Kjøpte for 1,8 milliarder, vil nær doble arealet

Raufoss Industripark er i dag på 260.000 kvadratmeter. De ferske eierne vil bygge 200.000 kvadratmeter til.

NESTEN EN HALV MILLION KVADRATMETER: Raufoss Industripark vil bygge ut et tomteområde på 300 dekar for å kunne doble størrelsen.  Foto: Raufoss Industripark
Næringseiendom

– Vi håper å komme opp i 200 millioner i leieinntekter i året om ikke altfor lang tid, sier hovedeier i Raufoss Industripark, Ted Skattum. 

Arealet håper han å øke med 200.000 kvadratmeter.

Hyppige eierskifter

Ikke langt fra Riksvei 4 ligger Raufoss Industripark – et industriområde med 2.900 kvadratmeter tomteområde, 260.000 kvadratmeter bygningsmasse, fordelt på 350 bygninger, og 50 bedrifter som til sammen omsetter for 10-12 milliarder kroner. I dag ligger leieinntektene i parken på drøyt 140 millioner.

Bygningsmassen og tomtegrunnen eies av Raufoss Industripark, et selskap som har vandret fem ganger mellom ulike eierkonstellasjoner siden 2000.

50 PROSENTS EIER: Ted Skattum er hovedeier i Raufoss Industripark. Foto: Tema Eiendom

– Da industriparken ble solgt i 2019 til et kobbel norske eiere, var det lokale hovedeiere for første gang på 125 år. Det er vi veldig fornøyde med, sier adm. direktør i Raufoss Industripark, Øivind Hansebråten.

Økte prisen med 500 mill.

I tre år har han vært sjef i parken, og da det amerikanske eiendoms-PE-selskapet HIG Capital solgte i starten av 2019, fikk de 1,8 milliarder kroner – en halv milliard kroner mer enn da de kjøpte for i 2016.

Raufoss Industripark Holding

(Mill. kr)2019
Driftsinntekter152,4
Ebitda48,8
Resultat før skatt−28,7
Resultat etter skatt−23,2

– Hva gjorde HIG i eierperioden som økte verdien så mye?

– HIG var en aktiv eier som forhandlet frem forlengelse av flere av de største leiekontraktene, inngikk avtaler og førte opp flere store nybygg og tilbygg for ulike leietakere i parken, sier han.

Skattum-familien drev med byggevarehandel i Oppland gjennom Skattum Handel før de i 2018 solgte hele handelsvirksomheten til Byggmakker for drøyt 500 millioner kroner.

– Hvordan er det å finansiere en industripark kontra handelslokaler eller kontorbygg?

– Da vi refinansierte kvittet vi oss med et obligasjonslån og har alt hos DNB. Vi mener at det burde være like sikkert som handel og annet, men det sitter langt inne. Vi har noe høyere finanskostnader enn ved leie til statlige kontorbrukere, men det er opp til oss å bygge opp soliditeten i selskapet og overbevise bankene om at det går bra, sier Skattum.

1,25 mrd. i lån

Han ønsker ikke å si hva bankrenten er, men med et lån på 1,25 milliarder og 77 millioner i finanskostnader i fjor. Det tilsvarer litt over 6 prosent i forhold til lånet, men inkluderer også noen kostnader ved å gå ut av obligasjonslånet.  Et nivå på 6 prosent er nesten dobbelt så mye som det sentrale kontoreiendommer finansieres på, men Skattum eller Hansebråten vil ikke ut med rentesatsen de betaler.

Raufoss Industripark

Etablert av Staten i 1896 da det ble besluttet å legge ammunisjonsproduksjonen dit på grunn av beliggenheten vest for Mjøsa og samt tilgang på vannkraft.

Raufoss Ammunisjonsfabrikk - senere Nammo - var hovedgeskjeften i mange år, i dag er det 50 leietagere med 2.500 ansatte, blant annet store leietagere innen bilutstyrsproduksjon og høyteknologi. 10-15 av leietagerne er store produksjonsbedriteer, resten mer service- og IT-bedrifter. Samlet omsetning i bedriftene ligger på 10-12 milliarder kroner.

Det er i dag 350 bygninger med totalt 260.000 kvadratmeter gulvflate, og 99 prosent er utleid.

Det går 32.000 vogntog ut av portene hvert år, og mellom 90 og 95 prosent av produksjonen går til eksport.

Parken er solgt fem gang siden 2000, og eies i dag av den lokale investoren Ted Skattum med 50 prosent, eiendomsselskapet Stiftelsen Kaare Berg med 35 prosent, mens resten er fordelt på fem eiere med poster fra 1,5 til 5,5 prosent.

Fearnley Finans kjøpte den i 2000, før FG Eiendom overtok i 2006. De solgte videre til Storebrand i 2007, som eide den frem til Hig Capital kjøpte i 2016 for 1,3 milliarder. I januar i fjor kjøpte dagens eiere industriparken for 1,8 milliarder.

Industriparken eier alle bygningene i parken, og også all utbygging skal skje med leiekrav.

– Er det noen som har snudd i døren når de skjønner at de ikke får eie byggene selv?

– Det har skjedd, men de fleste er fornøyde med å leie, sier Hansebråten.

5.000 kvadratmeter i året

De seneste ti årene har utbyggingstakten vært rundt 5.000 kvadratmeter i året.

– De tre årene jeg har vært her har utbyggingstakten ligget på rundt 100 millioner kroner i året. Vi har i perioder sysselsatt halvparten av alle håndverkerne i Raufoss-området, sier Hansebråten.

PLANLEGGER STORUTBYGGING: Øivind Hansebråten, adm. direktør Raufoss Industripark. Foto: Kaare Martin Granerud

Det største enkeltprosjektet har vært det tyske bildelproduksjonsselskapet Benteler som bygde nytt produksjonsanlegg i 2018.Bygningsmassen er oppgradert for 25 millioner mens det er investert i ny maskinpark for 100 millioner.

– Dette er en investering som like gjerne kunne havnet i Øst-Europa eller Kina, så vi er veldig fornøyde med at de velger å utvide her, sier Hansebråten.

Nå vil de nye parkeierne ha mer armslag. Flere av leietagerne - i tillegg til nevnte Benteler - er spredt i mange ulike bygg i parken, og flere har signalisert at det mer enn gjerne kan tenke seg å samlokalisere i mer moderne anlegg.

Lang reguleringsjobb

– Vi eier et tomteområde på 250 dekar rett nord for dagens park, og her er ambisjonen på sikt å bygge ut rundt 200.000 kvadratmeter, sier Hansebråten.

Men det er enklere sagt enn gjort. I 2015 ble arbeidet med reguleringsplan startet, fortsatt er det ikke på plass.

– Jeg jobbet ikke her da, men anslaget var at det ville ta to-tre år å få gjennom en godkjennelse, sier han.

10 PROSENT VERNES: Raufoss Industripark inneholder mange historiske bygg, og 33 bygg er foreslått vernet eksteriørt. Her fra lokaler som Nammo leier. Foto: Kaare Martin Granerud

Hansebråten forteller at de jobber for å få reguleringsplanen ferdigstilt, slik at man kan gå rett på byggesaksbehandling når en ny leietager ønsker seg inn.

– Det gjør at ulike myndighetsorganer har strenge krav til dokumentasjon og utredninger, sier han.

Spesielt er det jobbet mye mot Statens vegvesen. Raufoss ligger inntil Riksvei 4 mellom Oslo og Mjøsbrua, og den er av mange ansett som underdimensjonert. Det foregår i disse dager et intenst lobbyarbeid for å bygge en firefelts motorvei på strekningen.

I tillegg er miljøvernmyndighetene svært opptatt av at økt industrivirksomhet ikke skal gi avrenning av skadelige stoffer til Mjøsa.

– Vi har forståelse for at det må gjøres grundig, men det har tatt svært lang tid å få på plass, sier han.

Vanskelig å få mer tomt

Og om selskapet skulle ønske seg større tomtearealer, er det et langt lerret å bleke, til tross for at det er skog så langt øyet rekker.

– Skulle for eksempel en batterifabrikk si at de ønsker seg 1.000 mål ved vår industripark, ville det vært vanskelig. Først og fremst fordi vi ikke kan tilby 1.000 mål med flatt terreng, men også på grunn av tunge LNF-bestemmelser (landbruks-, natur- og friluftsområdet) som mesteparten av området her er regulert som. Det er mye aktivt skogbruk, sier han.

I høst har kulturminnevernyndighetene og Riksantikvaren foreslått at 10 prosent av bygningsmassen i parken skal gis utvendig vern. Innvendig kan man gjøre endringer så lenge det ikke påvirker eksteriøret.

– Legger det begrensninger for deres muligheter til å utnytte området?

– Forslaget er utarbeidet i tett samarbeid og gir ingen stor grunn til bekymring for vår del – det er viktig å ta vare på parkens historie og kultur uten at dette går på bekostning av fremtidig utvikling, sier Hansebråten.

– Hva er tidsplanen for utvidelsen av parken?

– Opparbeidelsen av det nye området vil koste 250–300 millioner i grunninvesteringer, men det vil ta tiår før alt er utbygd. Vi kan ta grunninvesteringene gradvis, så vi slipper å legge så mye penger inn med en gang. Vi er i samtale med tre til fem større interessenter, så hvis vi stokker kortene riktig, kan vi komme i gang med utbygging av en tredel av arealet i løpet av to-tre år, sier Hansebråten.

Høy automasjonsgrad

Men en dobling av parken vil ikke gi en massiv tilflytning av mennesker til Raufoss-området.

– Jeg tror ikke antallet arbeidstagere stiger så mye. Det er i dag langt mer automasjon enn tidligere. For 20 år siden var det 3.300 ansatte i parken, i dag er det 2.500, men produksjonen er trolig ti ganger høyere, sier han.

Noe av det som vil komme fremover, er bedre logistikkbygg.

– Mye lagerkapasitet er ombygde produksjonslokaler, men for eksempel Hexagon som produserer gassflasker hele året, men selger det meste om sommeren, trenger mer. Det er altfor lite lagerkapasitet i parken generelt. Det som er tilgjengelig av lager og låver på Toten er fullt, sier han.