vi ikke de vil være alene om fremover, sier han.
Analytikeren viser til at selskapet i slutten av august offentliggjorde at selskapet relokaliserer logistikkfunksjonene i Norge og på Island og de legges til Sverige. I dag jobber det rundt 150 ansatte på selskapets logistikksenter på Alnabru i Oslo, disse jobbene blir nå overflødige, skrev E24 26. august.
– Sverige er porten inn i Skandinavia og Norden for mange internasjonale aktører. Når de største etablerer seg, er det dit de vil. Det er ikke tilfeldig at når Amazon kommer til Norden, bygger de i Sverige, sier han.
Malling & co har tidligere trukket frem risikoen i logistikkeiendom i lys av den euforien mange har hatt og fortsatt har etter boosten coronapandemien har gitt netthandel.
– Sverige har mange fordeler fremfor Norge når det gjelder de store aktørene sine logistikkkjeder. Amazon planlegger i stor grad å distribuere i Norden via en sentral hub lokalisert i Sverige, sier han.
Langt større skip til Göteborg
Han peker på at Sverige er innenfor EUs tollunion, har direkte anløp av verdens største containerskip fra Asia inn til Gøteborg, og er mye nærmere kontinentet når lastebiler skal flytte volum inn til Norden.
– Du har direkteanløp av 19-20.000 TEU containerskip fra Asia til Göteborg hver uke året rundt. I tillegg er logistikkoperasjoner mer industrialisert i Sverige. Du har mange store selskaper, som f.eks Volvo, Husqvarna og Ikea, som har jobbet med effektive logistikkkjeder lenge. Mer kjent i nordmenns hverdag er Jula, Clas Ohlsson, Rusta og andre har rullet inn i Norge de senere årene. Alle har et norsk logistikkapparat, men det går tettere på butikk fra hovedlagre i Sverige.
TEU betyr twenty-foot equivalent unit – et forenklet mål på antallet 20-fots containere det er plass til på skipet, som da sier noe om størrelsen på skipet. Det største containerskipet som har anløpt Norge var på rundt 2.500 TEU, og det var et spesialanløp i Ålesund. De typiske containerskipene som går inn i Oslofjorden er rundt 1.500–1.800 TEU.
Ikke minst er leieprisene betydelig lavere for logistikkbygg i Sverige enn i Norge. Som grafen viser, er prime leie for logistikklokaler over 30 prosent dyrere i Norge enn i Sverige.
