Da meglerne trodde toppen var nådd, steg det enda litt til

Mens sentrumshandelen blør, er det stadig mer rift etter funksjonelle logistikklokaler. Colliers International mistenker at toppen er nådd, men ser ikke bort fra enda høyere priser.

SUG I MARKEDET: Lite glamorøse lagerlokaler er noe av det hotteste å investere i for tiden. I Oslo-området er arealledigheten rekordlave 4,5 prosent, og etterspørselen øker. Illustrasjonsfoto: Bloomberg
Næringseiendom

Det vakte betydelig oppsikt da Coops sentrallager på Gardermoen ble solgt for smått uvirkelige 3 milliarder kroner i høst. Aldri før var et norsk lagerbygg solgt til en så høy pris, og yielden (direkteavkastningen) ble presset helt ned i 3,9 prosent.

– For to år siden snakket vi om at en yield på 4,8 prosent var kjempebra, og det er ikke mange år siden at alt under 5 prosent var «wow!». Så blir altså grensen brutt med 3,9 prosent i en veldig stor deal som dette. 3 milliarder er en voldsom sum, sier Carl Fredrik Marti, leder for logistikksegmentet hos næringsmegleren Colliers International i Oslo.

KULE: Det var Coop selv som bygget anlegget på Gardermoen for cirka 1,5 milliarder kroner. Det sto ferdig i 2014, og ble da solgt til Møller Eiendom og Stokke Industri for tilbakeleie. Foto: Gard Setsaas

Det var NREP Logicenters som punget ut rekordbeløpet. Selgerne var Møller Eiendom og Stokke Industri.

Økende lagerbehov

I sin helt ferske, årlige logistikkrapport anslår Colliers at prime yield for logistikkeiendommer i Stor-Oslo er 4,4 prosent. 

Det er riktignok ikke nede på Coop-nivået, men likevel 0,3 prosentpoeng ned på ett år.

– 3,9 prosent for Coop-anlegget er forståelig, men markedet er ikke helt der, sier analysesjef Petter Platou, som tror på fortsatt høy investorinteresse en god stund til.

Hvis renten stiger fortere enn de tidligere prognosene, vil det kanskje legge en demper på markedet
Petter Platou, Colliers International
LOGISTIKKLEDER: Carl Fredrik Marti. Foto: Colliers International
ANALYSESJEF: Petter Platou. Foto: Colliers International

– Er prisingen på sitt høyeste nå, eller skal yielden ytterligere ned?

– Med trykket og den lave renten som er nå, skal vi ikke se bort fra at yielden går enda litt lavere, sier Platou.

– Det er en ganske solid havn å putte pengene i, og lagerbehovet er økende, sier Marti.

Hittil i år er det omsatt logistikkeiendom for 11 milliarder kroner i Norge, en klar rekord.

– Vi har også informasjon om nye dealer vi vet er i ferd med å bli lukket, sier Platou.

Den skumle renten

Statistisk sentralbyrå estimerer imidlertid renteøkning allerede til sommeren , som følge av utrulling av vaksiner mot covid-19. Tirsdag denne uken rykket også sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i SpareBank 1 Markets ut med en prognose om renteøkning i tredje eller fjerde kvartal neste år – ikke på grunn av pandemiopphør, men galopperende boligpriser.

– Hva skjer om renten snur oppover allerede til sommeren?

– Om renteøkningen kommer så tidlig synes jeg det er vanskelig å mene så mye om. Men transaksjonsmarkedet nå er uvanlig rentedrevet, så det vil la seg påvirke. Det er nærmest gratis å låne penger nå, så hvis renten stiger fortere enn de tidligere prognosene, vil det kanskje legge en demper på markedet, sier Platou.

Det sitter langt inne å bygge ut jorder i Norge
Carl Fredrik Marti, Colliers International

– Så da er vi på toppen omtrent nå?

– Jeg tror ikke det er usannsynlig. For et år siden sa jeg at vi var på all-time high – da var yielden 4,7 prosent, og jeg så ikke at den kunne gå noe særlig videre ned, men så ble vi tatt litt på sengen av covid-19, og det ga en enorm virkning på markedet. Jeg ser ikke så mange andre faktorer som kan booste det enda mer.

Et permanent skift?

Logistikksegmentet var allerede en investorfavoritt da pandemien traff landet i mars, og et helt land på hjemmekontor kom som en ekstra turbo for netthandel. Nå er arealledigheten for logistikklokaler i Stor-Oslo nede i 4,5 prosent – ned fra 4,9 prosent for ett år siden.

Gjennomsnittsleien pr. kvadratmeter er nå 1.400 kroner i året.

– I kontormarkedet var det en katalysator at mange ble tvunget inn i nye teknologiske løsninger – at man ikke nødvendigvis må ta flyet til Bodø for å møte noen fysisk. Den samme effekten ser man trolig i netthandel, at folk som vanligvis ikke ville prøvd det har gjort det nå, og ser at det er veldig tidsbesparende. Det kan nok være den nye normalen, mener Platou.

SWEET SPOT: Korridoren langs E6 mellom Oslo og Gardermoen er attraktiv for logistikkaktører. Her har blant annet Bulk Infrastructure satset stort. Foto: Bulk Infrastructure

Hellige jorder

Colliers International fremhever også at logistikkeiendommer gjerne ikke krever rådyre ombygginger når leietagere byttes ut, slik tendensen har vært for enkelte kontorbygg i sentrale strøk av Oslo.

– Motsatsen er at det er utrolig enkelt å sette opp slike bygg?

– Det er knapphet på tomter, i hvert fall rundt Oslo, sier Platou.

– Virkelig? Det er jo skog og jorder overalt?

– Selve byggingen tar ikke så lang tid, men tomtene må reguleres, og det tar tid. Og det sitter langt inne å bygge ut jorder i Norge, sier Marti.