– Markedet er nådeløst

– Før coronapandemien gjorde vi en utstedelse til 0,83 prosentpoeng kredittpåslag, som er ganske likt som Entra har i dag. Vi mener alltid vi fortjener et lavere kredittpåslag, sier Oustad.

Mens børsnoterte Entra betaler et kredittpåslag på 80 punkter over Nibor for et femårig obligasjonslån, må børskollega Norwegian Property (Npro) nesten ut med det dobbelte, 140 punkter. Og coronauroen har gått i Npros disfavør - obligasjonsinvestorenes avkastningskrav har økt målt mot Entra - selv om begge har falt kraftig etter oppgangen til over 250 punkter ved inngangen til pandemien.

Høy offentlig andel

Entra nyter godt av høy grad av offentlige leietagere (58 prosent ved utgangen av andre kvartal), mens Npro har en langt lavere andel – 10 prosent.

Men det er ikke det eneste som skiller selskapene.

Før coronapandemien gjorde vi en utstedelse til 0,83 prosentpoeng kredittpåslag, som er ganske likt som Entra har i dag

Bent Oustad, Norwegian Property

– Entra er spredt på Oslo, Trondheim, Bergen og Stavanger, vi er mye mer Oslo-dominert. Når vi er ute blant internasjonale kredittinvestorer får vi høre at det teller positivt for Entra, sier Oustad.

Mye av investeringene i Npro er plassert på Aker Brygge, og ikke alle internasjonale investorer er så begeistret for det.

– Nordmenn vet at det er et et godt kontorområde, internasjonale investorer sier sier til oss at går det dårlig med Aker Brygge, går det dårlig med Npro, forteller han.

Må lære opp utlendinger

I tillegg har Npro-ledelsen en pedagogisk oppgave som ikke tar slutt.

– Er det ikke dere som eier Norgani-hotellene, får vi iblant spørsmål om, sier Oustad.

Norgani var et massivt bomkjøp for Npro da de i 2007 kjøpte hotelleiendomselskapet Norgani for 10 milliarder i en heftig budkamp. Ettertiden var preget av kriseemisjoner og massive tap.

I 2010 ble det solgt for 8,3 milliarder.

SLIPPER BILLIGERE: Entra-sjef Sonja Horn. Foto: Eivind Yggeseth

– Vi må kontinuerlig ut og fortelle internasjonale investorer om selskapet for å øke kjennskapen til det, sier Oustad.

Kjøpte boligtomter

Hotelleiendominvesteringen Norgani var en diversifisering av porteføljen, med lite hell. Rett før sommeren var selskapet igjen i diversifiseringsmodus og kjøpte sammen med eiendomsinvestoren Ivar Tollefsen og et Union-fond opp Veidekkes tomtebank i Norge og Sverige for 7,7 milliarder kroner. Npro og Tollefsen eier 42,5 prosent hver, Union-fondet de siste 15 prosentene.

– Dette oppleves som positivt i kredittmarkedet, sier Oustad.

– Selv om dette er et helt nytt område for dere?

– Vi eier jo ikke alt selv, og det først og fremst en tomtebankinvestering, sier han.

Oustad forteller at finansieringen av Veidekke-kjøpet ble gjort ved ordinært banklån.

75 prosent obligasjoner

– Før sommeren hadde vi rundt 90 prosent av den langsiktige gjelden i obligasjoner, nå er vi på 75 prosent. Det er fint å kunne flekse, sier han.

Som man ser av grafen, er det fortsatt langt igjen til det svenske selskapet Vasakronan. Deres kredittpåslag er helt nede i 65 punkter på femårs obligasjonslån.

– Grunnen er at de er mye større, sier Oustad.

Vasakronans portefølje var ved utgangen av juni verdsatt til 157 milliarder svenske kroner, en gjeldsgrad på 38 prosent, leieinntekter på 3,5 milliarder svenske kroner og 24 prosent av leietagerne er virksomheter i offentlig sektor. Til sammenligning hadde Npro en eiendomsportefølje verdt 16 milliarder kroner og en gjeldsgrad på 45,5 prosent. Entras portefølje er verdt snaue 51 milliarder og gjeldsgraden er nesten 41 prosent.

Investoren John Fredriksen eier nær 80 prosent av aksjene i Norwegian Property. Folketrygdfondet er størst i Entra med 11,4 prosent etter Statens massive nedsalg før jul i fjor fra 22,3 til 8,2 prosent.  I juni i fjor solgte Staten seg ned fra 33 til 22,3 prosent.