Enorme prisingsforskjeller på norske og svenske aksjer

Mens svenske eiendomsaksjer handles med en substanspremie på 25 prosent, har de norske 12 prosent rabatt.

HEFTIG KAMP OM ENTRA: To ivrige, svenske beilere gjør at Entra og konsernsjef Sonja Horn har økt aksjekursen og handles med aksjepremie.  Foto: Iván Kverme
Næringseiendom

– De norske aksjene verdsettes lavere fordi det er hovedsakelig kontoreiendommer og kjøpesentre som er børsnotert, men kontoreiendom har fått en oppsving den seneste tiden, sier analysesjef i Pangea Property Partners, Mikael Söderlundh.

Høy rabatt på Thon og Npro

Eiendomsrådgivningsselskapet har analysert de børsnoterte eiendomsaksjene i Norden, og norske Olav Thon Eiendomsselskap og Norwegian Property (Npro) har to av de tre største substansrabattene. Entra har hevet seg kraftig den siste drøye uken etter at det er blitt budkamp om selskapet. 

Aksjekurs/ substansverdi i nordiske eiendomsaksjer

De to Stockholms-noterte SBB og Castellum er begge hissige på å sikre seg det rendyrkede kontoreiendomsselskapet med et et stort innslag av offentlige leietagere, og Castellum har kommet lengst ved å kjøpe Statens eierpost på 8,2 prosent for 2,5 milliarder kroner. Budkampen har sendt Entra-aksjen opp 25 prosent fra 143 kroner 23. november til 178 kroner nå. Det gir en børsverdi på 32,5 milliarder kroner, og aksjen har gått fra en substansrabatt på 15 prosent til en premie på 11 prosent.

LITE RABATT: Da Clarion Hotel Amaranten i Stockholm ble solgt fra Petter A. Stordalen til NREP i august 2020, for 1,5 milliarder svenske kroner, var prisingen nesten som før coronakrisen. Foto: Wikipedia

Samtidig er Olav Thon-rabatten på 47 prosent mens Npro ligger på 31 prosent. 

Felles for disse to er at det fraværende oppkjøpscenario. Olav Thon Stiftelsen eier 73,9 prosent av kjøpesenterselskapet, mens John Fredriksen og hans døtre sitter på snaue 80 prosent i Npro.

Markedsverdi: 75 mrd. euro

Som mange vet er eiendom et langt større og mer utviklet segment på Stockholmsbørsen enn i Norge. I Norge er de overnevnte de som utgjør det store gross. I Stockholm har seks nye selskaper sett dagens lys som børsnotert i år, og dette trekker totalen opp til 33 noterte på hovedlistene og ytterligere 16 på andre lister. Samlet markedsverdi er 75 milliarder euro. I tillegg er det 11 prosjektutviklingsselskaper med en samlet verdi på 5 milliarder euro.

Siden bunnen i mars har sektoren som helhet økt med 54 prosent i aksjeverdi, og totalt sett prises sektoren med en substanspremie på 20 prosent i snitt, ifølge Pangea. Det er et stort sprik i feltet. 

47 PROSENT RABATT: Olav Thon og Olav Thon Eiendomsselskap. Foto: Finansavisen

Mens de svenske handles med en premie på 25 prosent, har de norske en rabatt på 12 prosent.

Bolig best

Offentlige bygg og boliger har gjort det best med en oppgang på henholdsvis 27 prosent og 14 prosent i snitt, logistikkeiendom har steget 3 prosent, mens selskaper med mye kjøpesentre og hotell har falt henholdsvis 21 og 30 prosent fra siden starten av året.

– Kontor begynte veldig svakt, og mange trodde det skulle være tomt i kontorene, men alle 3. kvartalsrapportene som har kommet har vist at det enn så lenge ikke har vært store problemer. Det har vært økende leieinntekter og overraskende sterke tall, sier Söderlundh.

Hotelleiendommer har falt i verdi ettersom mange hoteller opplever beleggstall på mellom 10 og 30 prosent, men enn så lenge har det ikke noen som har måttet selge, og de få salgene som har vært, har gått uten rabatter å snakke om.

31 prosent rabatt: Kathrine, Cecilie og John Fredriksen eier snaue 80 prosent av Norwegian Property. Foto: CF Wesenberg

Lite Amaranten-rabatt

Det mest synlige salget var Clarion Hotel Amaranten i Stockholm i juli, da eiendoms-PE-selskapet NREP la 1,5 milliarder svenske kroner på bordet for å sikre seg det 500 rom store hotellet midt i hovedstaden. Hotellet var eid av Petter A. Stordalen.

– Her var det stor interesse fra flere budgivere. Dette er et veldig stort og fint hotell midt i Stockholm og slike kommer ikke så ofte ut i markedet, så det er kanskje ikke representativt for markedet generelt, men det viser at det er interesse for gode hotelleiendommer. Om krisen vedvarer over tid, kan det komme større rabatter, sier Söderlundh.

Hotelleiendomsselskapet Pandox, som eies med 25,8 prosent av Eiendomsspar og like mye med Christian og Helene Sundt, har en substansrabatt i aksjen på 16 prosent i dag.

Hete boliger

På motsatt side av substansverdiaksen finner man bolig- og logistikkeiendomsselskaper.

At boligselskaper har klart seg så bra, er logisk ifølge Söderlundh, ettersom usikre tider gjør at færre velger eller har mulighet til å kjøpe sin egen bolig, og heller leier.

– Svenske utleieboliger har gode finansieringsvilkår og etterspørselen er stor i en lavkonjunktur. Boligene gir også en sikker kontantstrøm som har vært helt upåvirket av coronauroen, sier han.

Verdsettelse av ulike segmenter

SegmentAksjekurs/substansverdi
Kontor0,94
Handel0,61
Bolig1,39
Logistikk2,13
Blandet1,13
Hotell0,84
Samfunnsbygg1,2
Snitt1,2
Beregninger basert på aksjekurser mandag.
Kilde: Pangea Property Partners

Før coronaen satte inn var logistikksegmentet det heteste investorene kunne se for seg. En stadig økende netthandel eskalerer behovet for effektiv logistikk og mer lagerareal, men i starten av coronaen var alt snudd på hodet.

– Det var nesten tomt på hyllene, og det var vanskelig å sende varer mellom landene, sier Söderlundh.

Nå har dette slått nærmest diamentralt ut.

– Mange selskaper har sett at de trenger større lokal logistikk-kapasitet for å ha mer varer tilgjengelig, så nå er segmentet like hett som før, sier han.

Prising i ulike land

LandAksjekurs/substansverdi
Sverige1,25
Norge0,88
Finland1,0
Nordisk snitt1,2
Beregninger basert på aksjekurser mandag.
Kilde: Pangea Property Partners

Amazon game changer?

Så blir spørsmålet om hva netthandelsgiganten Amazons etablering i Eskilstuna 11 mil vest for Stockholm får å si.  

– Det kan bli en game changer. I mange markeder har selskapet opp mot 50 prosent markedsandel for netthandel, sier Söderlundh.

entra
npro
olav thon eiendomsselskap
pangea property partners
Nyheter
Næringseiendom
Børs