Hvert femte kontor står ledig i Stavanger

Over 20 prosent av kontorarealet i Stavanger sentrum mangler leietagere. – Vi må ta tiden til hjelp, sier Inge Røyland i EiendomsMegler 1.

ØKENDE LEDIGHET: Gamle bygg blir stående tomme når nye fylles i Stavanger sentrum. Leieprisene holder seg imidlertid stabile, ifølge EiendomsMegler 1. Foto: Dreamstime
Næringseiendom

Oljeprisen er på vei oppover igjen, men oljekrisen er definitivt ikke forbi i Stavanger. Ifølge en markedskommentar fra EiendomsMegler 1 i byen er kontorledigheten i Stavanger sentrum nå oppe i 20,4 prosent. Det er 2,2 prosentpoeng høyere enn for ett år siden.

– Det virker dramatisk?

– Det er en forklaring på det. Det er satt opp en del nye bygg de seneste to årene som nå er tatt i bruk. Dermed har mange flyttet ut av bygg som er blitt stående ledige, sier Jan Inge Røyland, leder for næringseiendom i EiendomsMegler 1 SR-Eiendom.

– UBALANSE I MARKEDET: Jan Inge Røyland i EiendomsMegler 1. Foto: EiendomsMegler 1

Han påpeker at den totale kontormassen i sentrum ikke er så stor, med 250.000 kvadratmeter. Dermed blir det raskt betydelige utslag om et større bygg tømmes eller fylles.

– Er det mye ukurant bebyggelse som blir stående tom?

– Ukurant vil jeg ikke si det er, men det er klart at mye nok trenger en oppgradering.

Lite riving

I motsetning til i Oslo er det heller ingen tendens til at eldre kontorer blir «transformert» (les: revet) og erstattet med leiligheter – noe som har fjernet titusener av kvadratmeter med utdatert kontorareal i hovedstaden. 

Så er da også boligprisene i Stavanger og omegn på omtrent samme nivå i dag som for fem år siden.

– I vår region er det veldig lite transformasjon, det er nesten ikke-eksisterende. De største utfordringene har vi dessuten på Forus, og der er det uansett ikke så aktuelt å transformere til bolig, sier Røyland.

Leiepriser for kontorer i og rundt Stavanger

Stavanger sentrumLeiepris fra......til
Høy standard1.800 kr2.600 kr
Normal standard1.200 kr1.800 kr
ForusLeiepris fra......til
Høy standard1.050 kr1.450 kr
Normal standard700 kr1.050 kr
SandnesLeiepris fra......til
Høy standard1.200 kr1.800 kr
Normal standard800 kr1.200 kr
Årlig leiepris pr. kvm. Kilde: EiendomsMegler 1

Skled i olje

Forus er kort forklart et drenert sumpområde som deles mellom kommunene Stavanger, Sola og Sandnes. Siden 1960-tallet har omtrent all næringsutvikling i regionen funnet sted på Forus, som derfor huser mesteparten av kontorarealet i de tre kommunene.

Man bygget kanskje en etasje eller to mer enn man egentlig hadde tenkt. Så kom oljeprisfallet
Jan Inge Røyland, EiendomsMegler 1

Her er kontorledigheten nå 13,6 prosent, svakt opp fra 13,5 prosent for ett år siden. Det ledige arealet utgjør 127.000 kvadratmeter, ifølge EiendomsMegler 1s kalkulator. I all hovedsak gjelder det kontorer som tidligere huset bedrifter i oljenæringen.

«Det er mye interne flyttinger på Forus, og tilveksten av større nye bedrifter til Forus er begrenset», skriver EiendomsMegler 1.

SUPERTILBUD: Her på Forus kan man leie kontorer med normal standard for helt ned i 700 kroner pr. kvadratmeter. Foto: Forus Næringspark

– Ble det bygget altfor mye før oljeprisen stupte i 2014/15?

– Ja, sett i etterpåklokskapens lys ble det bygget for mye. Det var en overoptimisme fra 2008/09 og frem til 2014. Det gjaldt alle – man bygget kanskje en etasje eller to mer enn man egentlig hadde tenkt. Så kom oljeprisfallet, sier Røyland.

– Bare en bedrift som Statoil reduserte sitt behov for leid areal med 120.000 kvadratmeter på tre år.

Trengte bufferareal

Det er imidlertid lett å være etterpåklok. Røyland unnskylder oljebransjen med at situasjonen var ganske annerledes før den storstilte byggingen begynte.

– Tidligere var det altfor lite kontorareal. Store oljeutbygginger krever at flere hundre personer samles på ett sted. Siden det kunne være problematisk å gå ut i markedet for å leie lokaler til slike prosjekter, sørget mange selskaper for å ha ledige lokaler som en buffer, forklarer han.

Kontorledigheten i regionen har sunket fra 315.000 kvadratmeter høsten 2017 til 258.000 kvadratmeter nå
Jan Inge Røyland, EiendomsMegler 1

I nabobyen Sandnes, altså rett syd for det litt uflytende Forus, er kontorledigheten rapportert til lave 3,1 prosent, ned fra 4,4 prosent. Men det som tilsynelatende er en suksesshistorie ødelegges litt av at det nesten ikke finnes kontorer i byen.

– Det er påfallende stor forskjell i ledigheten?

– Det er lite areal i Sandnes, og da får du ikke så mye bevegelse heller. Det som er der er hovedsakelig offentlige kontorer, sier Røyland.

Billig og enda billigere

På den positive siden er det lave leiepriser for den som trenger lokaler (se tabell). Selv midt i sentrum av Stavanger kan du slippe unna med 1.200 kroner meteren, og trekker du mot Forus, kommer du helt ned i 700.

I Oslo koster det til sammenligning fra 2.500 kroner meteren å leie et ordinært kontorlokale i Kvadraturen. I Bjørvika starter prisen på 3.200 kroner, ifølge Malling & Co.

EiendomsMegler 1 hevder likevel at leieprisnivået i Stavanger-området holder seg stabilt. Noen «quick fix» for ledigheten tror han ikke på.

– Vi må ta tiden til hjelp. Jeg håper at det kommer nye næringer og vekst i antallet arbeidsplasser, men for all del: Det er ubalanse i markedet, sier Røyland.

– Vil det bli noen forbedring?

– Jeg tror jo det. Kontorledigheten i regionen har sunket fra 315.000 kvadratmeter høsten 2017 til 258.000 kvadratmeter nå. Og det er veldig lite nybygging – nesten ingenting.