Kredittmarginene på obligasjoner mye raskere ned enn ventet

– Kredittpåslagene på absolutt alt har gått mer og fortere ned enn vi hadde sett for oss, sier kredittstrateg i DNB Markets, Ole André Kjennerud.

IKKE HØYEST I KREDITTKURS: Olav Thon Eiendomsselskap og Olav Thon. Foto: ntb scanpix
Næringseiendom

– Eiendom er en av sektorene som henger litt etter med tanke på nedgangen i kredittpåslagene, sier Ole André Kjennerud, kredittstrateg i DNB Markets.

Meglerhuset følger obligasjonsmarkedet og kredittpåslagene, og som grafen viser, gikk marginen for femårige lån for eiendomsselskaper kraftig opp ved inngangen til coronapandemien i februar, og falt tilbake raskere enn de aller fleste hadde ventet.

– Absolutt alt har gått mer og fortere ned enn vi hadde sett for oss. Det er vanskelig å rettferdiggjøre, for vi står fortsatt i den største økonomiske krisen siden andre verdenskrig, sier han.

Under pre-corona

– I deler av markedet har påslagene falt under nivåene fra før krisen, som er litt spesielt. For eksempel ser vi at en del boliglånsforetak, som finansierer deler av bankenes boliglånsportefølje, har lagt ut obligasjoner på sensommeren på svært lave nivåer.

I motsatt ende er kjøpesenterselskaper. Olav Thon Eiendomsselskap handler godt over Entra, og forskjellen er mye større enn normalt. Det samme gjelder en del andre selskaper, som Norwegian Property og OBOS.

I obligasjonsmarkedet er det ikke en ulempe å være litt kjedelig
Ole André Kjennerud, DNB Markets

– Entra nyter godt av å ha en stor andel offentlige leietagere på lange kontrakter og sikre kontantstrømmer. I utgangspunktet tror jeg at Olav Thon Eiendomsselskap og Norwegian Property som har hatt en bra nedgang i kredittpåslagene, kan se videre nedgang, ettersom de fortsatt handles på en premie til resten av markedet, sier Kjennerud. 

– Få norske investorer frykter at de ikke får igjen pengene de låner ut til Olav Thon Eiendomsselskap. Ifølge vår eiendomsanalytiker er dette et av de beste kjøpesenterselskapene i Europa i år. Det er kanskje ikke det mest spennende selskapet, men for en kreditor er det en god ting.

– I obligasjonsmarkedet er det ikke en ulempe å være litt kjedelig,  fortsetter han.

RASKT NED: – I deler av markedet har påslagene falt under nivåene fra før krisen, sier Ole André Kjennerud, kredittstrateg, DNB Markets. Foto: Kaare Martin Granerud

Svakere likviditet

At Npro-obligasjonene prises såpass mye høyere enn Entra, mener Kjennerud handler mer om at likviditeten er litt dårligere i den delen av markedet.

– I et kredittperspektiv tror vi at det er et selskap som vil gjøre det bra og kan tilby ekstra avkastning, sier han.

Kjennerud forteller at det er et svært godt klima for solide selskaper å hente penger via obligasjonslån.

– Det har vært vanskelig for investorer å få tak i papirer, det er stor etterspørsel fra investorer, og emisjoner har ofte vært betydelig overtegnet, sier han. Vi har sagt lenge at selskapene bør benytte vinduet til å gå i obligasjonsmarkedet, for mange fond har god kjøpekraft og er interesserte i å investere i flere typer selskaper nå, de ønsker ikke bare bank og finans, sier han.

Det norske obligasjonsmarkedet domineres av pensjonskasser og andre institusjonelle aktører på investorsiden, for privatpersoner og småinvestorer er det et vanskeligere marked å komme inn på enn for eksempel aksjer.

– Inngangsbilletten er litt dyrere, som hvert fall gjør at jeg ikke vurderer det personlig i dag, sier Kjennerud.

– Det kunne sikkert blitt innført endringer i måten markedet virker for å gjøre det mer tilgjengelig for mindre investorer. Men samtidig tror jeg mange kan ta del i mulighetene som obligasjonsmarkedet har å by på ved å gå inn i rene rentefond. Det er mange flinke forvaltere i Norge.

25 prosent eiendomsobligasjoner

Holder man obligasjoner utstedt av stat og kommune utenfor, var det samlede volumet i det norske obligasjonsmarkedet ved utgangen av 2019 på 1.600 milliarder kroner. Av dette hadde eiendomsselskaper 119 milliarder kroner.

Den største sektoren er bank og finans, og holdes disse utenfor var var utestående volum på 454 milliarder kroner, som gjør at eiendom utgjorde drøyt en fjerdedel av volumet.

– Eiendom er den største enkeltsektoren blant ikke-finansielle sektorer, sier Kjennerud.

– Hvor lang løpetid på lånet etterspør utstederne?

– Det gjøres en del femåringer, og dette utgjør 30 prosent. Men det er også vanlig med tiårsobligasjoner (20 prosent) og syvårsobligasjoner (15 prosent). En liten andel, 4 prosent hadde opprinnelig løpetid på 15 år.

– Hvor mye mer må selskapene betale for et tiårslån enn et femårs?

– Kostnadene varierer veldig mellom utstedere. Entra må for eksempel betale rundt 30 punkter mer for en tiåring enn femåring, mens Norwegian Property og Olav Thon Eiendomsselskap må betale 50 basispunkter. For OBOS er forskjellen rundt 60 punkter.

– Alle følger med 

– Alle har fulgt med på disse marginene. Entra er riktignok et spesielt selskap, med stort statlig eierskap og en høy andel offentlige leietakere, men det påvirker også bransjen som helhet, sier analysesjef i Akershus Eiendom, Ragnar Eggen.

- TILBAKE PÅ 2018-NIVÅER: Partner og analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom. Foto: Brian Cliff Olguin

– Vi ser to tydelige trender – den første er at Entra-marginene, og dermed de beste delene av kontor-segmentet av næringseiendom – er tilbake til 2018-nivåer for marginene, som er en rask korreksjon tilbake til trygge nivåer. Den andre er at andre selskaper, med mer eksponering mot handel og sekundære kontorsegmenter, nå har relativt sett merkbart dårligere marginer enn de hadde i forhold til Entra i 2018-19. Det viser blant annet hvordan offentlig garanterte leieinntekter verdsettes ekstra i usikre tider, sier han, og fortsetter:

– Rente- og marginutviklingen trekker kapital over mot eiendom. Det er, som vi har sagt tidligere, en utilsiktet sideeffekt av rentepolitikken – dette blir primært gjort for å gagne bedrifter som investerer for økonomisk vekst og arbeidsplasser, men det medfører mye ny kapital inn mot investeringer i næringseiendom.

olav thon eiendomsselskap
ole andré kjennerud
dnb markets
akershus eiendom
ragnar eggen
obligasjonsmarkedet
entra
Nyheter
Næringseiendom