Entra tapte rettssak: Mener byggeprosjekter står i fare

Entra tapte sak mot Oslo kommune om rekkefølgekrav. Kan få store konsekvenser for utbyggere.

,MÅ BETALE FOR TRIKK: Entra må betale 27,3 millioner i kontantbidrag til disse trikkelinjene utenfor Tullinkvartalet, og sykkevei fra Solli plass, over én kilometer unna.  Foto: Iván Kverme
Næringseiendom

– Det kan bli fritt frem for myndighetsmisbruk. Det kan bli svindyrt og fullstendig uforutsigbart. Det blir fare for lavere boligutbygging med den nye dommen, sier adm. direktør i Norsk Eiendom, Tone Tellevik Dahl. 

MISFORNØYD: Tone Tellevik Dahl, adm. direktør i Norsk Eiendom Foto: Terje Pedersen

Utbygger Entra vant frem i tingretten i en sak om kontantbidrag til infrastruktur i forbindelse med utbyggingen av Tullinkvartalet i Oslo.  

Tingretten slo fast at disse avtalene var ulovlige, da de ikke ble sett på som nødvendige og relevante for utbyggingen. Sykkelveien er blant annet én kilometer unna Tullinkvartalet, på Solli i Oslo.

I dommen het det: «...Det var mer fokus på «økonomiske bidrag til politisk prioriterte områder» enn vurdering av det temaet plan- og bygningsloven forutsetter, nemlig konkret nødvendighet av de enkelte tiltak knyttet opp mot utbyggingen.»

Entra vant frem i Oslo tingrett som i 2019 dømte Oslo kommune til å betale tilbake kontantbidraget fra Entra på 27,3 millioner kroner for både trikk- og sykkelveiutbygging. I tillegg til saksomkostninger på 1,9 millioner kroner. 

Tapte i lagmansretten 

Oslo kommune anket saken til lagmannsretten og vant frem. I den ferske dommen heter det: 

«Lagmannsretten er kommer til at reguleringsplanen ikke er ugyldig hva gjelder rekkefølgekravene og at utbyggingsavtalene ikke er ugyldige»

Oslo kommune er frifunnet og Entra dømt til å betale saksomkostninger på 1,3 millioner kroner. 

For ti år siden begynte Entra planleggingen av utbyggingen av Tullinkvartalet i Oslo sentrum. Under saksbehandlingen i kommunen ble det innhentet uttalelser fra Statens vegvesen, Riksantikvaren og flere kommunale etater. Kollektivtransport eller sykkelvei ble ikke nevnt i 2011 og ikke de påfølgende årene heller.

14. juni 2016 antok Entra at rammene for prosjektet var klare og undertegnet leiekontrakt med Universitetet i Oslo, som fra januar i år åpnet juridisk fakultet, Domus Juridica, i Kristian Augusts gate 17.

Ti dager senere sendte Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) en uttalelse til Plan og bygningsetaten og anbefalte at det ble satt rekkefølgekrav om «sykkeltilrettelegging i Henrik Ibsens gate» og «Gate og trikketiltak på strekningen fra CJ Hambros plass til St. Olavs gate/Tullins gate».

Nødvendige tiltak

Lagmannsretten mener millionstøtten til trikk og sykkelvei var riktig. 

«Endelig har utbygger innvendt at den geografiske avstanden til sykkeltiltaket er for stor til at tiltaket kan være «nødvendig». Til dette bemerkes at det tar ca. ett minutt å sykle fra Tullinkvartalet til Henrik Ibsensgate der sykkeltraseen starter/ender.»

Om kontantbidraget til trikklinjene heter det følgende i dommen: 

«Det framstår heller ikke som vilkårlig, all den tid utbyggingen bidrar til behovet for å øke passasjerkapasiteten på de tre trikkelinjene forbi kvartalet og behovet for trygge sykkelveier inn mot kvartalet. Den konkrete vurderingen av om det var «nødvendig» å sette rekkefølgekrav kan lagmannsretten ikke prøve.»

Forsinkelser 

Bransjeorganisasjonen Norsk Eiendom mener dette kan få store konsekvenser. 

–  Risikoen for å investere i nye prosjekter øker vesentlig når forutsetningene kan endres vesentlig i etterkant. Det blir umulig å spå kostnadsbildet for et utbyggingsprosjekt, og dette vil snart føre til færre utbyggingsprosjekter landet rundt. Særlig kritisk er dette i kommuner som er avhengig av en stabil boligutbygging for å kunne holde boligprisveksten nede, sier Tellevik Dahl.  

Selvaag Bolig står i en tilsvarende tvist med Oslo kommune som den Entra har. Selskapets boligprosjekt «Bispelua» på Mortensrud i Oslo på 64 boliger. Etter høringsfristens utløp ble reguleringsbestemmelsene supplert med krav om opparbeidelse av en allerede eksisterende tursti som gir Selvaag Bolig en betydelig ekstrakostnad.

Utbyggeren vant i tingretten, ettersom dommerne kom frem til at prosjektet ikke utløste et behov for å oppgradere stien.

– Enorme kostnader 

I ankesaken tapte Selvaag Bolig, da var lagmannsrettens vurdering at bestemmelsen i sin helhet ligger innenfor kommunens frie skjønn. Saken skal gå for høyesterett i løpet av våren. 

DYRT OG UFORUTSIGBART: Sverre Molvik, adm. direktør i Selvaag Bolig. Foto: Iván Kverme

 Vi må ha forutsigbarhet i prosjekter, kommunen kan ikke etter at man har kjøpt et område komme med pålegg som gir enorme kostnader og som kan velte økonomien, sier Molvik.

Han mener at utbyggere har forståelse for at de må bidra til infrastrukturkostnader på prosjektene (dvs innen planområdet), men ikke den generelle i området.

– Bygger man en ny by på et jorde, er det ingen utbyggere som ikke skjønner at opparbeidelse av infrastruktur er påkrevet. Det som er urimelig, er at man skal bidra til den generelle infrastrukturen i et område. På Fornebu er det satt i system før man begynner å bygge, da er det veldig greit, men man kan ikke få kravene når man er ferdig eller halvveis, sier Molvik. 

Han forteller at deres kostnader til infrastruktur legges inn i tomtekostnadene, og de varierer mye.

- Vi har prosjekter der infrastrukturutbygging koster mer enn tomtekjøpet, blant annet et i Stavanger. På Løren i Oslo ligger vi rundt 10 prosent, men det skyldes litt at det er et prosjekt som har gått siden 2007, sier han.