Spår eiendomsfest og bånn gass i 2021

Næringsmeglere venter stor interesse for kjøp av kontorer i 2021. Det jaktes også på logistikk og «nye» og alternative segmenter.  

STOR KJØPSINTERESSE: – Kontorer fremstår som et solid segment, delvis beskyttet mot konjunktursvingninger ettersom mange offentlige, eller offentlig betalte, leietagere gir trygghet for leieinntekter, sier analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom. Foto: Håkon Sæbø
Næringseiendom

– Vi tror kjøpsinteressen vil være stor også i 2021, da de aller fleste momentene som førte til stor omsetning i 2020, fremstår som uendret. Vaksinering har gitt mer optimisme og anses å være en sterkere kraft enn ny midlertidig nedstengning, sier Ragnar Eggen, analysesjef i Akershus Eiendom. 

Med kommende vaksiner, lave renter, mye kapital i markedet og et godt finansieringsmarked, ser eiendomsfesten ut til å fortsette, men Eggen spår ikke like mye yieldnedgang i 2021 som man så i fjor. 

– Vi ser at yield har kommet mye ned på kontorer i Oslo sentrum, og også en del andre steder – den største nedgangen var faktisk for bygg med offentlige leietagere på lange kontrakter i sekundære beliggenheter. Noen flere sekundære segmenter i kontormarkedet kan kanskje få noe redusert yield i 2021, men vi tror prime yield ikke vil endres nevneverdig i løpet av året, sier han. 

Han viser til makroøkonomenes forventninger for 2021, som tilsier at man skal gradvis returnere til «vanlige» økonomiske trender, noe som isolert sett vil medføre renteoppgang.

Kontorledighet

Eggen mener kontorer fremstår som et solid segment, delvis beskyttet mot konjunktursvingninger ettersom mange offentlige, eller offentlig betalte, leietagere gir trygghet for leieinntekter.

– Ledigheten i kontormarkedet er heller ikke blitt sterkt påvirket av pandemien, og er fortsatt lav i flere byer.

Nye nedstengninger, mutasjoner og problemer med vaksinering er imidlertid potensielle skjær i sjøen. 

– En renteoppgang «loves» i det fjerne, men skal ideelt ikke komme om ikke den økonomiske veksten er såpass sterk at det veier opp for effekten av høyere renter, påpeker han.

Søker alternative segmenter

Ifølge Eggen vil flere eiendomssegmenter som kalles «alternative» – som helse/omsorg, skole, boligutleie og forskning – komme sterkere de kommende årene.

– Vi ser at både etablerte og nye investorgrupper øker fokus og henter inn kapital til dette. Fra vår partner JLL rapporteres det at dagligvare nå regnes som et spesielt attraktivt segment, etter å ha vist soliditet i omsetning gjennom 2020. For 2021 blir det også spennende å se om hotellmarkedet kommer tilbake, når vaksinering begynner å bli utbredt og flere reiser mer.

Venter høy aktivitet

Transaksjonsvolumet i Norge endte i fjor på over 100 milliarder kroner, på linje med året før.

–  Til tross for corona og nedstengning ble det et knallsterkt transaksjonsvolum i fjor. Vi finteller de siste transaksjonene i disse dager og vil ende opp med det andre til tredje høyeste transaksjonsvolumet vi har registrert noen gang. Det er et stort trykk trykk på etterspørselssiden, og jeg tipper det blir det samme høye transaksjonsvolumet i 2021, sier analysesjef Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling.

Det er mye penger som vil inn i både eiendom og aksjer. 

– Det trykkes mye penger globalt, og eiendom gir også en inflasjonsbeskyttelse, sier han.

SPÅR HØY AKTIVITET: Analysesjef Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling. Foto: DNB

Skarp prising

Han tror det fortsatt vil være skarpe yielder fremover.

– Selv om markedsrentene er litt stigende og vil påvirke yieldene, tror vi risikopåslaget kan falle litt. Vi tror altså at rentene kan stige litt uten at yieldene stiger, sier han.

I fjor falt prime yield for kontorer i alle de fire store norske byene med cirka 0,25–0,5 prosentpoeng. Ifølge DNB er prime yield i Oslo nå 3,25 prosent, mens den er 3,75 prosent i Bergen. I Trondheim og Stavanger ligger prime yield på henholdsvis 4,25 og 4,75 prosent.

Det har gått veldig bra i forhold til hva man kunne frykte
Thomas Ramcilovic, DNB Næringsmegling

Moderat leieprisfall

Det ble et moderat leieprisfall på kontorer i fjor, til tross for corona og nedstengning. Pr. tredje kvartal var fallet i leiepriser på cirka 5 prosent.

– Det har gått veldig bra i forhold til hva man kunne frykte, det har jo vært færre konkurser i 2020 enn i 2019 på grunn av statlige støttepakker. Det store spørsmålet er hvor mange som til slutt går over ende. Så langt har eiendomsselskapene i hovedsak fått pengene sine, sier Ramcilovic.

Trygg kontantstrøm

– Sentral og attraktiv eiendom med trygg kontantstrøm blir svært attraktivt når risikoen i markedet øker, sier Haakon Ødegaard, analysesjef i Malling & Co. 

– Etterspørselen etter kontor er en konsekvens av at mye av dette segmentet ligger svært sentralt og har opprettholdt god kontantstrøm gjennom corona, legger han til. 

SER STOR INTERESSE: Haakon Ødegaard, analysesjef i Malling & Co. Foto: Eivind Yggeseth

Han har god tro på dette segmentet. 

 – Det er selvsagt risikofaktorer som økt arbeidsledighet og dermed noe økt arealledighet, økt finansieringskostnad for eiendomsinvestorer og selvsagt en generell økonomisk krise som påvirker tilgangen på kapital, sier han.

Ødegaard tror på en moderat yieldnedgang i 2021. Malling & Co. har nå en prognose på 3,0 prosent som prime yield for kontorer i Oslo i løpet av året, men med noe risiko på oppsiden. 

Vil vekte seg opp

Kontor og logistikk har gjort det særskilt bra, og det er mange investorer som vil vekte seg opp i disse segmentene. 

– Blant investorer synes det, med god grunn mener vi, å være lite bekymring rundt risiko for redusert etterspørsel som følge av potensielt økt bruk av hjemmekontor fremover, sier han.

Dersom man ser på andelen kontor av det totale transaksjonsvolumet i fjor, så ser det ut til å være i overkant av 50 prosent, en liten økning i forhold til året før.

– For logistikk har oppsiden vært enda større, med en økning av totalandelen fra cirka 14 prosent i 2019 til godt over 20 prosent i 2020, sier Ødegaard. 

Interessen for eiendomsinvesteringer er stor blant alle investortyper, deriblant svært stor aktivitet blant syndikater/tilretteleggere.

–  Vi har sett en god del eksempler på at syndikatene kupper prosessene eller får tilgang til dealer off-market. I flere tilfeller ser vi at de mer industrielle investorene tar hele egenkapitalen alene i prosjektet, og nyter da godt av et «ferdig tygget» prosjekt som kan vurderes uten en stressende og uoversiktlig budrunde, sier han. 

transaksjonsmarkedet
kontorbygg
dnb næringsmegling
akershus eiendom
malling & co
Nyheter
Næringseiendom